在湖南地產(chǎn)發(fā)展的歷史上，前期的“風(fēng)頭正勁”，讓地產(chǎn)湘軍在驕傲中迷失了自己的方向，并且陷入了發(fā)展的桎梏。時(shí)至今日，它們依然沒有勇氣和實(shí)力沖出湖南，反而被死死地局限在這片小小的江湖里，厭倦了刀頭舔血，放棄了劍影刀光，活得逍遙，死得安樂。

在這房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年里，全國各地有太多的地產(chǎn)企業(yè)由小到大、由弱變強(qiáng)，并逐漸聞達(dá)于中國。即使在如長沙一樣的二線城市，如重慶、大連、廈門、鄭州等城市也誕生了一批如龍湖、建發(fā)、萬達(dá)、建業(yè)等在區(qū)域甚至全國都知名的房企。然而湖南的地產(chǎn)企業(yè)又在這十年里做了些什么呢？連一個(gè)有自身產(chǎn)品特色的，在區(qū)域里有一定市場占有率的企業(yè)都沒有……

三個(gè)二線房企樣本

龍湖地產(chǎn)

創(chuàng)建于1994年，成長于重慶，發(fā)展于全國。業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)三大板塊。2009年11月19日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。

從2004年起，龍湖進(jìn)入全國化擴(kuò)張的發(fā)展階段——即由北向南、從沿海經(jīng)濟(jì)圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙重平衡來實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。在每個(gè)城市，龍湖都堅(jiān)持進(jìn)行多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)思路，目標(biāo)是爭取在每一個(gè)進(jìn)入的城市都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)。截至2009年12月，公司業(yè)務(wù)已拓展至重慶、成都、北京、上海等10個(gè)城市。

建發(fā)地產(chǎn)

建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司系廈門建發(fā)集團(tuán)旗下的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)旗下?lián)碛腥嗉胰Y及控股企業(yè)，分布在廈門、上海、福州、長沙、成都、漳州、香港等地，形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，以土地一級(jí)運(yùn)營、銷售代理、物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)及大型公建開發(fā)等相關(guān)行業(yè)為配套的專業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)公司。

近年來，公司在廈門、福州、上海、長沙、成都等地新增了土地儲(chǔ)備200多萬平方米，成為福建省未來可開發(fā)面積最多的房地產(chǎn)公司之一。正在從一個(gè)區(qū)域性品牌發(fā)展成為在全國范圍內(nèi)有一定影響的房地產(chǎn)品牌。

建業(yè)地產(chǎn)

建業(yè)中國自成立起即開始在中國河南省從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。集團(tuán)首個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目鄭州金水花園于1993年10月在河南省省會(huì)鄭州市動(dòng)工。2002年，公司將業(yè)務(wù)地域覆蓋范圍擴(kuò)展至河南省其他城市。根據(jù)省域化戰(zhàn)略，首先考慮河南省各市的市場狀況、地區(qū)特點(diǎn)和其他相關(guān)因素，確定一個(gè)目標(biāo)城市，然后在該城市成立項(xiàng)目公司經(jīng)營的發(fā)展項(xiàng)目。先后在河南省20個(gè)城市成立了26家項(xiàng)目公司以經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

市場化的悲哀

從1988年修改后的《中華人民共和國憲法》開始了土地有償使用制度起，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)成片土地暫行管理辦法》、《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》等一系列政策的出臺(tái)，土地制度日漸完善，市場化程度逐漸展開，有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)開始了異地?cái)U(kuò)張的步伐，帶動(dòng)全國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

市場化的春風(fēng)席卷全國，也在1998年左右吹到了長沙這片懵懂的市場。但誰也不會(huì)想到，市場化與長沙房地產(chǎn)市場相結(jié)合的結(jié)晶竟然只是一個(gè)“畸形兒”。

“長沙房地產(chǎn)在市場化的同時(shí)，始終存在一種分配與半分配的現(xiàn)狀，大量的單位分房、集資建房、福利分房嚴(yán)重拖慢了市場化的速度?！表樚斓禺a(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理何洪偉認(rèn)為，長沙當(dāng)前房地產(chǎn)市場化程度依然不夠，大概只有70%左右。

“長沙房地產(chǎn)市場化程度不夠的另一重要因素在于早期土地市場管理的混亂?！焙细惠x煌湖南公司總經(jīng)理?xiàng)詈甾苯邮苡浾卟稍L時(shí)直言不諱，“在過去，長沙的土地管理是混亂而沒有規(guī)劃的。在城市發(fā)展的過程中，許多企業(yè)做出了自己的貢獻(xiàn)，而政府則用土地作為補(bǔ)償?！?/p>

可讓人感到哭笑不得的是，在這些企業(yè)中，以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)少之又少，許多企業(yè)甚至完全沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，它們是被迫進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的。這就造成了這樣一個(gè)現(xiàn)狀：大量低水平、低品質(zhì)、低技術(shù)含量的項(xiàng)目充斥市場，因此沒有地產(chǎn)企業(yè)能夠脫穎而出也就不足為怪了。也正是在這樣的市場環(huán)境下，長房、鑫遠(yuǎn)、、建鴻達(dá)、順天等一大批本土房企開始迅速崛起。

“土地分配市場的歷史遺留問題，造成了湖南本土房企絕大多數(shù)成為了資源型企業(yè)。誰擁有的土地多，誰的話語權(quán)就大?！睂?duì)于既成的事實(shí)，何洪偉表現(xiàn)出的只有無奈。

沒有市場化競爭的洗禮，沒有市場化運(yùn)作的啟迪，企業(yè)的發(fā)展水平就不可能得到提高，企業(yè)的發(fā)展模式、創(chuàng)新能力以及開發(fā)水平就不可能迅速完善。這也正是湖南房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的悲哀所在。

發(fā)展中的困局

中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走過了20多年的發(fā)展歷程，但湖南的房地產(chǎn)市場開始市場化進(jìn)程卻是從1998年開始。

“沿海一線城市早在20多年前就開始了房地產(chǎn)市場的起步，在長時(shí)間的市場化進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)水平、產(chǎn)品質(zhì)量、管理體系以及發(fā)展模式等逐漸完善，因此那里的企業(yè)更容易發(fā)展成區(qū)域性甚至是全國性的地產(chǎn)龍頭企業(yè)?！睏詈甾闭J(rèn)為，湖南地產(chǎn)市場發(fā)展的時(shí)間太短，限制了湖南地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。

“一個(gè)企業(yè)的發(fā)展往往需要四個(gè)階段。一是靠機(jī)會(huì)贏得生存空間，二是靠精細(xì)化的管理提高自己的生存能力，三是靠建立發(fā)展模式求得更高的市場占有率，四就是通過資本市場的運(yùn)作來求得利潤的最大化?！焙魏閭フJ(rèn)為，當(dāng)前湖南本土房企大多處在第一和第二個(gè)階段之間，連精細(xì)化的管理都談不上，何談走出湖南？

在這樣的背景下，湖南本土的房地產(chǎn)企業(yè)也陷入了發(fā)展的困局。

“外來地產(chǎn)大鱷的紛紛進(jìn)駐，讓長沙房地產(chǎn)市場的競爭空前激烈?！焙霞问⒌禺a(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钪就硎荆谌绱丝涨案偁幍膲毫ο?，部分還處在發(fā)展萌芽狀態(tài)下的企業(yè)或轉(zhuǎn)型，或被滅……

勇敢的突圍

盡管形勢(shì)嚴(yán)峻，但湖南本土企業(yè)仍在積極地尋求發(fā)展與突圍。長房集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在一次非正式的聊天中曾對(duì)記者表示，長房集團(tuán)將來肯定是要走出去的。而其他諸如建鴻達(dá)、順天等地產(chǎn)企業(yè)則在努力尋求新的發(fā)展模式，它們開始挑戰(zhàn)更高難度的商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體，力圖向城市運(yùn)營商的角色進(jìn)行轉(zhuǎn)變……

而另一個(gè)值得關(guān)注的企業(yè)則是嘉盛地產(chǎn)，這個(gè)只有八歲的企業(yè)由弱變強(qiáng)的速度驚人。其項(xiàng)目除了遍布長沙、株洲、湘潭、益陽等省內(nèi)城市外，還將觸角伸到了昆明、成都、西安等中西部城市。

在當(dāng)前的局勢(shì)下，何洪偉認(rèn)為湖南本土地產(chǎn)企業(yè)所面臨的最大問題仍然是創(chuàng)新的問題：“湖南本土地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新能力不足，一味地拿來主義，僅僅只是追隨潮流，但從沒有想過引領(lǐng)潮流?！?/p>

龍湖地產(chǎn)就是一個(gè)極佳的例子。這個(gè)一直以來學(xué)習(xí)萬科的企業(yè)并非盲目地學(xué)習(xí)，而是在學(xué)習(xí)萬科模式的同時(shí)有自己的創(chuàng)新，最終找到了最適合自己發(fā)展的模式。比如龍湖地產(chǎn)的物業(yè)，在國內(nèi)是公認(rèn)的標(biāo)桿。有這樣一個(gè)細(xì)節(jié)可以體現(xiàn)：它愿意花費(fèi)大量人力物力免費(fèi)為過去的老社區(qū)進(jìn)行新的規(guī)劃與翻新，這已經(jīng)是將自身品牌的維護(hù)做到極致了。

“龍湖地產(chǎn)的發(fā)展歷程與模式值得我們借鑒?！痹跅钪就磥?，只要湖南本土地產(chǎn)企業(yè)在不斷學(xué)習(xí)中進(jìn)行自身的創(chuàng)新，找到適合自己發(fā)展的道路，成功的那一天，也許就在明天！