據(jù)中國之聲《新聞縱橫》7時24分報道，提起徐家匯，人們馬上就聯(lián)想到上海的繁華和時尚，這已經(jīng)成為上海的一個地標(biāo)?？赡阆嘈艈幔虾５牡诙€徐家匯，即將拔地而起。

用“拔地而起”來表述，也許并不準(zhǔn)確，因為這塊眾多地產(chǎn)商眼中的香餑餑，凌駕于劃撥為軌道交通用地的地塊之上，換句話說，這個所謂“上海未來城市的副中心”將是一座巨大的空中花園。

就是這樣一個建立在軌道交通之上的空中用地項目，上海閔行區(qū)政府對其上馬“充滿期望”，諸多地產(chǎn)大佬更是虎視眈眈：綠城集團(tuán)來了，恒隆地產(chǎn)來了，香港地產(chǎn)龍頭的新鴻基更是和上海城開有限公司、閔行城投有限公司、莘莊鎮(zhèn)投資公司“組著團(tuán)兒”來了。

就在昨天(29日)下午，這場備受矚目的地鐵“上蓋”土地拍賣在上海土地交易中心落下了帷幕。相較于開拍前的火熱，截止昨天晚上8點，上海市土地交易中心仍未公布結(jié)果，有關(guān)開發(fā)商也對此三緘其口。而在場媒體，更是用“神秘”來形容這場競標(biāo)。

昨天晚上，東方早報實習(xí)記者小黃向我們講述了這場神秘的競標(biāo)：

評標(biāo)和開標(biāo)都是在交易中心的4樓，我先到了5樓。本來如果拍賣季的話，在5樓有一塊視頻屏幕是現(xiàn)場直播的，但是到5樓的時候，工作人員就告訴我今天沒有現(xiàn)場直播，所有等的人都只可以在公共區(qū)域等。就到了公共區(qū)域那里，看到有幾家開發(fā)商還有其他的媒體都在那里等，問了一下早上就到的媒體，他們說，早上投標(biāo)的時候，開發(fā)商過來投標(biāo)也不愿意說自己具體是哪一家開發(fā)商。等到下午4點，土地交易中心的人告訴我們，5點的時候，土地交易中心要下班，要清場了，結(jié)果沒有出來也一律要清場，但是還是有其他開發(fā)商繼續(xù)等。我們就到了一樓大廳等，這時候開發(fā)商已經(jīng)只有一批說粵語的香港人和一批上海人了。一直到大概6點，出來一些之前在評標(biāo)現(xiàn)場的開發(fā)商，我們向他們追問這次的評標(biāo)結(jié)果，他們一律都不肯做答。

莘莊該地塊的競標(biāo)被譽為上海土地出讓改革“第一拍”，實現(xiàn)了兩大突破：一個是“價高者得”的競標(biāo)規(guī)則被改寫，報價因素僅占最后評標(biāo)結(jié)果的30%；另一個則是對“土地”這一概念進(jìn)行了新的詮釋，已劃撥用地上空的商業(yè)使用權(quán)將再度出讓。對此，清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明這樣分析：

因為土地是一個立體的空間的概念，在把它的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時候，出租轉(zhuǎn)讓實行招拍掛，可以把地面空間和地上、地下的使用權(quán)分解，這個無論從土地管理法、憲法還是物權(quán)法都可以找到相應(yīng)的根據(jù)。過去都有規(guī)定，你要在天安門附近建樓房就必須得低于多少米，天空以上的部分是歸國家所有的，包括領(lǐng)空等等，地下甚至還包括礦產(chǎn)資源。

在立體這一概念上，土地的權(quán)屬又該如何分割？蔡繼明教授用居民購買住宅打了個比喻：

比如說我們現(xiàn)在購買住房，20層的住房，土地使用權(quán)不是也是在不同的樓層上嗎？一平方米的土地可以建10層的樓房，讓它的使用面積、建筑面積就可以達(dá)到10平方米，10平方米中，你自己擁有的土地的使用權(quán)僅僅是1/10，這個在權(quán)屬界定上是完全可以做到的。

立體的土地讓權(quán)利的主體更加多元化，而各方權(quán)益的保障還是應(yīng)當(dāng)建立在細(xì)分的規(guī)則之上，而政府應(yīng)當(dāng)對此有所作為。

蔡繼明：作為業(yè)主就要有這種權(quán)利意識，住房上空有多大空間是屬于我們共同使用者，地下有多大的空間是屬于我們所有。如果有其他的使用者想利用這個空間，應(yīng)該征得我們的同意，應(yīng)該給我們相應(yīng)的經(jīng)濟上的補償。但是現(xiàn)在的購房的合同可能沒有做出這種嚴(yán)格的規(guī)定，民眾要增強這方面的意識。像上海的這種做法，實際上就是引發(fā)我們的一些思考，在我們以后的房地產(chǎn)開發(fā)和土地使用當(dāng)中，各種權(quán)屬的關(guān)系應(yīng)該細(xì)分，應(yīng)該要界定清楚，我們的政府也應(yīng)該健全這方面的法律、法規(guī)。

將已劃撥地塊的空中和地下，進(jìn)行商業(yè)使用權(quán)的再出讓，這一模式一旦突破，無疑將為后來者提供巨大的想象空間。中國人民大學(xué)不動產(chǎn)研究中心副主任況偉大認(rèn)為，在開放商躍躍欲試之際，迫切需要明確的還是不同利益主體權(quán)利范圍的細(xì)分：

這種產(chǎn)權(quán)的話，從經(jīng)濟學(xué)的角度來講，第一個有利于土地包括空間的有效或者是合理的利用；另外一個方面，這也是政府作為土地的所有者的代表，能夠?qū)崿F(xiàn)收入的最大化。這兩方面原因的話，從目前中國的實踐來看也存在，只不過這種情況我們要處置的就是作為劃撥土地的使用者的軌道交通，跟作為商業(yè)用途的地上權(quán)跟地下權(quán)，兩者權(quán)利的范圍需要進(jìn)一步的明確。

復(fù)雜的模式遭遇模糊的規(guī)定，無疑會引起不少人的爭論，國家發(fā)改委城市發(fā)展研究中心研究員楊禹表示，是喜是憂，現(xiàn)在下結(jié)論為時尚早：

現(xiàn)在用這樣的一種開發(fā)方式，給我們提供了相對比較復(fù)雜的模式。這樣復(fù)雜的模式下，實際上相關(guān)的政策規(guī)定應(yīng)該說并沒有完全針對這種情況非常明確的規(guī)定，現(xiàn)在閔行區(qū)對土地的開發(fā)方式實際上也是一種新的探索。

我覺得這種探索可能會引來一些討論，但實際上我覺得其實它也是值得實踐的探索，這樣的探索會使得我們城市用地在相對比較緊張的情況下，又在對土地的調(diào)控比較緊張的情況下，逐漸探索出一條復(fù)雜的局面之下的一種新的模式，這種模式可以兼顧商用土地的開發(fā)以及公益性土地開發(fā)在城市密集區(qū)的平衡關(guān)系。在這方面還是值得我們進(jìn)一步的去觀察，而不是現(xiàn)在就輕易的下結(jié)論，做判斷。