作為對(duì)熱點(diǎn)問(wèn)題高度關(guān)注的研究者，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康積極主張?jiān)诜康禺a(chǎn)保有環(huán)節(jié)開(kāi)征物業(yè)稅。

賈康觀點(diǎn)：如果有了這個(gè)稅種，雖然不能長(zhǎng)時(shí)期在表面形態(tài)上有效降低房?jī)r(jià)，但會(huì)使商品房需求的總規(guī)模表現(xiàn)得更少泡沫，總體房?jī)r(jià)表現(xiàn)更沉穩(wěn)，更有效地減少房?jī)r(jià)大起大落所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)和對(duì)社會(huì)生活的沖擊。

我國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控，應(yīng)該實(shí)施兩軌統(tǒng)籌的方略，一個(gè)是保障軌，另一個(gè)是市場(chǎng)軌。

保障軌與市場(chǎng)軌

對(duì)于保障軌，政府的要領(lǐng)應(yīng)有三條：管規(guī)劃，管托底，加強(qiáng)運(yùn)行管理。

在一個(gè)地方轄區(qū)管理眼界之內(nèi)，首先應(yīng)該有一個(gè)“頂層”統(tǒng)籌的國(guó)土開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃，能夠考慮到今后50年、100年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。這種規(guī)劃管理的一個(gè)案例，是澳大利亞首都堪培拉的建設(shè)：100多年前，當(dāng)時(shí)澳國(guó)內(nèi)爭(zhēng)議到底把悉尼還是墨爾本做首都，兩派意見(jiàn)相持不下，最后在這兩個(gè)城市的中間位置，確定建設(shè)堪培拉做首都。這個(gè)堪培拉建設(shè)規(guī)劃是對(duì)全世界招標(biāo)，美國(guó)人中標(biāo)。澳大利亞人如今非常自豪地說(shuō)現(xiàn)在該城市居住30萬(wàn)人，而未來(lái)就是發(fā)展到居住100萬(wàn)人，這個(gè)規(guī)劃也沒(méi)有問(wèn)題，因?yàn)槠渲泻w了所有的相關(guān)因素，有彈性，較合理。我國(guó)今后幾十年所謂地方政府在發(fā)展上的競(jìng)爭(zhēng)，首先就是在這種“頂層規(guī)劃”的水準(zhǔn)、品位上的競(jìng)爭(zhēng)。轄區(qū)國(guó)土開(kāi)發(fā)、住房用地的供應(yīng)，直到建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)，都應(yīng)由其覆蓋。

管托底，要從廉租房托起，再托到適租房（公管長(zhǎng)租房）。廉租房怎么建？現(xiàn)在看來(lái)不要成片建設(shè)廉租房，要適當(dāng)打散放在各個(gè)社區(qū)里，并從設(shè)計(jì)上追求保持盡可能和諧共處的狀態(tài)。政府管理要向廉租房以及長(zhǎng)租房給予明顯的政策傾斜，即用國(guó)庫(kù)里的資金去資助最低收入階層與收入“夾心層”這部分人。住進(jìn)去后，當(dāng)情況改變，收入上升了，這些人該怎么搬出去？或者怎樣相應(yīng)改換相關(guān)配套政策以及傾斜因素？雖然處理這方面問(wèn)題的管理成本會(huì)很高，但政府必須力求做好、做到位。關(guān)于市場(chǎng)軌。產(chǎn)權(quán)房建設(shè)與政府管理規(guī)劃的關(guān)系，與保障軌是一樣的道理。這個(gè)規(guī)劃要罩著保障軌，也要罩著市場(chǎng)軌。接下來(lái)，市場(chǎng)軌上政府要管規(guī)則，使市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)始終伴隨這種商業(yè)化的產(chǎn)權(quán)房和相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)交易。接下來(lái)還要管收稅，它的交易和保有，都應(yīng)該有合理的稅收來(lái)調(diào)節(jié)。目前迫切需要把短期調(diào)控和中長(zhǎng)期治本追求緊密結(jié)合起來(lái)。應(yīng)該從解決三個(gè)突出的現(xiàn)存問(wèn)題入手，處理好由近及遠(yuǎn)、標(biāo)本兼治、治本為上的房地產(chǎn)調(diào)控。

第一個(gè)突出問(wèn)題是政策理性不到位，實(shí)踐中把兩軌混同了，于是漏洞百出，弊病防不勝防，公共資源使用效率極低。比如北京天通苑和回龍觀兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)，已有報(bào)道實(shí)際上空置率和轉(zhuǎn)租率曾高達(dá)50%—80%，真正解決低收入階層住房問(wèn)題的比重極低，有富人開(kāi)著寶馬車(chē)、奔馳車(chē)出出進(jìn)進(jìn)。據(jù)說(shuō)北京有的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)里面還有外國(guó)人加入的酒吧。還有一些地方搞“兩限房”，也大多屬于政策理性不到位的表現(xiàn)，把保障軌和市場(chǎng)軌兩者混淆在一起，很多事情就做起來(lái)事倍功半。

第二個(gè)突出問(wèn)題是“房?jī)r(jià)”的概念與信息上存在著嚴(yán)重的誤導(dǎo)。有關(guān)部門(mén)公布的房?jī)r(jià)，是在前面一個(gè)特定時(shí)間段里成交的產(chǎn)權(quán)房、商品房在市場(chǎng)軌上的平均價(jià)格表現(xiàn)。如果前面一期賣(mài)的較多是低檔房而后面一期賣(mài)的較多是高價(jià)房，即使總成交套數(shù)和單價(jià)絲毫未變，也會(huì)顯得房?jī)r(jià)明顯上升，信息公布出來(lái)可能造成全社會(huì)人心恐慌。筆者建議，有關(guān)部門(mén)以后公布房?jī)r(jià)應(yīng)該同時(shí)公布：第一，這個(gè)時(shí)間段里提供的安居住房是怎么樣的情況，多少套廉租房，多少套長(zhǎng)租房——這些與產(chǎn)權(quán)房、商品房?jī)r(jià)格表現(xiàn)無(wú)關(guān)，但有必要同時(shí)說(shuō)清楚；第二，必須同時(shí)公布商品房當(dāng)期成交的大致結(jié)構(gòu)，成交量里有多少高檔房，多少一般房等。

第三個(gè)突出問(wèn)題是保有環(huán)節(jié)的相關(guān)制度建設(shè)缺失。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)需要有稅收調(diào)節(jié)的制度安排。沒(méi)有保有環(huán)節(jié)的制度建設(shè)，調(diào)控還會(huì)是治標(biāo)不治本，這個(gè)制度缺失需要填補(bǔ)起來(lái)。

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的功能

開(kāi)征物業(yè)稅的第一個(gè)好處是，為我國(guó)地方層面必須建設(shè)的地方稅體系提供合理的支柱財(cái)源。地方稅體系中的支柱，在像上海這樣的發(fā)達(dá)地區(qū)，主要應(yīng)落實(shí)在房地產(chǎn)稅即物業(yè)稅上面。在西部，雖然工商業(yè)不發(fā)達(dá)，物業(yè)稅稅基不豐厚，但是資源富集，可以由資源稅形成財(cái)源支柱。如果地方稅體系在發(fā)達(dá)地區(qū)、一般地區(qū)、欠發(fā)達(dá)地區(qū)各有自己的財(cái)源支柱，地方政府只要優(yōu)化本地投資環(huán)境，提升本地公共服務(wù)水平，財(cái)源建設(shè)就不成問(wèn)題，那么這個(gè)稅制的內(nèi)在邏輯、內(nèi)在經(jīng)濟(jì)機(jī)理，會(huì)引導(dǎo)地方政府把自己職能轉(zhuǎn)變到位。

第二個(gè)好處是，物業(yè)稅將發(fā)揮在財(cái)富與收入方面再分配的功能，這是世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的共同特點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，是一種財(cái)產(chǎn)稅，不是跟富人過(guò)不去，只是因?yàn)榘凑赵俜峙涞膬?nèi)在邏輯，有負(fù)擔(dān)能力的人理應(yīng)多繳一些稅。

第三個(gè)好處就是，物業(yè)稅將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

物業(yè)稅可對(duì)沖房?jī)r(jià)上升力量

首先，要看看造成房?jī)r(jià)上漲的主要原因。最根本的原因就是中國(guó)城市化進(jìn)程的需求拉動(dòng)?，F(xiàn)在我國(guó)城市化比例大概是46%，不出大的意外，城市化率按照現(xiàn)在的速率會(huì)每年提高1個(gè)百分點(diǎn)左右，今后也要不斷提高二三十年，再以后的速率可能會(huì)降低到每年0.5個(gè)百分點(diǎn)或更慢，但還是上升趨勢(shì)，一定會(huì)逐漸上升到80%或更高的水平。也就是說(shuō)，中國(guó)在今后的幾十年還會(huì)先后有5億多人進(jìn)入城市居住，尤其是一線城市，是進(jìn)城人的首選。這種需求從大趨勢(shì)看，沒(méi)有任何力量能夠扭轉(zhuǎn)。

物業(yè)稅作為稅收的一個(gè)種類(lèi)，哪怕與整個(gè)稅制合在一起，也不是萬(wàn)能的，不會(huì)改變土地資源制約之下房?jī)r(jià)上揚(yáng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。但同時(shí)，搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不運(yùn)用稅收制度和調(diào)控手段，又是萬(wàn)萬(wàn)不能的。查一下歷史資料，任何國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)稅，都沒(méi)有改變幾十年為期來(lái)看的房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)。有人以此為根據(jù)，說(shuō)這個(gè)稅對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)沒(méi)有作用，但我們不妨反問(wèn)一句：有沒(méi)有做過(guò)有根據(jù)的測(cè)算，如果人家沒(méi)有這種稅收制度，房?jī)r(jià)會(huì)怎么變化？很顯然，這個(gè)稅收一定在對(duì)沖房?jī)r(jià)上升的力量。我們做一些基本分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)因?yàn)橛辛诉@個(gè)保有環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使得城鎮(zhèn)化歷史過(guò)程中住房的需求表現(xiàn)、購(gòu)買(mǎi)意愿和房?jī)r(jià)形成，表現(xiàn)得較為理性沉穩(wěn)。

市場(chǎng)上的住房需求可分為三類(lèi)：買(mǎi)房自住，炒房和囤房。自住的人在無(wú)此稅的情況下原會(huì)傾向于買(mǎi)一個(gè)大戶(hù)型享受，但有了此稅后，由于有年年要繳稅的預(yù)期，他會(huì)調(diào)整自己的方案，轉(zhuǎn)而尋求相對(duì)實(shí)惠的中小戶(hù)型。

對(duì)于購(gòu)房炒作的人，投資投機(jī)其實(shí)難以截然劃清，當(dāng)這些人的持有成本上升之后，約束增加，風(fēng)險(xiǎn)也提高了，這樣他就會(huì)傾向于謹(jǐn)慎。原來(lái)處于“肆無(wú)忌憚”的狀態(tài)，比如一下可以買(mǎi)20套，現(xiàn)在更謹(jǐn)慎，會(huì)改為買(mǎi)10套8套，原想買(mǎi)10套的，可能改為買(mǎi)3套5套。另外，他買(mǎi)什么戶(hù)型會(huì)考慮接盤(pán)人可能更多是買(mǎi)小戶(hù)型自己居住，所以會(huì)較多購(gòu)進(jìn)小戶(hù)型。

還有囤房的人，把房子放在那里，在持有成本約束增加后，自然會(huì)考慮將空房子租出去，拿租金對(duì)沖持有成本，或者將空置房進(jìn)入二手房市場(chǎng)做交易。

無(wú)論以上三種情況怎么組合，合在一起就是需求減少，供給增加，總體而言戶(hù)型變小。其后，以上供給方必然會(huì)更多地考慮需求方的情況，新盤(pán)開(kāi)發(fā)商會(huì)更多地考慮提供小戶(hù)型。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供需平衡將更健康、更理性，結(jié)構(gòu)上是更多的小戶(hù)型，正好符合國(guó)家集約使用土地的政策導(dǎo)向。那么此時(shí)房?jī)r(jià)的表現(xiàn)，相比于沒(méi)有物業(yè)稅，是會(huì)更高還是更低，答案就很清楚了。