中國高房價(jià)真相

▲大隱于市的中國隱性富豪

▲別不愛聽，中國房價(jià)整體無泡沫

▲本輪房地產(chǎn)新政何時(shí)結(jié)束

▲喬良：樓市的出路

▲中國“房地產(chǎn)”概念之謬為70年后埋下隱患

▲“絞刑”小產(chǎn)權(quán)房調(diào)查

解密中國房價(jià)與中國經(jīng)濟(jì)

相當(dāng)多數(shù)的城市下崗工人是中國的隱性富豪，也是支撐房價(jià)的主力之一

GDP增長速度超過房價(jià)就是對房價(jià)非泡沫性的最好注釋

“4萬億救市”計(jì)劃啟動(dòng)后，房價(jià)不暴漲反而不正常

本輪土地拆遷順利結(jié)束，就是本次房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控結(jié)束之時(shí)

北京房修二投資公司總經(jīng)理

■ 張捷

從“下崗工人是富豪”深度認(rèn)識(shí)房價(jià)和國情

說“下崗工人是富豪”恐怕難以有人認(rèn)同，但是筆者希望通過以下分析，讓大家理解中國隱含財(cái)富分配的狀態(tài)。因?yàn)橹挥欣斫饬酥袊@樣的國情，才有可能理解中國的房價(jià)！

首先從城市的高薪外企白領(lǐng)入手來看問題。很多城市的外企白領(lǐng)，在人們眼中是富人和高收入者，但他們真的是高收入嗎？

不！很多白領(lǐng)，尤其是農(nóng)村出身的進(jìn)城“白領(lǐng)”，實(shí)際上都是平均收入以下的人群。

舉例說明。你月收入過萬，當(dāng)屬所謂高薪人群，但是你有父母和孩子，考慮到他們的支出情況就大不同！如果你父母是農(nóng)村人，父母失去勞動(dòng)能力，沒有退休金和醫(yī)療保險(xiǎn)，父母、孩子與你一起進(jìn)行平均，人均收入就只有2000多元。而且在中國目前送走一個(gè)老人的平均醫(yī)療花費(fèi)在人民幣20萬元以上，若老人沒有公費(fèi)醫(yī)療，就意味著無形中你已背負(fù)了40萬元的沉重債務(wù)。若再算上孩子不能上各種低收費(fèi)的中小學(xué)、幼兒園等，所養(yǎng)的孩子的教育費(fèi)用還要多出十幾萬，這些支出超過50萬，都大大扣減了可支配收入的數(shù)額。而且這些支出都是稅后支付的，就算你夫妻雙方都是“高薪者”也難以承受！這些在大眾眼里看來的“高薪”人群，其實(shí)不過是在北京平均收入水平以下的低收入人群而已，買不起房和當(dāng)“房奴”不是很正常嗎？

再看城市下崗工人。每一位下崗職工都是有醫(yī)療保險(xiǎn)和退休金的，下崗時(shí)有一大筆下崗賠償，待業(yè)時(shí)也有低保，雖然有一些地方發(fā)放有問題，但是總體上是有保障的。按照前述計(jì)算與進(jìn)城“白領(lǐng)”相比，這樣的保障相當(dāng)于幾十年下來要減少自身支出30~50萬元，而且下崗工人居住在市區(qū)，考慮到子女上學(xué)費(fèi)用等，實(shí)際上還有大量隱含收益補(bǔ)貼。雖然這些錢屬于未來支出，有時(shí)間成本，但考慮到中國實(shí)際負(fù)利率和醫(yī)療等費(fèi)用的上漲，其凈現(xiàn)值不會(huì)少于上述預(yù)估數(shù)額，而且這樣的利益是不納稅的，或者可以視同為稅后收益。

也許有人會(huì)說，這樣的錢是福利，沒有拿到現(xiàn)錢，不是可支配收入，不應(yīng)當(dāng)計(jì)算。但是實(shí)際情況是中國如果計(jì)算了農(nóng)民人口，能夠有這樣待遇的，是中國的少部分人群，對于大多數(shù)人都沒有的東西，應(yīng)當(dāng)不算嗎？西方國家不計(jì)算隱含收益補(bǔ)貼，是因?yàn)槿裣碛型雀＠?，統(tǒng)計(jì)的基準(zhǔn)是一樣的。如果我們統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)口徑，對于享受福利的人不計(jì)算福利價(jià)值，那么對于未享受福利的人就要以負(fù)債的負(fù)值進(jìn)行計(jì)算了。50萬元對于中國目前的城鄉(xiāng)收入來講，本身就是重大的差別，這足以造成中國的貧富門檻。

更進(jìn)一步講，城市幾乎所有下崗工人都在市中心享有住房，即使這住房不是福利分配的，也是歷史形成的，這也是要計(jì)算財(cái)富的！如果考慮到這些住房的拆遷價(jià)值，就更加巨大了！

以北京城區(qū)為例，北京東城一套二居室的二手危房，也要二三百萬元，如果趕上拆遷，拆遷戶可以拿到上千萬元的拆遷費(fèi)用，隨著城市化、老城改造進(jìn)程等，未來拆遷是可以預(yù)見的，對于這樣可以預(yù)見的收益，其實(shí)也很容易用投資理財(cái)?shù)姆绞接?jì)算出合理的價(jià)值。如此一來，像這樣擁有幾百萬、上千萬資產(chǎn)的“下崗”人群，難道不是中國5%富人中的一人嗎？

有人可能會(huì)說，這是他們惟一的住宅，按照西方國家的財(cái)富統(tǒng)計(jì)是應(yīng)扣除的，但是這樣的認(rèn)識(shí)似是而非。西方的統(tǒng)計(jì)講的是需要扣除自住所必須的住宅，而不是只有惟一的“豪宅”就不計(jì)算，如果他們愿意把市區(qū)的房子賣了或者拆遷后到遠(yuǎn)郊買房居住，手中立即就擁有幾百萬現(xiàn)金了。中國如果包括了宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等在內(nèi)所有住房的平均價(jià)并不高，上述“豪宅”房價(jià)減去中國平均房價(jià)后的價(jià)值，還是要在百萬元以上，仍可算中國5%以內(nèi)的富人一族。

城市下崗工人是中國工人階級(jí)的主體，我們拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格和保障拆遷者的權(quán)益，下崗工人得利也最大，政府公務(wù)員、富人、外企白領(lǐng)等都因種種原因難以成為“釘子戶”，中國近期的政策使得這部分城市下崗工人得到了最多的房價(jià)漲價(jià)利益，且有住房不花錢、醫(yī)療可報(bào)銷、糧食價(jià)格穩(wěn)定低廉，他們所得大部分都是可支配收入，所以他們是不會(huì)從事農(nóng)民工工作的。目前各大城市服務(wù)性行業(yè)工作崗位已基本上被外來農(nóng)民工占據(jù)，這不是因?yàn)槌鞘邢聧徆と苏也坏焦ぷ?，而是不愿意工作，不工作成為食利者的原因就是他們是?shí)際上的財(cái)富擁有者，有大量的隱含財(cái)富可以逐步變現(xiàn)。

再看房價(jià)，我們說房價(jià)漲破天，買不起房的恰恰是前面分析的白領(lǐng)。下崗工人有房住，是房價(jià)漲價(jià)的得利者，而且他們是買得起房的，因?yàn)椴疬w費(fèi)用的增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價(jià)，房價(jià)漲得再高，拆遷所得更高！如北京遠(yuǎn)郊房價(jià)漲到2萬元/平米，但同期北京市區(qū)某樓盤拆遷費(fèi)則達(dá)到了22萬元/平米！所以有這樣的拆遷費(fèi)存在，是永遠(yuǎn)有人購買房子的，這就是支撐當(dāng)前房價(jià)的基礎(chǔ)！

任志強(qiáng)先生一直說他是給富人蓋房，然而據(jù)筆者了解，任先生旗下公司位于北京三元橋附近開發(fā)的頂級(jí)豪宅，就有不少是吃低保的下崗工人購買的，有的因?yàn)槭种心弥揞~拆遷款，還買了不止一套！

通過上述兩類人群對比我們可以發(fā)現(xiàn)，在計(jì)算了各種隱含利益和資產(chǎn)性收益以后，當(dāng)前所謂的“高薪”群體實(shí)際上是收入很低的，這里還沒有計(jì)算中國的各種灰色經(jīng)濟(jì)和腐敗的黑色收入！想一下最近查處的北京高檔娛樂場所，最低層當(dāng)小姐的也可以有上千萬的財(cái)富……認(rèn)清中國實(shí)際的財(cái)富狀態(tài)深入了解國情，才能夠明白為什么房價(jià)暴漲到你難以理解的程度，還是有大量的人可以買房，房價(jià)反映的是真實(shí)的經(jīng)濟(jì)寫照。

在中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)階段，產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入到了兼并整合做大規(guī)模的時(shí)代，原來中國每一個(gè)行業(yè)都有幾百家甚至上萬家企業(yè)的局面，如今要與世界接軌，必然要達(dá)到世界其他國家主要行業(yè)三五家這樣的規(guī)模，也就是說99%以上的企業(yè)老板要退出。這些退出的老板沒有其他投資渠道，大不了也就是給自己以及子女在大城市找一個(gè)好生活。這些退出的老板將企業(yè)變現(xiàn)千萬元以上，就會(huì)被認(rèn)為是中國5%的富人一族，但是這點(diǎn)錢也就是在北京買一套房，再留一個(gè)養(yǎng)老錢，也就差不多了。同時(shí)還有一個(gè)戶口問題，連香港都可以買房入戶，但北京不行！這樣城市準(zhǔn)入高門檻，是要高于移民海外的，因此許多退出的老板選擇移民海外定居，同時(shí)帶走大量財(cái)富。許多中小城市企業(yè)主辛苦創(chuàng)業(yè)多年后獲利退出的所得，不過勘與大多數(shù)中心城市拆遷下崗工人所積累的財(cái)富相同，導(dǎo)致大量創(chuàng)業(yè)型人才和財(cái)富外流，這是食利者與投資者的分配不公問題。

因此從下崗工人是中國的富豪群體這一點(diǎn)，我們可以更清楚地認(rèn)識(shí)中國的財(cái)富狀態(tài)和國情以及其所造成的房價(jià)支撐。中國的財(cái)富分配不公，不僅有勞動(dòng)者收入低和貪污腐敗黑色收入問題，還有食利者和投資者之間的分配問題，中國的問題更多的不是漲價(jià)問題而是漲價(jià)背后的財(cái)富再分配問題！投資是要有資本支出和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，食利是坐享其成的剝削，在房地產(chǎn)領(lǐng)域一味地壓制投資而不限制食利，是舍本求末、緣木求魚。

中國房價(jià)的非泡沫性

房價(jià)暴漲讓各色人等眾口一詞說房地產(chǎn)是泡沫嚴(yán)重，但是我們不能把泡沫與暴漲簡單地等同起來，而應(yīng)看到，房價(jià)暴漲同期，中國加入WTO以來GDP從8萬億增長到了30多萬億元(同時(shí)保持了美元兌人民幣從1:8.3到1:6.8匯率增值)，GDP的增長速度超過房價(jià)難道不是對于房價(jià)非泡沫性最好的注釋嗎？因此對于中國房價(jià)的泡沫問題，不能人云亦云。

中國人民銀行公布《2009年中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)顯示，截至2009年年末，全國中外資金融機(jī)構(gòu)人民幣個(gè)人住房貸款余額達(dá)4.4萬億元，但個(gè)貸不良率持續(xù)下降，僅為0.6%。從這樣的數(shù)據(jù)中，我們可以看到中國的房地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到世界金融危機(jī)和次級(jí)債危機(jī)的水平，以中國這樣的存貸利息差，中國房貸的0.6%不良率就是毛毛雨；同時(shí)與GDP相比，所占GDP比例10%出頭的總房貸也是非常安全的。

即便只計(jì)算普通人總收入，這樣的數(shù)額也不高。根據(jù)全國總工會(huì)第六次職工調(diào)查所獲資料數(shù)據(jù)：2008年7.75億普通勞動(dòng)者的勞動(dòng)收入只占GDP的29%，平均年收入11277元，也就是年總收入8萬多億元。房貸總額只不過是他們收入的一半，而平均10多年的貸款期，每年還貸額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于統(tǒng)計(jì)中的數(shù)據(jù)，這里還沒有計(jì)算財(cái)產(chǎn)性收入和老板、老總等富人的收入。中國房地產(chǎn)的真實(shí)問題，其實(shí)是地區(qū)間的不平衡導(dǎo)致某些地區(qū)的房價(jià)過高和泡沫。

很多人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)總價(jià)值達(dá)到了驚人的90萬億元，這樣的估值超過中國GDP的2倍，是日本房地產(chǎn)泡沫最高時(shí)期的水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國的水平。但是我們需要知道，美國土地人均占有量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國，而且美國是鄉(xiāng)村居住方式，這樣的居住方式意味著高的資源消耗中國是無法比的；而對于日本，我們要看到其房價(jià)低的重要原因是日本糧食價(jià)格的高昂，如果日本糧價(jià)所占有的支出達(dá)到中國的水平，日本的房價(jià)肯定要超過香港！

更有一點(diǎn)是，在中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)階段老百姓的主要財(cái)產(chǎn)就是房子，而不是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)后的多元化財(cái)產(chǎn)，老百姓的自我服務(wù)沒有變成第三產(chǎn)業(yè)的GDP，而美、日第三產(chǎn)業(yè)的GDP占比超過中國1倍以上。

再有就是中國的通脹壓力和國民的保值投資渠道匱乏。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局此間發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份我國居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比上漲3.1%，進(jìn)一步拉開了與2.25%一年期銀行存款利率間的差距，繼續(xù)延續(xù)著居民儲(chǔ)蓄負(fù)利率的格局。這樣出于老百姓財(cái)產(chǎn)保值的需要，國內(nèi)的房價(jià)也要有一個(gè)透支價(jià)格的過程，這是中外有別的。

此外，我們還要看到中國正在進(jìn)行工業(yè)化，而美、日等國都已處于工業(yè)化終結(jié)的后工業(yè)化社會(huì)，因此我國與美、日等發(fā)達(dá)國家的國情不具備可比性。要知道，在當(dāng)年美國工業(yè)化的時(shí)候，其帝國大廈每平米造價(jià)相當(dāng)于當(dāng)時(shí)一輛福特轎車！其房價(jià)的相對價(jià)格也絕不是今天的水平。

還有人質(zhì)疑中國的房價(jià)收入比問題，這里也要從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上再挖掘，而不能就數(shù)據(jù)言數(shù)據(jù)。說到中國的收入統(tǒng)計(jì)時(shí)不可忽略的一點(diǎn)就是，必須看到中國的地下經(jīng)濟(jì)，其實(shí)有很多收入是沒有納入統(tǒng)計(jì)的。比如，很多個(gè)人和企業(yè)都在避稅，那么他們少交稅的收入就不在統(tǒng)計(jì)之中。看看我們身邊有多少人少報(bào)收入超過50%？還有政府機(jī)關(guān)、國企等私下發(fā)放大量的獎(jiǎng)金、財(cái)物，也是不納入統(tǒng)計(jì)的。看看咱們身邊的公務(wù)員，哪個(gè)不是私底下拿的錢比公開收入多幾倍？之所以造成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的比例失調(diào)，實(shí)際上是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了問題。

在統(tǒng)計(jì)房價(jià)上，我們交易的房價(jià)和實(shí)際的存量房價(jià)是不同的，中國大多數(shù)人實(shí)際在居住房改房和宅基地，房改房等的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)的交易價(jià)格，我們現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)的是房屋銷售的價(jià)格平均。如果把房改房和宅基地統(tǒng)計(jì)進(jìn)來，存量房和房改房的價(jià)格要按照取得價(jià)格計(jì)算，那么房屋價(jià)格平均值就低多了。如果不計(jì)算這些存量房和宅基地，那么也不應(yīng)使用社會(huì)平均收入這個(gè)數(shù)據(jù)，而應(yīng)當(dāng)使用買房人平均收入，這個(gè)數(shù)據(jù)如果重新統(tǒng)計(jì)，肯定比社會(huì)平均收入高多了，尤其是計(jì)算了外籍買房人的時(shí)候。

還有需要說明的是，房價(jià)與收入的比例要按照人均住房面積與人均收入進(jìn)行計(jì)算，無論是按照15平米的小康標(biāo)準(zhǔn)或者是20平米左右的平均標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，新買一套房屋一個(gè)人或小兩口住，人均住房面積達(dá)到50平米以上，在中國是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過社會(huì)人均平均住房面積的好幾倍，這樣顯然要承擔(dān)“房奴”的壓力。

依據(jù)新華網(wǎng)北京5月13日電，今年1至4月，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元，達(dá)到10069元，4月份，北京房地產(chǎn)市場二手住宅成交均價(jià)為15238元／平方米。按照15平米的小康標(biāo)準(zhǔn)，并考慮總收入要高于可支配收入，對于總收入北京更有超過人均1萬美元的說法，這樣計(jì)算出來的房價(jià)收入比值是5~6倍，這里還沒有計(jì)算灰色收入，沒有計(jì)算各種補(bǔ)貼房屋的價(jià)格，所以即使按照國際慣例，中國的房價(jià)收入比值也并不高，問題在于大多數(shù)年輕人均為獨(dú)生子女，不和父母同住，要求獨(dú)立住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均住房面積，但是他購買房屋是全家族的支持，如果按照家族的收入一起算算呢？再反過來計(jì)算，購買房屋是全家支持的，如果小兩口結(jié)婚是家族買房，那么算上4個(gè)老人、個(gè)孩子，平均房價(jià)由7個(gè)人來承擔(dān)，據(jù)此計(jì)算出來的系數(shù)就更低了。

此外，像北京這樣的大城市，其買房人群的收入不是北京的人均收入，而要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)的平均收入，因?yàn)榈奖本┵I房的是全國的富人甚至是全球的高收入人士，如果以買房人群的收入來進(jìn)行計(jì)算，北京的房價(jià)收入比將極大降低。

通過以上分析，我們可以對當(dāng)前甚囂塵上的中國房地產(chǎn)“泡沫論”打上一個(gè)大大的問號(hào)。

房價(jià)成本支撐和4萬億投資價(jià)值

說中國房地產(chǎn)沒有太多泡沫，更關(guān)鍵的在于我們的房地產(chǎn)增值是有經(jīng)濟(jì)成本支撐的，是消耗了大量的資源和勞動(dòng)的，以我們的經(jīng)濟(jì)價(jià)值理論，這樣的增值是價(jià)值的增值而不是價(jià)格的波動(dòng)，對于內(nèi)在的必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間和資源的消耗支出轉(zhuǎn)化而來的增值所造成的變化，是價(jià)值的變化不是價(jià)格的變化，所謂的“泡沫”是針對價(jià)格而不是價(jià)值的。

這樣的價(jià)值增值就在于，我們所進(jìn)行的大量的市政投資建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育醫(yī)療投資、地方補(bǔ)貼等等，都轉(zhuǎn)化在土地和居住權(quán)利上，這樣的價(jià)值增值是空前的。

以北京為例進(jìn)行估算分析。在宏觀上以一個(gè)城市為整體來看，操控這個(gè)城市的政府就相當(dāng)于一個(gè)大的開發(fā)商，這樣就便于進(jìn)行宏觀分析了。所有居住在這個(gè)城市的人們，我們把基本的受益面鎖定在1000多萬人左右，不計(jì)算農(nóng)村人口和大多數(shù)外來人口，北京的人均居住面積大致為15~20平米，也就是總量2億平米的房屋，把這2億平米作為分享城市整體投資的基數(shù)。

現(xiàn)在北京以及中央政府對于地區(qū)的投資，有多少轉(zhuǎn)化為了地方的土地價(jià)值的增加呢？我們下面逐一進(jìn)行列舉。

首先是地鐵和道路，北京的地鐵已經(jīng)投資和將要投資的地鐵是5000億元左右，地產(chǎn)有一定的超前性，規(guī)劃中的地鐵也應(yīng)當(dāng)計(jì)算；同時(shí)道路的投資也超過2000億元。地鐵的車票只能滿足地鐵的運(yùn)行(即車輛和電費(fèi)等)費(fèi)用，投資是與道路一樣要反映到土地的增值中。這些就相當(dāng)于開發(fā)商建造了非常好的小區(qū)道路。

其次是北京投入的拆遷費(fèi)用，每年北京的拆遷支出超過1000億元，以近5年來為5000億元計(jì)，拆遷成本是要記入土地成本之中的。

再次就是北京的文化建設(shè)，僅僅是那個(gè)中南海前的“蛋”(國家大劇院)，每個(gè)座位成本就達(dá)到75萬美元，還有為了奧運(yùn)大量建造的場館，總投資超過2000億元。這些設(shè)施的門票也就是設(shè)施的維持費(fèi)用，這相當(dāng)于開發(fā)商為業(yè)主建立了非常豪華的會(huì)所，這些也要反映到土地的增值中來。

還有就是教育衛(wèi)生的投入，北京的大學(xué)集中，醫(yī)院云集，這些機(jī)構(gòu)都帶有強(qiáng)烈的福利性質(zhì)，相當(dāng)于開發(fā)商為業(yè)主建立了非常好的社區(qū)醫(yī)院和學(xué)校，肯定要反映在房價(jià)中，這些教育衛(wèi)生的投入近幾年來也超過3000億元。

再有就是政府的各種福利補(bǔ)貼，比方說控制物價(jià)、社保和低保、低價(jià)的公交車票、廉價(jià)的供暖和燃?xì)馑姷鹊?，這些相當(dāng)于開發(fā)商補(bǔ)貼了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)低的背后肯定也要房價(jià)體現(xiàn)，幾年來政府的這幾方面的補(bǔ)貼也超過1500億元。

此外就是北京的公園和綠化、環(huán)境保護(hù)建設(shè)，這相當(dāng)于開發(fā)商在建設(shè)社區(qū)環(huán)境，北京的綠化投資非常大，拆建綠化隔離帶投資極大，同時(shí)還有就是為了治理風(fēng)沙的防護(hù)林建設(shè)、污水處理、給水市政等建設(shè)，幾年間投資也不少于1500億元。

另有一點(diǎn)非常重要，就是開始的高速鐵路和高速公路建設(shè)，這相當(dāng)于小區(qū)的周邊道路建設(shè)，中國以北京為起點(diǎn)的高速鐵路和公路投資超過萬億，北京得到的價(jià)值應(yīng)當(dāng)不少于2000億元。

最后就是在北京政府外，中央的各個(gè)部委、黨政事業(yè)機(jī)構(gòu)和軍隊(duì)也在自己所屬的土地上投入巨大，保守估算幾年下來也不少于3000億元。

以上總計(jì)就達(dá)到了2.5萬億元，除以受惠的2億平米房屋面積，那么這些投入導(dǎo)致每平米的補(bǔ)貼投資達(dá)到了12500元，這是平均的結(jié)果，相當(dāng)于平均房價(jià)要上漲12500平米才能與內(nèi)在價(jià)值的增加相符合！

對于其他城市，雖然沒有北京這樣的大投資和奧運(yùn)會(huì)，但是這些城市分?jǐn)偟幕鶖?shù)很小，也就是說北京以2億平米為基數(shù)，而一個(gè)縣城還不到100萬平米，一個(gè)縣道路等基礎(chǔ)建設(shè)投資10億，平均房價(jià)就應(yīng)當(dāng)漲1000元，而中國處于一個(gè)全面建設(shè)時(shí)期，發(fā)達(dá)國家已經(jīng)建設(shè)完畢，近10年類似的新投資基本沒有，所以僅僅從這些建設(shè)使用的鋼鐵來看，中國的鋼鐵產(chǎn)量不但位居世界第一，而且超過第二到第六的國家產(chǎn)量之和。

有可能很多人會(huì)說，這樣的房價(jià)中國的老百姓承受不了，但是承受不了不是泡沫問題，市場承受不了相當(dāng)于開發(fā)商建造了非常昂貴超前的房子，這些是有成本支撐的，開發(fā)商降價(jià)銷售后如果賠本，就不會(huì)有人再造了，市場需求一定要讓價(jià)格回到成本價(jià)位以上，這就是與“泡沫”本質(zhì)的不同，也就是價(jià)值與價(jià)格不同的根本經(jīng)濟(jì)客觀規(guī)律。在經(jīng)濟(jì)規(guī)律的自然作用下，也可以自動(dòng)擠出泡沫，根本不需要進(jìn)行人為干預(yù)。

2008“4萬億”救市計(jì)劃啟動(dòng)后，自然而然帶動(dòng)地方融資平臺(tái)的投入就更多，這樣的投資大部分是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，投資所產(chǎn)生的價(jià)值直接轉(zhuǎn)化為土地的增值，而鋼鐵、水泥等重工投資，大多也服務(wù)于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和房地產(chǎn)建設(shè)，它們需要向基礎(chǔ)建設(shè)供貨獲取收益收回投資，其價(jià)值也是間接轉(zhuǎn)移到基礎(chǔ)建設(shè)和土地之上。在這樣的投入之下，土地價(jià)格不暴漲反而是有違價(jià)值客觀規(guī)律的，所以2009年以來的地價(jià)暴漲就可以理解了而在3月入春新項(xiàng)目開工投入和投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的深入，今年年初房地產(chǎn)價(jià)格的跳躍就更可以理解。反而是如果在這樣巨額投資土地附屬物的情況下，連同土地附屬物價(jià)值的土地使用權(quán)價(jià)值不暴增，卻是極其不正常的。

市場本身對上述行為是會(huì)產(chǎn)生合理預(yù)期的，對于政府這樣寬松財(cái)政政策和大力投入，市場可以在短期內(nèi)透支未來增長預(yù)期，尤其是政府的投資拉動(dòng)把市場的情緒從金融危機(jī)中的恐慌看衰扭轉(zhuǎn)到看漲，這樣的預(yù)期拐點(diǎn)效應(yīng)就特別明顯，對于合理的市場預(yù)期行為，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為不是泡沫而是市場自動(dòng)調(diào)整經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力來源，不應(yīng)當(dāng)過度干預(yù)。

還是以北京為例。本來北京為了奧運(yùn)的大規(guī)模建設(shè)已經(jīng)透支了北京的財(cái)政，業(yè)界普遍認(rèn)為北京在奧運(yùn)過后會(huì)有一個(gè)真空期，基礎(chǔ)建設(shè)放緩以消化奧運(yùn)透支的支出，在上世紀(jì)90年亞運(yùn)會(huì)以后就是這樣的，但是在國家刺激經(jīng)濟(jì)的大形勢下，北京基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)反而加速，城區(qū)6號(hào)線和8號(hào)線地鐵每公里的建設(shè)成本(加之拆遷費(fèi)用)預(yù)計(jì)都要上10億元，北京城區(qū)房價(jià)怎能不暴漲？同時(shí)政府投巨資進(jìn)行CBD東擴(kuò)，帶動(dòng)?xùn)|邊樓盤的漲幅最高達(dá)49%。連郊區(qū)房山的房價(jià)也暴漲，即使是國家調(diào)控以后的限價(jià)房，也達(dá)到12500元/平米，最高的超過2萬元，原因無非還是房山要修建地鐵了。因?yàn)榉績r(jià)增長的背后是政府巨額的基礎(chǔ)建設(shè)投資，這些投資價(jià)值何在？總要有所出口吧？如果投資了以后什么價(jià)值或價(jià)格都沒有變化，那才是政府投資打了水漂呢！而當(dāng)前這樣的政府投資所帶來的價(jià)值增值，最后的流向卻是先前占據(jù)土地的既得利益者，既有政府也有開發(fā)商，還有釘子戶等等，其中的分配關(guān)系如何理順才是問題的真正關(guān)鍵。

房價(jià)暴漲給社會(huì)所帶來的傷害不是漲價(jià)本身，而是政府投資后的一個(gè)分配問題：老百姓怎樣才能從政府的投資中得到好處。

土地財(cái)政的必要性與合理性

有一個(gè)習(xí)慣性說法是，房價(jià)上漲是地方政府與中央政府的博弈，說這樣的上漲是地方政府為了地方利益對抗中央，亦即土地財(cái)政綁架了地方政府，地方政府的財(cái)政收支嚴(yán)重依賴土地收益，而這樣的局面是中國經(jīng)濟(jì)的巨大包袱。

但是筆者認(rèn)為，這樣的土地財(cái)政實(shí)際上是合理的。因?yàn)闉榱舜碳そ?jīng)濟(jì)采取了積極的財(cái)政政策，財(cái)政政策的主要投資方向在于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，中國工業(yè)化的基礎(chǔ)也是依靠這樣的建設(shè)來支撐的，人民生活水平提高和社會(huì)發(fā)達(dá)更是離不開這樣的建設(shè)，但是這些建設(shè)的投資又該如何回收呢？

以地鐵為例，地鐵票價(jià)能夠覆蓋其運(yùn)營成本就很不易了，巨大的修建成本又靠何回收呢？而修建地鐵所帶來的巨大效益主要就是體現(xiàn)在土地房產(chǎn)的價(jià)值增值上，這些土地增值如果不是通過土地的收益收回，而是通過稅收來收回的話，那么實(shí)際上就是各行各業(yè)的收益來補(bǔ)貼土地，會(huì)讓土地的所有者得到不正常的額外利益，反而是社會(huì)利益分配的不公，所以土地財(cái)政的實(shí)質(zhì)是通過土地收益來收回政府的土地投資。

國外與此不同的是，這樣的行為是企業(yè)而不是政府，大的開發(fā)商買下大片土地建造基礎(chǔ)設(shè)施，然后再出售增值后的土地。對于地鐵，香港就是這樣的模式，地鐵出口上面的地皮是屬于地鐵公司的，李嘉誠也是要與地鐵公司合作的，通過土地的收益回收地鐵的收益。但是中國是土地公有制，企業(yè)能夠開發(fā)的是房產(chǎn)而不是地產(chǎn)，按照產(chǎn)權(quán)的限制要求應(yīng)當(dāng)是所有者來開發(fā)，按照中國的政策法規(guī)中國的開發(fā)企業(yè)是不能囤積土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的，所以地產(chǎn)只能由政府職能來完成，這是中國國情所決定的！

有人可能會(huì)說，很多西方國家是依靠稅收解決市政投資的，但是我要說的是，這些國家都是發(fā)達(dá)國家，市政已經(jīng)過了建設(shè)期，同時(shí)還有社會(huì)的地產(chǎn)商的補(bǔ)充，稅收解決的是這些設(shè)施運(yùn)營時(shí)的費(fèi)用補(bǔ)貼，而不是設(shè)施的建設(shè)投資回收，同時(shí)在西方的稅收中還有物業(yè)稅，還是利用土地的稅收解決土地基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營補(bǔ)貼費(fèi)用，達(dá)到社會(huì)的公平和平衡，而中國在建設(shè)期這樣的依靠物業(yè)稅僅僅覆蓋基礎(chǔ)設(shè)施投資運(yùn)營費(fèi)用不足是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須依靠土地的經(jīng)營和出讓解決土地上的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投資問題。

根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)更能夠說明問題，依據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)告，2009年：全國土地出讓支出中，用于征地和拆遷補(bǔ)償支出4985.67億元，占支出總額的比重(以下簡稱占比)為40.4%；用于土地開發(fā)支出1322.46億元，占比為10.7%；用于城市建設(shè)支出3340.99億元，占比為27.1%；用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出為433.1億元，占比為3.5%；用于補(bǔ)助被征地農(nóng)民支出194.91億元，占比為1.6%；用于土地出讓業(yè)務(wù)支出86.89億元，占比為0.7%；用于廉租住房支出187.1億元，占比為1.5%；用于耕地開發(fā)、土地整理、基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)支出477.56億元，占比為3.9%；用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出107.25億元，占比為0.9%；用于地震災(zāi)后恢復(fù)重建、破產(chǎn)或改制國有企業(yè)土地收入用于職工安置等支出1191.17億元，占比為9.7%。

通過上述數(shù)據(jù)可以清楚地看到，地方政府的土地財(cái)政收益實(shí)際上基本都用于與土地開發(fā)建設(shè)有關(guān)的支出。政府的土地建設(shè)支出還使用了土地收益之外的收入，這是一個(gè)取之于土地再還之于土地的過程，因此土地財(cái)政的本身是正確的，需要完善的是在這樣的循環(huán)過程中的一個(gè)合理的利益分配。政府的職能應(yīng)當(dāng)是公平重于發(fā)展，發(fā)展重于利潤，我們的問題更多的是在于不公，承擔(dān)土地財(cái)政成本的人和得到土地財(cái)政投入獲利的人群是不統(tǒng)一的，就如政府投資了道路產(chǎn)生了土地的價(jià)值增值，因?yàn)橥恋貎r(jià)值增值賺錢的卻是開發(fā)商。

所以真正的問題是土地財(cái)政后面的利益分配問題，而不是土地收益的使用問題，是土地財(cái)政經(jīng)濟(jì)問題之外的社會(huì)問題，把土地財(cái)政妖魔化而忽略了土地財(cái)政背后的利益分配不公，恰恰是有土地既得利益者的巨大陰謀嫌疑，因此必須透過土地財(cái)政的外部表象看到問題的實(shí)質(zhì)，才能解決好中國的公平與發(fā)展的問題。

宏觀調(diào)控與地方融資平臺(tái)

地方政府融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)問題最近得到了廣泛關(guān)注。據(jù)有關(guān)專家分析，高達(dá)7萬億甚至更多的地方債務(wù)，可能會(huì)拖垮中國經(jīng)濟(jì)剛剛復(fù)蘇的腳步。

在我們的“4萬億”救市舉措需要大量地方政府的配套投資的背景下，2010年隨著地方政府投融資平臺(tái)的數(shù)量和融資規(guī)模的飛速發(fā)展，地方政府投融資平臺(tái)的負(fù)債規(guī)模也在急劇膨脹。

來自銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到去年5月末，全國各省、區(qū)、直轄市合計(jì)設(shè)立8221家投融資平臺(tái)公司，其中縣級(jí)平臺(tái)高達(dá)4907家。而從地方平臺(tái)公司貸款債務(wù)與地方政府財(cái)力對比看，債務(wù)率為97.8%，部分城市平臺(tái)公司貸款債務(wù)率超過200%。

2009年，中國國債余額大約為6.2萬億元，外債余額為3868億美元，合計(jì)相當(dāng)于2009年GDP的26%，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，尚在安全范圍之內(nèi)。但是，近1年來積聚膨脹的地方政府債務(wù)，也會(huì)成為中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中最大的風(fēng)險(xiǎn)因素之一。因?yàn)橛?jì)算了地方政府的債務(wù)，中國的政府總債務(wù)就可以超過GDP的50%。

央行調(diào)研結(jié)果顯示，截至2009年5月末，地方政府的3800多家投融資平臺(tái)總資產(chǎn)近9萬億元，負(fù)債升至5.26萬億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率約為60%。5.26萬億元的負(fù)債相當(dāng)于去年全國GDP的15.7%、全國財(cái)政收入的76.8%、地方本級(jí)財(cái)政收入的161.35%。

中金公司研究報(bào)告進(jìn)一步顯示，2009年凈新增負(fù)債約3萬億元，預(yù)計(jì)2010年和2011年后續(xù)貸款約為2萬~3萬億元，2011年底約達(dá)到10萬億元。也就是說，很多地方政府的負(fù)債額將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過本級(jí)財(cái)政收入，會(huì)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

對于地方政府的債務(wù)，似乎房地產(chǎn)價(jià)格增長給地方政府帶來更多的土地財(cái)政收益，會(huì)大大改善地方政府的財(cái)政狀況，然而這樣的思維是簡單和直線條的。地方政府債務(wù)更大的風(fēng)險(xiǎn)恰恰來自于房地產(chǎn)的暴漲！

因?yàn)樵凇?萬億”救市和2009年房地產(chǎn)暴漲以后，地方政府儲(chǔ)備的土地明顯不足。例如，北京市區(qū)好位置的土地已經(jīng)不足，在嚴(yán)格保護(hù)耕地的情況下要獲得土地，只有拆遷。房地產(chǎn)價(jià)格暴漲使得拆遷成本迅速增加，政府難以獲得新的土地準(zhǔn)備，土地賣出一幅少一幅。政府儲(chǔ)備的土地不足推動(dòng)了房價(jià)上漲的預(yù)期，導(dǎo)致各地土地財(cái)政陷于困境。如海南，不要看房價(jià)漲破天，而政府手中已經(jīng)沒有多少地了，難以支撐政府后續(xù)需要的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

更進(jìn)一步的是，拆遷費(fèi)用暴漲，使得政府投資基建的建設(shè)成本更加提高。政府原來的投資預(yù)算已經(jīng)不足，為了不讓項(xiàng)目下馬造成投資半拉子工程產(chǎn)生巨大損失，為此地方政府的負(fù)債還要持續(xù)暴漲！

地方政府抵押給銀行的資產(chǎn)，主要是待開發(fā)的土地，這些資產(chǎn)基本上是按照毛地價(jià)值計(jì)算的，也就是還沒有進(jìn)行拆遷的土地。在拆遷費(fèi)用暴增的情況下，毛地價(jià)格減去拆遷等費(fèi)用后的凈地價(jià)格大幅度的降低，造成銀行的抵押物價(jià)值減值，直接造成金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)對于地方政府融資平臺(tái)手中的未抵押土地凈值也大幅度降低，造成政府后續(xù)融資能力枯竭。這樣的局面將把中國地方經(jīng)濟(jì)逼入絕境，并且?guī)砭薮蟮你y行金融風(fēng)險(xiǎn)！所以在我們上述統(tǒng)計(jì)的政府債務(wù)所占GDP高額比例之外，在房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的情況下更有一個(gè)隱性的黑洞！

無論房地產(chǎn)有沒有泡沫，有沒有成本的支撐，任何有過經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的人都知道資金鏈和現(xiàn)金流的重要，對于中國特色的大政府小社會(huì)，政府的資金出現(xiàn)問題，所影響的可不僅僅是經(jīng)濟(jì)，更是社會(huì)和政治問題，這樣的風(fēng)險(xiǎn)是與政局的穩(wěn)定緊密掛鉤的。有一點(diǎn)金融常識(shí)的人就知道，資金鏈的斷裂和擠兌，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)比泡沫更要命的事情。

在上述背景下，大家可以看到的就是，本次政府的調(diào)控地方配合的力度大大超過以往，在金融壓力下之急切也大大超過了以往！更要注意到的是，在調(diào)控的同時(shí)，中央整頓和監(jiān)管地方融資平臺(tái)的步驟開始了。把地方融資平臺(tái)納入中央的管控軌道，也是控制地方經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和加強(qiáng)中央經(jīng)濟(jì)權(quán)威的重要步驟。

在調(diào)控下我們可以看到，房地產(chǎn)價(jià)格沒有降低，但是拆遷卻比以往進(jìn)展順利多了，公開的拆遷成本沒有增加，可釘子戶的“胃口”大大不一樣了。據(jù)筆者所知，釘子戶所得和拆遷的隱性成本是極大的，在房地產(chǎn)暴漲的背景或預(yù)期下，拆遷費(fèi)用的上漲是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價(jià)的，就如幾年來北京東城的房價(jià)從1萬漲到5萬，但是拆遷費(fèi)用卻從1、2萬漲到了10多萬20多萬，房價(jià)漲5倍，而拆遷費(fèi)用漲了10多倍！調(diào)控正好控制了拆遷費(fèi)用不再不合理上漲！

在調(diào)控預(yù)期下，各個(gè)拆遷釘子戶的胃口大大降低，大量開發(fā)商說要破產(chǎn)不干了以后，甚至有釘子戶主動(dòng)叫嚷著要按照當(dāng)時(shí)的承諾拆遷，不拆遷他們是不公平的，原本盼望拆遷但是賴著不走以期得到高額補(bǔ)償?shù)娜巳阂不氐搅吮緛砻婺浚教帪槟軌蜈s緊拆遷自己的房子而四處活動(dòng)。

而我們的調(diào)控政策限制貸款買房、外地人買房和新購住房，使得所有的新房供給向被拆遷人群傾斜，保障當(dāng)前拆遷順利的政策取向是明顯的。這樣一來使得政府的土地儲(chǔ)備重新增加，土地財(cái)產(chǎn)可以繼續(xù)，同時(shí)政府4萬億的財(cái)政擴(kuò)張拉動(dòng)的拆遷得以順利進(jìn)行不會(huì)造成這些項(xiàng)目的投資金額暴漲，這樣地方政府的融資平臺(tái)的財(cái)務(wù)狀況極大改善，金融風(fēng)險(xiǎn)也降低了，這就是本輪調(diào)控的根本所在。等到這一輪拆遷完成，政府又儲(chǔ)備大量土地以后，肯定會(huì)是另外的一個(gè)政策局面，就如在2008底的政策大翻轉(zhuǎn)一樣。

地方融資平臺(tái)的主要運(yùn)轉(zhuǎn)方式是以大片的土地抵押給銀行，取得款項(xiàng)進(jìn)行土地的一級(jí)開發(fā)，這些土地是沒有拆遷的土地，政府的投資基礎(chǔ)配套建設(shè)使得土地增值，政府轉(zhuǎn)讓土地以后取得的增值再歸還銀行的貸款，完成一個(gè)資金和建設(shè)的循環(huán)。但是在政府將要投資以后，市場立即進(jìn)行了透支，房價(jià)暴漲拆遷費(fèi)更漲，這樣政府土地投入所產(chǎn)生的價(jià)值增長無法收回，全部被拆遷費(fèi)用的高漲所吞噬，造成政府融資平臺(tái)運(yùn)轉(zhuǎn)失靈。因此，房價(jià)突然暴漲對于地方政府融資和積極財(cái)政拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的影響，就從風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大到運(yùn)轉(zhuǎn)受阻，直接威脅經(jīng)濟(jì)和政府政治穩(wěn)定。

因此筆者大膽斷言，本輪拆遷順利完成將再一次讓地方融資平臺(tái)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，這將是本次宏觀調(diào)控的最大勝利。但是房價(jià)如果下降過多，導(dǎo)致地方融資平臺(tái)所開發(fā)的土地?zé)o法順利轉(zhuǎn)讓，地方政府的融資無法順利收回，一樣是對于中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的重大威脅和政府的重大壓力。政府進(jìn)行調(diào)控是為了讓經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)更好，看清楚目標(biāo)，看清楚問題，自然也就知道了政府調(diào)控的方向、程度和節(jié)奏了。