“劣質(zhì)房”、“官適房”、“別墅房”、“六連號”、“寶馬業(yè)主”……屢見曝光的經(jīng)濟適用房亂象，嚴重影響了其作為一種保障性住房的本來功能。面對時起時落的存廢之爭，有專家認為，雖然經(jīng)適房引發(fā)種種爭議，但其作為多層次住房保障體系的一環(huán)，仍然發(fā)揮著不可或缺的作用，關鍵是要從制度建設、實施等各環(huán)節(jié)正本清源，確保其回歸民生保障的軌道。（《半月談》2010年第12期）

存廢之爭幾度起

最近，廣西南寧市為了核查經(jīng)濟適用房住戶身份，挨家挨戶敲門走訪，結(jié)果7564戶檢查對象中，“7成房門敲不開，已查者2成非戶主”。

南寧市有關部門敲門敲出的一個“公開秘密”，加上各地頻出的在建設、申購、分配各環(huán)節(jié)的惡劣事件，再次將經(jīng)適房的亂象推到輿論的風口浪尖。

實際上，既非完全市場化、又非完全政府保障、性質(zhì)略帶模糊的經(jīng)濟適用房，在10余年歷程中始終爭議不斷，幾度引發(fā)存廢之爭。

國務院1998年23號文中，第一次提出在全國范圍內(nèi)建立新的住宅供應體系，這一體系包括高收入者購買和租住商品房，向中低收入者供應經(jīng)濟適用房和向最低收入者提供廉租住房三個層次。但當時沒有明確一個概念，中低收入家庭包不包括中等收入家庭？這個模糊界限，加上一些歷史遺留因素，為一些違規(guī)操作留下了空間。

清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明是具有代表性的“廢除”派。他表示，經(jīng)適房出現(xiàn)的一連串問題，從根本上說是其制度弊端造成的。

他認為，這種制度本身包含著不公平因素。為了實現(xiàn)居者有其所，有限的公共財政資源只能用于為最低收入階層提供廉租房，以滿足他們最低限度的基本居住需要。如果把有限的公共財政資源用于建設經(jīng)適房以提供給所謂“夾心層”，那么，公共財政資源分配的原則和尺度就很難把握：既然雖買不起房但尚有支付能力租房的階層可以得到財政支持買經(jīng)適房，那些買不起新房以及大戶型的階層，為什么不能得到相應的財政支持呢？

而中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為，經(jīng)適房不應取消，出現(xiàn)的一連串問題主要還是管理沒有跟上。一些地方在管理上松懈，分配標準降低，分配對象失控，以至于問題不斷。從目前暴露的問題來看，主要是出在對購房者資格把關不嚴上，以至于一些不具備購房資格的人也購買了經(jīng)適房。

“但這些都是發(fā)展中的問題，并非不可解決?！?顧云昌說，不同的收入人群，不同的家庭，消費能力是不一樣的，應建立多種形式的房屋保障制度。對中低收入群體，可以采取經(jīng)適房和廉租房并存的制度，這應當是我們以后發(fā)展的一個方向。

監(jiān)管難題糾結(jié)

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認為，從經(jīng)濟學上分析，任何補貼窮人的政策，都會出現(xiàn)“搭便車”的現(xiàn)象。就經(jīng)適房而言，天生就難以避免“被占便宜”。因為這是一種實物補貼，而且分配的是一種價值巨大、增值速度快的產(chǎn)品——住宅，較大升值空間自然吸引不少違規(guī)者冒險牟利。

經(jīng)濟學家茅于軾也直言，在權(quán)力與市場界限不清的情況下，保障房勢必會吸引有權(quán)有勢的人侵占中低收入者的利益，以保障房為名圖他們的私利。

復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，經(jīng)適房腐敗事件之所以屢見不鮮，除了牟利空間大之外，相關法規(guī)與監(jiān)管不完善、地方政府執(zhí)行不到位也是重要原因。

加大懲處力度是人們對違規(guī)行為開得最多的藥方。有人形象地稱，經(jīng)適房是一個“有縫的蛋”，唯有重拳懲戒腐敗，提高違規(guī)成本，才能讓蒼蠅不敢來。

住房和城鄉(xiāng)建設部4月27日公布的《關于加強經(jīng)濟適用住房管理有關問題的通知》明確規(guī)定，對違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，將按照有關規(guī)定或者合同約定收回，并取消其在5年內(nèi)再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。

“騙子們的行騙成本太低。”楊紅旭表示，“按我看來，應該終生禁止再次申請，或者至少禁止20年，對于違規(guī)公務員免職，對于違規(guī)黨員給予黨紀處分。”

同時，對經(jīng)適房的違規(guī)出售、出租現(xiàn)象的查處，一直以來缺乏監(jiān)管和懲罰細節(jié)，在操作層面也很難落實。一名房屋中介公司經(jīng)理認為，現(xiàn)在雖然有規(guī)定，但是誰來認定違規(guī)者？誰來對違規(guī)者作出處罰決定？誰來執(zhí)行處罰決定？都沒有，這就勢必造成了“雷聲大、雨點小”的局面。

上海市住房保障和房屋管理局一名官員告訴記者，經(jīng)適房自面世以來，申購審批環(huán)節(jié)是問題最集中的領域，一是容易產(chǎn)生腐敗，二是難以核實真?zhèn)?。解決經(jīng)適房騙購問題的核心，在于核實申購人的收入水平，但由于申購人收入來源不單單是工資收入，這就牽扯到銀行、工商、稅務、車輛管理等諸多部門。工作人員到其他部門核查申購人財產(chǎn)收入時，要辦理很復雜的手續(xù)。即便如此，也很難查清申購人的全部收入來源。

去投資性，增保障性

今年1月下發(fā)的《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求，要適當加大經(jīng)濟適用住房建設力度，擴大經(jīng)濟適用住房供應范圍。4月下發(fā)的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》也強調(diào)，房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應。

權(quán)威部門的表態(tài)，似乎讓經(jīng)適房的存廢爭論聲有所降低。有業(yè)內(nèi)人士認為，經(jīng)適房在“保障性”與“市場化”之間的博弈中出現(xiàn)的種種問題并非偶然，也非我國獨有。它將作為保障房的一個品種繼續(xù)存在、發(fā)展下去。從世界范圍來看，如何設計住房保障制度，如何平衡保障性住房與市場化住房之間的關系，始終是一個具有共性的難題，很多國家都曾經(jīng)歷過幾十年的探索歷程。

顧云昌表示，未來經(jīng)適房將失去它的投資屬性，作用更多地體現(xiàn)在保障性上面。政府對于經(jīng)適房的管理只會更加嚴格，經(jīng)適房將和廉租房、限價房一起構(gòu)筑起保障性住房的三駕馬車。關鍵的問題是：要在建設、分配的過程中嚴格把關，杜絕走樣異化、虛報冒領。

針對廣為詬病的經(jīng)適房分配和銷售環(huán)節(jié)由開發(fā)商主導的現(xiàn)象，顧云昌建議，各地可參考“長沙模式”，將錢直接補貼給符合條件的老百姓。眼下大多數(shù)城市的經(jīng)適房是將錢補貼給開發(fā)商，讓開發(fā)商來操縱經(jīng)適房，這個引發(fā)多種問題的隱患應盡快堵住。

一些網(wǎng)友建議，騙購經(jīng)適房的行為本質(zhì)上等同于詐騙，有關部門應盡快出臺司法解釋，將騙購經(jīng)適房的行為入罪，提高騙購者的違法成本。

同濟大學房地產(chǎn)研究所所長施建剛教授認為，除了以嚴懲擠壓尋租空間，完備的準入、退出機制也是確保經(jīng)適房公正施行的必要措施。在一些地方試點的共有產(chǎn)權(quán)房制度，以“出口”反制“入口”，使得申購人從倒賣中獲益不大，“尋租動力”大大削弱，值得借鑒。只有從制度設計上降低獲利空間，從“進”到“出”整個過程公開公正受監(jiān)管，經(jīng)適房才不會被尋租之手肆意侵擾。