4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)意在精準(zhǔn)打擊房產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的新政短短一個(gè)月時(shí)間，全國(guó)各地房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌，眾多投資客紛紛撤離，業(yè)內(nèi)一時(shí)風(fēng)聲鶴唳，房地產(chǎn)業(yè)遭遇有史以來(lái)最嚴(yán)厲的政策寒流。

按以往經(jīng)驗(yàn)，國(guó)家指導(dǎo)性房貸政策出臺(tái)后，地方政府將出臺(tái)相應(yīng)配套政策。如北京住建委就于4月30日出臺(tái)了落地政策：二套房首付提高到五成，第三套房貸暫時(shí)停放，對(duì)非本地居民辦理按揭貸款的，需提供當(dāng)?shù)匾荒暌陨霞{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

2009年北京二手房市場(chǎng)違約中，90%是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快而導(dǎo)致賣(mài)方違約；而在2010年4月中旬后，買(mǎi)房違約情況頻繁出現(xiàn)，違約比例已占到違約總數(shù)的70%，而以“銀行首付提高無(wú)力籌夠首付”為由違約的購(gòu)房者，占到了買(mǎi)房違約總數(shù)的80%。

一些一手房買(mǎi)家也開(kāi)始醞釀退房。隨之而來(lái)的，將是由政策調(diào)整帶來(lái)的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件集中涌入法院，意圖通過(guò)司法途徑解決雙方糾紛。

石春明打算將自己的一套56平米的住宅售出，并買(mǎi)一套面積大一點(diǎn)的住房。女兒已出生3個(gè)多月，愛(ài)人即將返回工作崗位，考慮聘請(qǐng)住家保姆幫助照看小孩，換大房成為當(dāng)務(wù)之急。4月初，石春明與朝陽(yáng)區(qū)某樓盤(pán)簽訂了購(gòu)房合同，購(gòu)買(mǎi)了一套90平米商品房，總房款為243萬(wàn)元。他將賣(mài)掉第一套住房的96萬(wàn)元外加4萬(wàn)元存款共支付了100萬(wàn)元首付款。

但政策的變化卻跟石春明開(kāi)了不大不小的玩笑。房產(chǎn)調(diào)控政策如期而至，房貸申請(qǐng)難度由此加大。石春明幾年前曾以自己和妻子的名義分別為雙方的父母購(gòu)買(mǎi)了小戶型房產(chǎn)，再次向銀行申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，銀行以此套房屋屬于第三套房而拒絕為石春明發(fā)放貸款。由于無(wú)法申請(qǐng)到住房貸款，石春明的換房夢(mèng)瀕臨破滅。如要實(shí)現(xiàn)換房夢(mèng)，就必須自行籌措解決全部房款，而這對(duì)石春明而言簡(jiǎn)直是不可能的事；如果無(wú)法湊齊全款導(dǎo)致無(wú)法履行購(gòu)房合同，按合同規(guī)定就要支付數(shù)額高昂的違約金。

石春明在和開(kāi)發(fā)商協(xié)商時(shí)，卻得到如下答復(fù)：合同里明確約定，因政府或銀行政策發(fā)生變化，導(dǎo)致貸款審批或利率發(fā)生變化的，買(mǎi)方須補(bǔ)差價(jià)，否則按合同約定違約條款處理。換句話說(shuō)，石春明要解除合同就必須支付總房款的30%作為違約金。

石春明交涉幾天毫無(wú)結(jié)果，無(wú)奈之下將開(kāi)發(fā)商告上法庭，以非個(gè)人原因?qū)е沦J款不能審批，實(shí)屬因不可抗力造成合同無(wú)法履行為由，要求解除購(gòu)房合同。

庭審中，由于雙方堅(jiān)持各自主張，在法官的主持調(diào)解下未能達(dá)成協(xié)議。法院審理后認(rèn)為，按照《最高院商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》的二十三條規(guī)定“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人”，判決解除合同。

違約成本誰(shuí)來(lái)承擔(dān)是焦點(diǎn)

一般情況下，一些簡(jiǎn)單的政策變動(dòng)，如央行提高利率，不會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)方不能繼續(xù)履行合同。除非買(mǎi)方舉出證據(jù)，證明首付提高，利率上漲，多出的費(fèi)用將嚴(yán)重影響履約能力，導(dǎo)致買(mǎi)方無(wú)法正常生活，可提出解除合同，由人民法院酌情予以考慮。

本案中，此次房貸新政對(duì)貸款人的資格、房屋套數(shù)、是否為物業(yè)所在地常住居民等條款均對(duì)以前的政策進(jìn)行了較大的修改，可以說(shuō)是顛覆性的政策變化，究竟此次樓市新政是否屬于“不可抗力”？

根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，不可抗力是指“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀情況”，對(duì)于購(gòu)房者而言，樓市調(diào)控新政的出臺(tái)，是無(wú)法預(yù)測(cè)的，所導(dǎo)致的成本提升更不是購(gòu)房者所能控制的，稱之為“不可抗力”有一定道理。

如何給“政策性違約”定性，處理此類(lèi)案件應(yīng)當(dāng)適用什么原則，在法律界已現(xiàn)分歧。有法官認(rèn)為政策調(diào)整不屬于不可抗力而屬于情勢(shì)變更，購(gòu)房人退房可不承擔(dān)違約責(zé)任；有法官則認(rèn)為既不屬于不可抗力也不屬于情勢(shì)變更，判決解除合同會(huì)縱容買(mǎi)房人的不誠(chéng)信；有學(xué)者則認(rèn)為政策調(diào)整導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法履行合同，應(yīng)該屬于不可抗力。筆者認(rèn)為，在判定樓市政策調(diào)整對(duì)合同的影響屬于何種法律性質(zhì)時(shí)，最通俗易懂的解讀應(yīng)該是國(guó)家強(qiáng)制性政策是否為房屋買(mǎi)賣(mài)雙方變更合同條款的合法理由。而這些條款對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)都應(yīng)當(dāng)是必須接受，沒(méi)有商量余地的。

石春明購(gòu)買(mǎi)的屬于第三套房，將不能申請(qǐng)到按揭貸款。這在石春明簽訂購(gòu)房合同時(shí)是無(wú)法預(yù)見(jiàn)，也是不可能預(yù)見(jiàn)的。由此造成無(wú)法繼續(xù)履行購(gòu)房合同非石春明本人的過(guò)錯(cuò)，所以法院支持了石春明的訴訟請(qǐng)求。換個(gè)角度講，如果法院不認(rèn)定政策調(diào)整為不可抗力，判決的結(jié)果而是以維護(hù)購(gòu)房合同的有效性與嚴(yán)肅性為由判決石春明違約，或?qū)⑴c國(guó)家政策調(diào)控的基本導(dǎo)向相悖，間接支持了高房?jī)r(jià)。

及時(shí)掌握政策信息以變應(yīng)變

對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方而言，不管是主動(dòng)還是被動(dòng)違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。尤其是現(xiàn)階段政府對(duì)樓市調(diào)控力度加大，不時(shí)會(huì)有房產(chǎn)新政策出臺(tái)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這些信息必須隨時(shí)掌握。隨著信貸、稅收政策的變化，市場(chǎng)會(huì)發(fā)生一系列連鎖反應(yīng)，只有掌握這些信息，才能做到以變應(yīng)變。為了避免或者減少損失，以后在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，無(wú)論賣(mài)方還是買(mǎi)方，都必須注意以下事項(xiàng)。

適當(dāng)定金

對(duì)于政策不明朗或者不可預(yù)期的房屋，首先支付定金，定金要適當(dāng)，不可太高或者太低，根據(jù)法律規(guī)定，定金不能超過(guò)合同總價(jià)款的20%，而對(duì)下限則無(wú)法律規(guī)定。

合同詳盡

將諸如政策之類(lèi)的條款加以規(guī)定，做到有爭(zhēng)議時(shí)有條可依。如規(guī)定遇到政策影響合同的履行，應(yīng)該如何承擔(dān)責(zé)任等。

及時(shí)履行

盡量將買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程縮短，尤其是二手房，防止夜長(zhǎng)夢(mèng)多，加快交易的進(jìn)程，避免糾紛出現(xiàn)。

適當(dāng)調(diào)整違約金的比例如果進(jìn)入訴訟程序，按照違約金來(lái)承擔(dān)責(zé)任。如果違約金過(guò)高，違約方可要求適當(dāng)調(diào)低違約金的比例；如果違約金過(guò)低，守約方可要求適當(dāng)提高違約金的比例。一般違約金的比例不超過(guò)合同總標(biāo)的額的30%為宜。