作為對熱點問題高度關(guān)注的研究者，財政部財政科學研究所所長賈康積極主張在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅。

賈康觀點：如果有了這個稅種，雖然不能長時期在表面形態(tài)上有效降低房價，但會使商品房需求的總規(guī)模表現(xiàn)得更少泡沫，總體房價表現(xiàn)更沉穩(wěn)，更有效地減少房價大起大落所帶來的負面效應(yīng)和對社會生活的沖擊。

我國房地產(chǎn)的調(diào)控，應(yīng)該實施兩軌統(tǒng)籌的方略，一個是保障軌，另一個是市場軌。

保障軌與市場軌

對于保障軌，政府的要領(lǐng)應(yīng)有三條：管規(guī)劃，管托底，加強運行管理。

在一個地方轄區(qū)管理眼界之內(nèi)，首先應(yīng)該有一個“頂層”統(tǒng)籌的國土開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，能夠考慮到今后50年、100年甚至更長時間。這種規(guī)劃管理的一個案例，是澳大利亞首都堪培拉的建設(shè)：100多年前，當時澳國內(nèi)爭議到底把悉尼還是墨爾本做首都，兩派意見相持不下，最后在這兩個城市的中間位置，確定建設(shè)堪培拉做首都。這個堪培拉建設(shè)規(guī)劃是對全世界招標，美國人中標。澳大利亞人如今非常自豪地說現(xiàn)在該城市居住30萬人，而未來就是發(fā)展到居住100萬人，這個規(guī)劃也沒有問題，因為其中涵蓋了所有的相關(guān)因素，有彈性，較合理。我國今后幾十年所謂地方政府在發(fā)展上的競爭，首先就是在這種“頂層規(guī)劃”的水準、品位上的競爭。轄區(qū)國土開發(fā)、住房用地的供應(yīng)，直到建筑風格的協(xié)調(diào)，都應(yīng)由其覆蓋。

管托底，要從廉租房托起，再托到適租房（公管長租房）。廉租房怎么建？現(xiàn)在看來不要成片建設(shè)廉租房，要適當打散放在各個社區(qū)里，并從設(shè)計上追求保持盡可能和諧共處的狀態(tài)。政府管理要向廉租房以及長租房給予明顯的政策傾斜，即用國庫里的資金去資助最低收入階層與收入“夾心層”這部分人。住進去后，當情況改變，收入上升了，這些人該怎么搬出去？或者怎樣相應(yīng)改換相關(guān)配套政策以及傾斜因素？雖然處理這方面問題的管理成本會很高，但政府必須力求做好、做到位。關(guān)于市場軌。產(chǎn)權(quán)房建設(shè)與政府管理規(guī)劃的關(guān)系，與保障軌是一樣的道理。這個規(guī)劃要罩著保障軌，也要罩著市場軌。接下來，市場軌上政府要管規(guī)則，使市場公平競爭始終伴隨這種商業(yè)化的產(chǎn)權(quán)房和相關(guān)的不動產(chǎn)交易。接下來還要管收稅，它的交易和保有，都應(yīng)該有合理的稅收來調(diào)節(jié)。目前迫切需要把短期調(diào)控和中長期治本追求緊密結(jié)合起來。應(yīng)該從解決三個突出的現(xiàn)存問題入手，處理好由近及遠、標本兼治、治本為上的房地產(chǎn)調(diào)控。

第一個突出問題是政策理性不到位，實踐中把兩軌混同了，于是漏洞百出，弊病防不勝防，公共資源使用效率極低。比如北京天通苑和回龍觀兩個經(jīng)濟適用房住宅區(qū)，已有報道實際上空置率和轉(zhuǎn)租率曾高達50%—80%，真正解決低收入階層住房問題的比重極低，有富人開著寶馬車、奔馳車出出進進。據(jù)說北京有的經(jīng)濟適用房小區(qū)里面還有外國人加入的酒吧。還有一些地方搞“兩限房”，也大多屬于政策理性不到位的表現(xiàn)，把保障軌和市場軌兩者混淆在一起，很多事情就做起來事倍功半。

第二個突出問題是“房價”的概念與信息上存在著嚴重的誤導。有關(guān)部門公布的房價，是在前面一個特定時間段里成交的產(chǎn)權(quán)房、商品房在市場軌上的平均價格表現(xiàn)。如果前面一期賣的較多是低檔房而后面一期賣的較多是高價房，即使總成交套數(shù)和單價絲毫未變，也會顯得房價明顯上升，信息公布出來可能造成全社會人心恐慌。筆者建議，有關(guān)部門以后公布房價應(yīng)該同時公布：第一，這個時間段里提供的安居住房是怎么樣的情況，多少套廉租房，多少套長租房——這些與產(chǎn)權(quán)房、商品房價格表現(xiàn)無關(guān)，但有必要同時說清楚；第二，必須同時公布商品房當期成交的大致結(jié)構(gòu)，成交量里有多少高檔房，多少一般房等。

第三個突出問題是保有環(huán)節(jié)的相關(guān)制度建設(shè)缺失。市場經(jīng)濟在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)需要有稅收調(diào)節(jié)的制度安排。沒有保有環(huán)節(jié)的制度建設(shè)，調(diào)控還會是治標不治本，這個制度缺失需要填補起來。

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的功能

開征物業(yè)稅的第一個好處是，為我國地方層面必須建設(shè)的地方稅體系提供合理的支柱財源。地方稅體系中的支柱，在像上海這樣的發(fā)達地區(qū)，主要應(yīng)落實在房地產(chǎn)稅即物業(yè)稅上面。在西部，雖然工商業(yè)不發(fā)達，物業(yè)稅稅基不豐厚，但是資源富集，可以由資源稅形成財源支柱。如果地方稅體系在發(fā)達地區(qū)、一般地區(qū)、欠發(fā)達地區(qū)各有自己的財源支柱，地方政府只要優(yōu)化本地投資環(huán)境，提升本地公共服務(wù)水平，財源建設(shè)就不成問題，那么這個稅制的內(nèi)在邏輯、內(nèi)在經(jīng)濟機理，會引導地方政府把自己職能轉(zhuǎn)變到位。

第二個好處是，物業(yè)稅將發(fā)揮在財富與收入方面再分配的功能，這是世界各國財產(chǎn)稅的共同特點。不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，是一種財產(chǎn)稅，不是跟富人過不去，只是因為按照再分配的內(nèi)在邏輯，有負擔能力的人理應(yīng)多繳一些稅。

第三個好處就是，物業(yè)稅將促進房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展。

物業(yè)稅可對沖房價上升力量

首先，要看看造成房價上漲的主要原因。最根本的原因就是中國城市化進程的需求拉動?，F(xiàn)在我國城市化比例大概是46%，不出大的意外，城市化率按照現(xiàn)在的速率會每年提高1個百分點左右，今后也要不斷提高二三十年，再以后的速率可能會降低到每年0.5個百分點或更慢，但還是上升趨勢，一定會逐漸上升到80%或更高的水平。也就是說，中國在今后的幾十年還會先后有5億多人進入城市居住，尤其是一線城市，是進城人的首選。這種需求從大趨勢看，沒有任何力量能夠扭轉(zhuǎn)。

物業(yè)稅作為稅收的一個種類，哪怕與整個稅制合在一起，也不是萬能的，不會改變土地資源制約之下房價上揚的長期趨勢。但同時，搞市場經(jīng)濟，不運用稅收制度和調(diào)控手段，又是萬萬不能的。查一下歷史資料，任何國家實行房地產(chǎn)稅，都沒有改變幾十年為期來看的房價上升的趨勢。有人以此為根據(jù)，說這個稅對調(diào)控房價沒有作用，但我們不妨反問一句：有沒有做過有根據(jù)的測算，如果人家沒有這種稅收制度，房價會怎么變化？很顯然，這個稅收一定在對沖房價上升的力量。我們做一些基本分析，就會發(fā)現(xiàn)因為有了這個保有環(huán)節(jié)的稅收，會使得城鎮(zhèn)化歷史過程中住房的需求表現(xiàn)、購買意愿和房價形成，表現(xiàn)得較為理性沉穩(wěn)。

市場上的住房需求可分為三類：買房自住，炒房和囤房。自住的人在無此稅的情況下原會傾向于買一個大戶型享受，但有了此稅后，由于有年年要繳稅的預期，他會調(diào)整自己的方案，轉(zhuǎn)而尋求相對實惠的中小戶型。

對于購房炒作的人，投資投機其實難以截然劃清，當這些人的持有成本上升之后，約束增加，風險也提高了，這樣他就會傾向于謹慎。原來處于“肆無忌憚”的狀態(tài)，比如一下可以買20套，現(xiàn)在更謹慎，會改為買10套8套，原想買10套的，可能改為買3套5套。另外，他買什么戶型會考慮接盤人可能更多是買小戶型自己居住，所以會較多購進小戶型。

還有囤房的人，把房子放在那里，在持有成本約束增加后，自然會考慮將空房子租出去，拿租金對沖持有成本，或者將空置房進入二手房市場做交易。

無論以上三種情況怎么組合，合在一起就是需求減少，供給增加，總體而言戶型變小。其后，以上供給方必然會更多地考慮需求方的情況，新盤開發(fā)商會更多地考慮提供小戶型。這樣一來，房地產(chǎn)市場上的供需平衡將更健康、更理性，結(jié)構(gòu)上是更多的小戶型，正好符合國家集約使用土地的政策導向。那么此時房價的表現(xiàn)，相比于沒有物業(yè)稅，是會更高還是更低，答案就很清楚了。