一項資產(chǎn)收購計劃,或許使陸家嘴集團解了開發(fā)上海迪士尼所需資金的燃眉之急。

4月29日,上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司(陸家嘴,600663.SH)公布收購母公司旗下商業(yè)地產(chǎn)計劃,擬以13.47億元現(xiàn)金收購陸家嘴(集團)有限公司(下稱“陸家嘴集團”)旗下的6個商業(yè)項目的

股權(quán)。

“選擇在這一時機收購令人費解,首先,國家宏觀調(diào)控的措施非常嚴(yán)厲,開發(fā)商的融資能力大大受限;其次,陸家嘴本身的資金并不充裕?！币拙?中國)控股有限公司分析師薛建雄表示。

一位接近陸家嘴高層的人士告訴本報記者,陸家嘴集團參與到上海迪士尼的建設(shè)中去,已是板上釘釘之事,而此次上市公司以現(xiàn)金收購大股東資產(chǎn),主要是為大股東建設(shè)上海迪士尼所需款項進行籌款。

“被置入的這6項商業(yè)項目,固然可以為陸家嘴充實其REITs資產(chǎn)包,但以現(xiàn)金收購的這一方式來看,更多的是為大股東輸血,有淪為陸家嘴集團的"提款機"之嫌?！庇蟹治鋈耸勘硎尽?/p>

資金抽調(diào)上海迪士尼

“2005年股改的時候,陸家嘴集團承諾上市公司可以優(yōu)先受讓集團相關(guān)資產(chǎn);上市公司可以自行決定是否履行該項優(yōu)先權(quán)。這等于給了陸家嘴一個期權(quán),上市公司不僅擁有了受讓目標(biāo)的選擇權(quán),還擁有受讓時機的選擇權(quán)?！毖ㄐ壅f。

但有被采訪人士對房企融資渠道越來越窄的當(dāng)下,陸家嘴卻選擇在這一時機輸血大股東的行為感到費解。這或與陸家嘴集團參與建設(shè)上海迪士尼有關(guān)。

前不久,關(guān)于上海迪士尼的中方股東是誰引起了廣泛關(guān)注。據(jù)記者了解,浦東新區(qū)為了上海迪士尼的順利進行,早在2008年就成立了上海申迪旅游度假開發(fā)有限公司(下稱“上海申迪”),該公司的注冊地址為浦東新區(qū)浦東大道981號2幢205室,法人代表為楊小明。

經(jīng)查證,該公司注冊地址為陸家嘴集團所在地,楊小明則是陸家嘴集團黨委書記,也是上市公司陸家嘴的董事長。

知情人士告訴記者,上海申迪的股權(quán)比例為:陸家嘴集團占比60%、上海精文投資有限公司占比30%、上海市南匯區(qū)地產(chǎn)有限公司占比10%。

由于上海申迪作為中方,在中美合資的上海迪斯尼公司中占股57%,這就意味著陸家嘴集團占上海迪士尼公司的34.2%股份。陸家嘴集團實為上海迪士尼公司的第二大股東。

上海市政府曾表示上海迪士尼最早有望于2014年開放,實際上給建設(shè)方的時間并不多,而如此龐大的項目也必定會使建設(shè)方有大量的資金占壓,所以陸家嘴集團選擇在此時“抽血”上市公司并不難理解。

雖然陸家嘴集團從上市公司中拿走了真金白銀,但“陸家嘴集團勢必會把上海迪士尼更多業(yè)務(wù)以及合作機會轉(zhuǎn)手給陸家嘴,因此我認(rèn)為未來真正的受益者是陸家嘴。”上海立源地產(chǎn)策略研究中心總經(jīng)理阮樹立說。

捉襟見肘的資金鏈

實際上,早在2009年12月,陸家嘴就向母公司申請上述資產(chǎn)的優(yōu)先受讓權(quán),當(dāng)時擬重組的資產(chǎn)項目除了該筆收購計劃中的6個商業(yè)項目外,還包括中國金融信息大廈有限公司20%的股權(quán)及上海市六里現(xiàn)代生活園區(qū)(昆山)澄湖度假村有限公司100%的股權(quán)。

至于為何沒有將這兩家納入本次收購計劃,國元證券分析師姜紹偉表示,上述兩個項目體量都很大,陸家嘴的財務(wù)報表顯示,其并沒有這么多的資金可以完成額外收購。

此外,陸家嘴集團旗下與地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)還有上海市六里現(xiàn)代生活園區(qū)開發(fā)有限公司、上海陸家嘴樂園房產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海陸家嘴榮城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海陸家嘴昌邑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海雙樂物業(yè)管理有限公司、上海陸家嘴東城開發(fā)有限公司、上海欣州實業(yè)有限公司、上海陸家嘴城建配套管理服務(wù)有限公司等。

關(guān)于上述資產(chǎn)未置入上市公司,有分析人士表示,一方面,陸家嘴目前的資金狀況不堪重負(fù);另一方面,這些資產(chǎn)也要有節(jié)奏地逐漸置入陸家嘴。

天相投顧報告指出,陸家嘴短期資金壓力較大。商業(yè)地產(chǎn)在建項目多,資金投入量大,剔除預(yù)收賬款后的速動比率為0.14倍,由于長期、短期借款同比增加20億元,財務(wù)費用比上年同期增加282.3%,為2047萬元。

不僅如此,陸家嘴還面臨自身的重要任務(wù),一是東擴,二是轉(zhuǎn)型。

從2003年開始,陸家嘴就著手推進主營業(yè)務(wù)從單純的土地開發(fā)到與項目并重轉(zhuǎn)型。重點業(yè)務(wù)放在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期長,資金回收周期長,需要的資金量巨大。同時,由于金融中心建設(shè)需要東擴,這兩項任務(wù)給陸家嘴的資金帶來了巨大的壓力。

“目前在建和計劃建設(shè)的項目經(jīng)初步計算,其2009年的資金總支出在30億元左右,這還不包括上海陸家嘴區(qū)域的東擴。”阮樹立說。

此外,上海陸家嘴區(qū)域的寫字樓空置率在10%~15%,平均租金為9.2元/平方米·天,環(huán)比跌7.7%。以陸家嘴去年3月收購的浦項廣場為例,年報顯示,浦項廣場2009年折舊將近1億元,但是全年租金也不過1.3億元,再加上各項稅費管理費,毫無利潤可言。

陸家嘴自身面臨著諸多資金困境,卻在關(guān)鍵時期“仗義”援手大股東,其間緣由頗值得思量。

在大量資金擬被大股東“抽調(diào)“之后,陸家嘴宣布了兩筆融資。

在發(fā)布資產(chǎn)收購計劃的同一天,陸家嘴宣布,大股東陸家嘴集團向上市公司提供一年期委托貸款4.5億元,貸款利率按照同期銀行貸款基準(zhǔn)利率下浮10%計算;擬發(fā)行不超過38億元的公司債,存續(xù)期限為5~7年,募集資金將用于償還銀行貸款,補充流動資金。

為REITs組建資產(chǎn)包

當(dāng)然,此次收購的6項資產(chǎn),可以幫助陸家嘴充實REITs資產(chǎn)包。

據(jù)公告,此次收購主要資產(chǎn)為上海新國際博覽中心有限公司、東怡大酒店、綠島四季度假村、海富花園商品房、海富商場商鋪等商業(yè)物業(yè)。該6項資產(chǎn)的利潤主要來源為出租物業(yè)的租金收入、展覽和物業(yè)管理費等,具有持續(xù)穩(wěn)定的特點。

姜紹偉表示,陸家嘴的意圖很明顯,就是開始 為REITs組建資產(chǎn)包,以籌集更多的資金。早在2009年3月19日,陸家嘴集團從韓國浦項集團手中以不超過17.6億元的價格,整棟收購了浦項商務(wù)廣場,這一舉動就曾被視為陸家嘴為充實REITs資產(chǎn)包作前期準(zhǔn)備。

但在當(dāng)時,除了浦項廣場外,陸家嘴旗下的物業(yè)中,能滿足REITs要求的優(yōu)質(zhì)物業(yè)并不多,除渣打銀行大廈為陸家嘴開發(fā)的高級甲級寫字樓之外,其余商業(yè)物業(yè)并不能幫助陸家嘴組建REITs優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包。

“目前收購的這些母公司的資產(chǎn)是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),如果再加上母公司的其他商業(yè)地產(chǎn)項目,那么發(fā)行REITs就會很容易獲得投資者的青睞。一旦政策允許,其資產(chǎn)勢必被搶購。”阮樹立說。

“這樣似乎可以解釋此次的收購行為,但陸家嘴為什么非要以現(xiàn)金收購大股東資產(chǎn),而不以股權(quán)作為代價呢？”有分析人士提出了自己的疑問。