斬倉離場還是持倉觀望？在密集的房地產(chǎn)新政重磅出擊后，不少溫州炒房客都暫緩了腳步。

這被稱作是“史上最嚴(yán)厲”樓市政策，也被看做一場戰(zhàn)爭，一場政府發(fā)動，針對以“溫州炒房團(tuán)”為代表的樓市投資客的戰(zhàn)爭。

溫州炒房客，按下的究竟是“暫停鍵”還是“終止鍵”？

慘淡的“太太炒房團(tuán)”

在此輪樓市調(diào)控政策出臺之前，一些炒房客已開始擔(dān)憂風(fēng)險。

做鋼材的溫州老板劉建峰說，“我感覺到危險，有一天我意識到，價格高到連我都不再愿意投資一二線城市的房子?！边@是他對于國家調(diào)控的預(yù)期。

政策在4月份終于“一只靴子落了地”。4月17日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。

就在同一天，“溫州太太炒房團(tuán)”約50人啟動去安徽黃山的行程，黃山當(dāng)?shù)鼗罩輩^(qū)一個大型地產(chǎn)項目是出發(fā)之前鎖定下手的目標(biāo)。

這是“溫州太太炒房團(tuán)”迄今為止最慘淡的一次，“50個人的團(tuán)中，只有一個人預(yù)訂了，問的人少，只收了5000元訂金?！薄皽刂萏捶繄F(tuán)團(tuán)長”羅夏蘭告訴《第一財經(jīng)日報》記者，更戲劇性的是，在回去以后，唯一預(yù)訂的也趕緊退訂了，連訂金都不準(zhǔn)備要了。

還有更多的溫州人在賣房，“新國十條”出來后的第三天，溫州投資客王敏達(dá)（化名）就把在上海的10多套別墅到各大中介處掛牌。

沒有人敢在這個時候接盤，4月25日當(dāng)天，上海出現(xiàn)了今年以來二手房掛牌首次突破10萬套的情況，其中，有超六成的是非普通型住宅。

在這場戰(zhàn)役中，溫州人更多的轉(zhuǎn)為“守勢”，王敏達(dá)的很多溫州老鄉(xiāng)，在半年前，或者更久時候，已經(jīng)在慢慢減倉了。

深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平透露，他認(rèn)識的一個很有實力的投資客，最近將手中的680套房全部清空?！斑@個投資客是一個開發(fā)商，在上海、北京等多地都有房子，最近這些房子全部轉(zhuǎn)手了?！眹榔礁嬖V記者。

這屬于快跑者，更多的人來不及“快跑”，“都來不及賣，差不多有50套房子在手上，其中三分之二都是別墅?！蓖趺暨_(dá)說。他去年就開始部分清貨了，原來投資的房子集中在長三角一帶，為了集中投資，在去年年初把南京、無錫、蘇州、馬鞍山的房子都“清盤”了，轉(zhuǎn)而投資上海的別墅。

“從目前的情況來看，新政對溫州投資客的影響非常大，至少現(xiàn)在處于‘動彈不得’的地步，最近幾乎很少有出手買房子的?！睖刂莅儆慨a(chǎn)營銷策劃公司總經(jīng)理張和平透露。

頑強(qiáng)的逗留客

對于很多炒房者來說，新政使得他們面臨風(fēng)險最大的一刻。浙江企業(yè)分?jǐn)傦L(fēng)險、應(yīng)對危機(jī)的通行做法是，很多開發(fā)商聯(lián)合拿地，接著去找民間借貸。但是，溫州一家小額貸款公司最近拒絕了一單相關(guān)的生意。在去年，開發(fā)商被他們視為座上賓，“溫州一個2007年開盤的樓盤，從40000元/平方米漲到現(xiàn)在的70000元/平方米?！睖刂萏旌浦脴I(yè)總經(jīng)理王珍楠反問記者，“你說升值空間還有多大？你說風(fēng)險有多大？”

很多人恐懼這一刻！但亦有頑強(qiáng)者。

這回的政策重拳，讓溫州投資者潘某也暫時取消了上海某樓盤的看樓計劃，他說“琢磨著得觀望一陣子了”。但實際上，就在銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況評估報告的當(dāng)天（4月11日），潘某在杭州某區(qū)又一下訂入29套房子！

“我不打算放掉，兩年前也是突然襲擊的房產(chǎn)調(diào)控，后來不又迎來野蠻瘋長嗎？”潘某反問。據(jù)潘某透露，前一陣子，因各種復(fù)雜原因撤回投資煤礦資金的蒼南老板在某小區(qū)一出手就是400多套，“當(dāng)時還打算轉(zhuǎn)給我?guī)资椎摹！?/p>

溫州中小企業(yè)促進(jìn)協(xié)會會長周德文介紹，溫州資金繼續(xù)在樓市上停留的還有1000多億，目前情況下，溫州資金不會虧損性地拋售，畢竟財富支撐的能力比較強(qiáng)，“看起來，今年的樓市調(diào)控將一直比較嚴(yán)厲，資金變身的可能性不大，不過倒也沒到大面積拋售的地步，只是新進(jìn)入的資金就非常謹(jǐn)慎了?，F(xiàn)在多數(shù)還是等待觀望的態(tài)度，看看國家政策能持續(xù)多久。有樂觀的投資客認(rèn)為，沒準(zhǔn)三個月又有變化了?！?/p>

仍有“房蟲”在僵持著，“就怕對超大戶型房和高價房征稅，如果試點的話，很有可能是在上海，那我就很麻煩。”王敏達(dá)說，他的情況還好一點，所有的房子現(xiàn)在都沒有了按揭，去年他在上海浦東新區(qū)康橋半島一個小區(qū)買下了6套房子，這些物業(yè)的房東手頭100多套房子都有按揭，這才是比較麻煩的。

完整的“炒房產(chǎn)業(yè)鏈”

除了頑強(qiáng)的逗留客，溫州還有根深蒂固的、完整的炒房產(chǎn)業(yè)鏈，也不是那么容易消亡。

2001年8月18日，溫州共157人浩浩蕩蕩開赴上海，三天買走了100多套房子，5000多萬元現(xiàn)金砸向上海樓市，“溫州炒房團(tuán)”由此誕生，發(fā)展到現(xiàn)在，已然是一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

除開發(fā)商以外，溫州還衍生了中介代理商、掮客、中介公司，“導(dǎo)房客”等多種角色的職業(yè)，分工明確。

以一個在上海的“掮客”為例，職業(yè)就是為溫州人收集消息，并做初步的價值判斷，“通常有好的樓盤，一個電話，這些投資客就打飛的過來。”掮客李先生對記者透露。

他的上線往往是實力相當(dāng)?shù)男±习?，這些小老板喜歡三五成群買樓，并不喜歡參團(tuán)。

甚至不少開發(fā)商也參與到這場游戲中來，永嘉的一個開發(fā)商，從2002年開始就在全國各地炒房，“直接從事房地產(chǎn)最小的項目周期也有三年左右，開發(fā)周期太長，資金利用率太低?！逼淅峡倢τ浾弑硎?，炒房就不一樣了，快進(jìn)快出。

除了炒房，他還做一些樓盤的溫州代理，比如拿下一個樓盤其中的部分房源，然后在溫州進(jìn)行銷售，這同樣屬于“短平快”的操作。

越來越多的溫州人被裹挾到這場樓市大戰(zhàn)中來，令人稱奇的溫州一景是，許多樓盤都會專門去溫州進(jìn)行推介，“每年光是樓盤推介就超過3000場，隨便去一個五星級賓館，都可以看到在開推介會。”張和平說。

以喜參團(tuán)的散客為例，從2001年炒房到現(xiàn)在，已經(jīng)規(guī)模龐大，以“太太炒房團(tuán)”為例，客戶在2萬人左右。

更多的客戶在專門的房地產(chǎn)中介公司，比如張和平的房地產(chǎn)中介公司，溫州客戶人數(shù)在8萬~10萬人之間。這個數(shù)字，很讓人瞠目結(jié)舌?！霸?001年開始兩年出團(tuán)活動中，客戶買了差不多總價10多個億的樓，每次都有幾千萬的收獲。”張和平透露。

很難有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，到底有多少溫州人在投資樓市。大概估算，在這個常住人口突破800萬人的城市，炒房客占了相當(dāng)部分比例。

“炒房”這個短期金錢被放大數(shù)倍的游戲，因為門檻低，前期風(fēng)險小，在溫州迅速衍生出一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

蟄伏觀望的巨資

張和平告訴記者，溫州人是最擅長用杠桿的一群投資客，一般來說，只貸規(guī)定的下限額度，能多買幾套就多買幾套，“比如說，500萬的房子，首付150萬，投資客準(zhǔn)備1年內(nèi)把房子賣掉，他一般會準(zhǔn)備250萬左右的資金，其他的就是用來付每個月的按揭?！?/p>

短短幾個月間，二套房貸首付提至50%，貸款利率也將躥高，馬上又面臨暫停發(fā)放第三套住房貸款，這些消息讓那些杠桿玩客心驚肉跳，暫時偃旗息鼓。

但是，亦有資金雄厚、“戰(zhàn)斗力”很強(qiáng)的投資客。目前在海外的溫州商人達(dá)60多萬，這些占到不少“炒房團(tuán)”的50%以上，這些人為了回避風(fēng)險，基本上都是選擇一次性付清。此外，一些總價比較高的物業(yè)，投資客貸款的比例會相對較小。

還有一個必須關(guān)注的相關(guān)重要事實：溫州回流蟄伏的民間資金越來越龐大，但是資金本地利用率卻相當(dāng)不高。

中國銀行溫州市中心支行介紹，2009年，溫州人從國內(nèi)外匯入的資金逾2.5萬億元，匯出資金2.2萬億元，一進(jìn)一出，尚留近3000億元。截至2010年2月，溫州市存款余額5433.1億元，同比增長18.2%，比年初新增332.7億元。關(guān)于溫州民間資本的總量，根據(jù)溫州市銀監(jiān)分會在2008年的匡算是6000億元。

溫州民間巨額的蟄伏資金，會否進(jìn)一步產(chǎn)生房地產(chǎn)快錢財富效應(yīng)，顯然至關(guān)重要。

溫州游資渠道之困

溫州民間高達(dá)6000億元的游資，至今看來，仍然很難找到好的投資項目。

溫州市中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會日前發(fā)布了一份調(diào)研報告——《關(guān)于溫州中小企業(yè)目前存在的狀況的初步報告》。這份報告的結(jié)論是，為數(shù)不少的溫州中小企業(yè)正面臨融資困境。

溫州游資最出名的一次滑鐵盧就是在煤礦上的投資，2002年左右，全國出現(xiàn)能源緊缺，“炒煤團(tuán)”一度掌控了山西60%的小煤礦，占全省煤炭總產(chǎn)量的1/5、全國的1/20。到2009年，浙商在山西投資煤礦企業(yè)超過450家，投資總額約500億元，控制的煤炭資源年產(chǎn)量在5000萬噸以上。

這一投資在去年遭遇變局，被全盤收編，“山西煤礦收編使溫州資本損失慘重，而且這些年不少投資都遭遇失敗，加上樓市調(diào)控，讓很多溫州游資感覺找不到方向，”周德文說，他認(rèn)識的不少朋友都感嘆“找不到合適的項目來做”。

2004年8月28日，溫家寶總理在溫州召開了一個小型的“促進(jìn)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展座談會”，參加的企業(yè)家一共只有9個人。當(dāng)時列席的溫州日豐打火機(jī)有限公司董事長黃發(fā)靜對記者表示，“時隔6年左右時間，現(xiàn)有的投資環(huán)境對民企來說有細(xì)微改變，希望政府在實際操作中為民間資本營造巨大的市場空間?！?/p>

實際上，民營資本向來被看做是國有資本的附屬或補(bǔ)充，很多壟斷領(lǐng)域依然存在著“明寬暗緊”的情況，市政、文化、傳媒、衛(wèi)生、教育、體育、養(yǎng)老等領(lǐng)域至今很難看到公平競爭的市場化環(huán)境，“一些壟斷性行業(yè)想進(jìn)入的話，各個部門都相互推諉，連咨詢都不知道去什么地方?！秉S發(fā)靜說。

這讓民企只能在遠(yuǎn)離國有壟斷資本的領(lǐng)域堅持“合作而不競爭，補(bǔ)充而不替代，附屬而不僭越的立場”，當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的一項調(diào)查報告顯示，60％的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為，自己10％~30％的資金用于購買非廠房的不動產(chǎn)，原因是現(xiàn)在“實業(yè)不太好做”。

將估值1000多萬的廠房抵押后資金注入樓市的蔣女士表示，幾輪房產(chǎn)的高回報下來，她再也沉不下心去做原來的實體產(chǎn)業(yè)，廠房就打算放租。“這輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)過后似乎還有很多不確定因素，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)利潤越來越薄，新興產(chǎn)業(yè)需要年輕人的闖勁跟創(chuàng)意，我們真不曉得投資什么了?！?/p>

“多元化”成了一些堅守實業(yè)投資的溫州企業(yè)一大新特點，以溫州永嘉的紅蜻蜓集團(tuán)為例，曾涉足房地產(chǎn)、百貨、金融、教育、服裝等領(lǐng)域。

“投資過小水電、投資過房產(chǎn)，現(xiàn)在成都投資一個數(shù)字電視項目?！睖刂萑藙⒔◆斀榻B。他最開始做的是服裝，這幾年投資的領(lǐng)域“跨度”很大，操作的難度也大大增加，發(fā)展的可持續(xù)性變?nèi)酢?/p>

這也是大批溫州游資去投資樓市的一個重要原因，其主因就是缺乏更好的投資平臺，資本的逐利性，驅(qū)使大量資金進(jìn)入熱門的地產(chǎn)領(lǐng)域。

張和平介紹，從1999年開始，買房買樓幾乎變成了溫州全民最普及的一個投資項目。

“在1999年的時候，我就在上海買了30多套房子，當(dāng)時上海買房還可以送藍(lán)印戶口。”陳武斌（化名）是永嘉人，從此之后，他就一發(fā)不可收，除了上海，還在杭州買了多套房子。

2002年，看中房地產(chǎn)有很多商機(jī)的陳武斌索性辦了一家房地產(chǎn)公司，除了土地開發(fā)以外，他還承接一些樓盤進(jìn)行銷售，“個人賺得最多的就是炒房，在此期間把當(dāng)初的房子置換過多次，現(xiàn)在還有50多套房子在手中?！敝挥幸淮瓮顿Y沒有賺錢，在2009年初，因為資金周轉(zhuǎn)問題，他把上?？禈虬雿u城中花園的6套房子一起拋掉，“差不多平價拋了。”

“我們開玩笑說，一流老板辦企業(yè)，二流三流老板炒房?！标愇浔笳f，很難說，哪一種投資賺錢更快，在實體經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，更多的人選擇趨利于樓市中。

炒房賺快錢在溫州被迅速“山寨”起來，“溫州人最喜歡做的一件事情就是‘模仿’，服裝、鞋帽，很多實業(yè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域就是從模仿開始的?！闭憬髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授史晉川對此解讀，投資樓市也是一樣被“山寨”，在看到朋友買房子賺了之后，就快速進(jìn)入這個投資渠道。

據(jù)周德文了解，不僅蟄伏的民資被裹挾，還有部分資金從實體經(jīng)濟(jì)抽離投資地產(chǎn)，在2009年地產(chǎn)紅火的時候，“至少有200多個億的實業(yè)資金新進(jìn)入樓市。”

紡織商人王敏達(dá)，從1999年開始，就在樓市中投資，當(dāng)年就在上海買了30多套房子，這十年時間里，買房賣房、賣房買房，在不停地倒騰。

王敏達(dá)是做紡織品出身的，在他的朋友圈子里，他的房產(chǎn)數(shù)量是最多的，他的兩個輔料供應(yīng)商，一直跟著他炒房，現(xiàn)在手頭也有10多套房子。

“10多年來，溫州的制造業(yè)結(jié)構(gòu)演變極其緩慢，基本上都是在做低加工的勞動密集型行業(yè)，像眼鏡、打火機(jī)、鎖具、制筆、服裝等等行業(yè)?！笔窌x川表示。

“這幾年流出去的資金依舊很大，溫州本地的投資實在不夠多。”溫州大學(xué)民營經(jīng)濟(jì)研究中心主任謝健表示，當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境沒法滿足龐大資金的要求，“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不實質(zhì)性調(diào)整，勞動力短缺問題不解決，溫州經(jīng)濟(jì)下一步也難弄?！?/p>

雖然當(dāng)?shù)夭糠秩藰酚^于一季度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的兩位數(shù)增長，但生產(chǎn)總值的增幅仍低于浙江省的平均增幅。而從一個更為敏感的用電量增幅來看，在第一季度，除了溫州之外，浙江省其余10個地區(qū)的同比增長率均超過20%。

如何讓溫州巨額的游資找到更好的出路，這似乎并不僅僅是地產(chǎn)調(diào)控引發(fā)的命題。