本報監(jiān)控三十大樓盤房管局報稅價僅為成交價四五成

廣州房價貴不貴？看成交價，二手市區(qū)房動輒過萬，的確貴，但看廣州市房管局每月公布的一二手成交價格，5月份全市一手成交均價為11745元/m2，二手房均價才5198元/m2。這個價格真實嗎？若這個價格真實，恐怕全廣州的人只買二手房，事實上5月份廣州市二手市價約為10800元/m2。從時常見諸報端的廣州市三大地產(chǎn)中介行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，廣州市一二手住宅價差僅在2000元/m2之內(nèi)，遠(yuǎn)低于房管局公布的一二手住宅價差。房管局公布的二手住宅價格偏低,究其原因在于二手住宅遞件過戶申報的價格偏低。從記者調(diào)查廣州日報監(jiān)控的30大二手屋苑的成交價與報稅價來看，報稅價僅為實際成交價的四五成，部分市內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段樓房報稅價更低至成交價3折以下。

報低價，有人說，這是皇帝的新衣；有人說，這是行業(yè)“潛規(guī)則”；也有人說，這是行業(yè)公開的秘密。本期記者要做那個指出皇帝沒穿衣服的小孩，為讀者揭開行業(yè)“潛規(guī)則”背后的成因與潛藏的風(fēng)險，把這個公開的秘密大白于天下。

報低價怪狀掃描：

譽(yù)峰成交價2.5萬，報稅價7470元/m2

從記者調(diào)查的全市30大二手屋苑成交價與報稅價的表格來看，名盤報稅價只為成交價的40%~60%。成交單價最高的匯景新城，二手價已過2.3萬元/m2，報稅價依然是“9字頭”的四位數(shù)。從區(qū)域來看，番禺區(qū)報稅價與成交價差距最小，一般是成交價60%左右。

有中介人士表示，一般來說二手成交價不會低于一手成交價，不過一個譽(yù)峰單位的成交個案推翻了中介人士的說法。這個譽(yù)峰成交單價2.5萬元/m2，報稅價僅為7470元/m2。就算是譽(yù)峰最早推出而且朝向最差的單位，其單價都不會低于“8字頭”，知名度如此高的樓盤居然以“7字頭”報稅成功，可謂奇怪。

有地產(chǎn)人士稱，名盤或商品房小區(qū)由于一手價格較透明，報稅價為成交價四五成已算是不錯，市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的“黃皮樓”（即樓齡較長、外墻為黃色的樓梯樓），它們的報稅價更加低。一位購房者的報稅經(jīng)歷驗證了這位人士的說法。

邱小姐購買東山培正小區(qū)的學(xué)位房，30平方米的一樓單位，成交價為50萬元。當(dāng)時業(yè)主手持的購房發(fā)票價格為10萬元，最終邱小姐在咨詢朋友和中介公司后報了12.5萬元的成交價，在房管局報稅順利通過。12.5萬元的報稅價僅為50萬元成交價的1/4。

報低價成因：逃避重稅是主因

據(jù)記者調(diào)查所知，報低價成因主要是逐利，業(yè)主通常要求實收，營業(yè)稅、個稅兩大由業(yè)主承擔(dān)的稅項轉(zhuǎn)嫁買家，買家想省錢，中介人員從旁推動，再加上政府有關(guān)部門對此長期失察，因此造成歷年的二手報稅價偏低。

日前，記者來到廣州市30大二手屋苑之一的淘金家園探測行情。一位中介告訴記者，這里二手成交報低價風(fēng)氣很濃，二手成交市價已到19000元/m2，到房管局的報稅價僅為6000多元/m2。記者問這個中介人士，為什么是“6字頭”，不是“5字頭”或“7字頭”？這位人士透露玄機(jī)，因為當(dāng)時淘金家園一手發(fā)票價就是6000多元/m2，故此二手報稅價與這個價格持平或略有上升，即可在房管局報稅通過。

麗江花園是位居廣州市成交量前列的樓盤之一。記者從這里的一位中介人士處了解到一個所謂公式：上手發(fā)票價×1.1÷0.95=本次交易報稅價。這位人士舉例說明，若業(yè)主手持的發(fā)票價是50萬元，按此公式計算，本次業(yè)主轉(zhuǎn)讓的報稅價應(yīng)為57.89萬元。若房產(chǎn)證不足5年，營業(yè)稅將根據(jù)7.89萬元的增值差額來納稅。這位中介人士言之鑿鑿地告訴記者，這是番禺區(qū)房管局公布的一個評估價計算方式。記者根據(jù)所有公開渠道查詢，都未能證實這個公式的正確性。據(jù)行業(yè)人士表示，二手地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)知識一般都是口耳相傳形成，不排除“有心人”總結(jié)出這個公式來方便向買家解釋稅費(fèi)成本。

記者通過親身看盤以及采訪所知，報低價也有很大一個原因在于中介人士推動，大中小行中介均建議買家報低價，以節(jié)省成本。據(jù)一位中介人士透露，給買家計算稅費(fèi)的紙有講究，一定不能用有公司名字為抬頭的紙，而且演示稅費(fèi)公式后最好把那張紙收回，以免以后涉及糾紛被用作證據(jù)。

市價四五成的報稅價，略有文化水平的人一眼都可看出是“造假”，為何在報稅環(huán)節(jié)卻是一路綠燈？據(jù)記者從有關(guān)人士了解到，報低價起源于2006年出臺營業(yè)稅，當(dāng)時廣州樓價只在“4字頭”，稅局房屋評估體系基本上是根據(jù)過往的成交記錄為參考，一代又一代的買家先后報低價，結(jié)果廣州市公布的二手成交價官方統(tǒng)計長期落后于當(dāng)前市況。

杜絕報低價各方有責(zé)任

廣州市轉(zhuǎn)讓二手房屋報低價是不爭的事實，但在媒體之中也只有本報能夠以30大二手屋苑為樣本獲得獨(dú)家信息，把成交價與報稅價的真實一面呈現(xiàn)在大眾面前。

二手買賣報低價之所以盛行，有硬件與軟件的原因。硬件原因可以是稅局與房管局、銀行系統(tǒng)不相連，導(dǎo)致一屋多價。軟件原因可以是公民納稅意識不強(qiáng)，守法意識不高。

營業(yè)稅的產(chǎn)生，被認(rèn)為是推高樓價的一大原因。當(dāng)初政府出臺營業(yè)稅，本意是在打擊炒樓，抑制樓價過快上升，結(jié)果反而成為樓價上漲助推器。其實，若當(dāng)初能夠嚴(yán)格征收房屋流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，買家對高昂的稅費(fèi)完全可以說不，炒家炒樓炒成房東，快進(jìn)快出成泡影，你說房價會一年翻一番嗎？

中介公司對報低價也不能免責(zé)。有的中介公司高層接受記者采訪時前后矛盾，中介經(jīng)紀(jì)不可以向買賣雙方介紹報低價，若知道必定嚴(yán)懲。后來這位高層又說，中介經(jīng)紀(jì)只是提供一個方法，最終選擇的是買賣雙方。在記者采訪中，無論是名不見經(jīng)傳的“雞行”或是“梗有一間在隔籬”的三大行，經(jīng)紀(jì)普遍都向買賣雙方提供報低價的“著數(shù)”貼士，記者采訪的報低價個案中，促成交易的既有大行，也有小行。

當(dāng)然，報低價這個板子也會落在購房者身上，誰讓你貪心？記者曾經(jīng)采訪過一個購房者，她用39萬元買一套越秀區(qū)樓梯單位，后來發(fā)現(xiàn)報低價只能獲得低價的購房發(fā)票，她取消了交易。她對記者說道：“我用39萬元買來的房子，為什么只能拿到16萬元的發(fā)票？以后我怎跟子女交代？”更多消費(fèi)者抱著僥幸的心態(tài)，買家方小姐對記者說：“中國什么時候查得嚴(yán)？我不擔(dān)心下次轉(zhuǎn)讓要交重稅。”

社會在進(jìn)步，制度在完善，系統(tǒng)在更新，誰擔(dān)保什么時候報低價的“末日”就要來臨？誠實報價，終究是不會吃虧的。