因?yàn)檫t遲辦不下房貸手續(xù)，結(jié)果國(guó)家出臺(tái)“國(guó)十條”上調(diào)貸款首付比例，致使購(gòu)房者吳先生無(wú)法支付上調(diào)后的貸款首付。吳先生無(wú)奈之下將房主郭女士告上法院，要求其雙倍返還定金10萬(wàn)元。昨天記者獲知，崇文法院受理了因“國(guó)十條”而發(fā)生的首例購(gòu)房人要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同案。
事件 無(wú)錢(qián)增加首付貸不到款
今年4月12日，吳先生與郭女士簽訂合同，購(gòu)買(mǎi)郭女士位于崇文區(qū)沙子口路、建筑面積為98.38平方米的房屋一套。雙方當(dāng)時(shí)約定，由吳先生交付5萬(wàn)元給郭女士作為購(gòu)房定金，不久，吳先生按約定將5萬(wàn)元交給了郭女士。
吳先生說(shuō)，按照合同的約定，雙方應(yīng)該在4月13日辦理合同網(wǎng)簽，并于4月20日到銀行辦理房屋貸款事宜。但是，郭女士卻遲遲沒(méi)有履行約定，吳先生多次聯(lián)系郭女士要求其履約，均被郭女士以各種理由推延。
4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，其中規(guī)定：對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付比例不得低于30%。新政策還規(guī)定，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。
郭女士出售房子的建筑面積為98.38平方米，正好是在“國(guó)十條”中上調(diào)首付的對(duì)象之列。之前雙方約定以銀行按揭的方式購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，首付比例為總房款的20%，約40萬(wàn)元。而按照上調(diào)后的30%首付比率，吳先生需要多掏16.1萬(wàn)元。
吳先生趕緊去銀行，結(jié)果無(wú)奈地發(fā)現(xiàn)銀行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行“國(guó)十條”新政策，他不得不再掏16.1萬(wàn)的首付款。但由于吳先生剛剛來(lái)京工作不久，工作時(shí)間不長(zhǎng)，收入并不高，40萬(wàn)首付款全部是通過(guò)親朋好友借來(lái)的，因此他無(wú)力承擔(dān)新增的16.1萬(wàn)元。同時(shí)，他也不能提供1年以上的納稅證明，按照新規(guī)定，銀行也不會(huì)向他發(fā)放貸款。
無(wú)奈之下，吳先生以違約為由將郭女士訴至法院，要求法院判決解除合同，郭女士雙倍返還購(gòu)房定金10萬(wàn)元并承擔(dān)所有訴訟費(fèi)用。
爭(zhēng)議 新政屬不可抗力還是情勢(shì)變更
吳先生購(gòu)房的遭遇引發(fā)了另一個(gè)法律話(huà)題：國(guó)家新政對(duì)合同的影響屬于不可抗力還是情勢(shì)變更？
華倫律師事務(wù)所律師崔保國(guó)告訴記者，正規(guī)的購(gòu)房合同中其實(shí)都會(huì)對(duì)這種情況作出約定，一般會(huì)認(rèn)為是不可抗力?！安豢煽沽梢岳斫鉃闊o(wú)法預(yù)知，無(wú)法避免?！辈贿^(guò)，法律界也有人認(rèn)為國(guó)家新政策導(dǎo)致無(wú)法履行合同應(yīng)該歸入情勢(shì)變更，即外部條件發(fā)生變更后造成合同失效。“法律本身對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的說(shuō)法比較模糊，所以也造成了一些爭(zhēng)議，但絕大部分是認(rèn)為不可抗力?！贝薇?guó)說(shuō)。
崔保國(guó)認(rèn)為，在本案中，如果確屬郭女士的拖延造成了合同無(wú)法履行，郭女士的行為應(yīng)該構(gòu)成違約。但對(duì)于吳先生提出的雙倍返還定金10萬(wàn)元，崔保國(guó)認(rèn)為，關(guān)鍵是要看合同中對(duì)于違約情況的界定。
“如果郭女士的拖延超過(guò)了規(guī)定的約定期限，法官就可以認(rèn)定違約導(dǎo)致合同解除，雙倍返還定金就沒(méi)有問(wèn)題。但如果郭女士的行為沒(méi)有超過(guò)合同中規(guī)定的期限，則只能算構(gòu)成違約責(zé)任，法官可以認(rèn)定合同并沒(méi)有解除?！倍贤`約一般是按日計(jì)算違約金，吳先生可以獲得按日計(jì)算的違約賠償，但很難獲得雙倍定金賠償。
“由于法律規(guī)定的原因，本案還得看合同的具體約定，以及法官如何認(rèn)定?！贝薇?guó)說(shuō)。
建議 國(guó)家政策變更應(yīng)列入合同
對(duì)于吳先生的遭遇，崔保國(guó)建議，在雙方簽合同時(shí)，應(yīng)該將國(guó)家政策變更等情況列入合同之中，對(duì)此造成的責(zé)任后果進(jìn)行詳細(xì)地約定?！凹s定得越詳細(xì)，越對(duì)購(gòu)房者有利?！绷硗猓罱捎诜康禺a(chǎn)熱，造成很多賣(mài)房者違約解除合同，崔保國(guó)認(rèn)為，在合同中明確違約責(zé)任的認(rèn)定，提高違約金的限度等手段簡(jiǎn)單又有效，可以確保購(gòu)房者的利益避免損失。(記者 劉可 通訊員 趙慶玲)
