一、對附加土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的質(zhì)疑

根據(jù)法理，財(cái)產(chǎn)權(quán)一經(jīng)合法取得，只要不損害他人利益或公共利益，權(quán)利人盡可自由處分，不受阻礙，因?yàn)樘幏謾?quán)本身就是財(cái)產(chǎn)權(quán)的一部分。具體到土地使用權(quán)，權(quán)利人取得土地使用權(quán)后，可以自己開發(fā)利用該土地，也可以轉(zhuǎn)讓該土地給他人使用，何須人為以投資或開發(fā)進(jìn)度為條件設(shè)置障礙？對于成片開發(fā)的土地，因出讓的目的在于使成片土地獲得初步開發(fā)、使生地變成熟地、為引進(jìn)項(xiàng)目和作進(jìn)一步開發(fā)提供條件，故要求成片土地在適度開發(fā)以形成工業(yè)用地或其它建設(shè)用地條件后方可轉(zhuǎn)讓，似可理解。但對于宗地而言，用于房屋建設(shè)工程的出讓合同已經(jīng)載明其開發(fā)用途和開發(fā)期限等，無論如何轉(zhuǎn)讓，出讓合同的約束仍對用地人有效，為什么一定要投資25%以上才能轉(zhuǎn)讓呢？

限制土地炒賣可能是設(shè)置轉(zhuǎn)讓條件的主要動因，但現(xiàn)在看來顯然是下錯了藥。因?yàn)槌吹刂L(fēng)盛行不是源于土地開發(fā)的程度問題，而是源于一級市場的管理問題，是一級市場與二級市場存在過大的升值空間的問題。實(shí)踐證明，在已經(jīng)將拍賣作為主要出讓方式的地區(qū)，由于土地使用權(quán)在一級市場的價(jià)格與在二級市場的價(jià)格基本相當(dāng)，土地炒賣因無暴利可圖而得到有效抑制，所以打擊土地炒賣的當(dāng)務(wù)之急是限制協(xié)議出讓，推廣拍賣出讓，而不是設(shè)置轉(zhuǎn)讓條件、硬性要求完成投資25%以上后方能轉(zhuǎn)讓。

極端的事例并不鮮見，即發(fā)展商在繳付出讓金、取得土地使用權(quán)證后因資金原因無力繼續(xù)開發(fā)，又因《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定未完成投資總額的25%而無法將土地轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)，雖雙方有意，卻法律無情，土地資源因此得不到有效利用，市場流通因此受到阻礙。

當(dāng)然，房屋預(yù)售時(shí)雖也涉及預(yù)售房屋占用范圍的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但因出售的標(biāo)的是房屋，法律為保護(hù)購房人的利益要求預(yù)售房必須達(dá)到一定的建設(shè)條件有合理性，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條關(guān)于預(yù)售的商品房、其投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上、并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的規(guī)定并無不妥。

值得注意的是，《城市房地產(chǎn)管理法》中的“轉(zhuǎn)讓”是廣義的“轉(zhuǎn)讓”，其范圍應(yīng)包括買賣、贈予和其它合法方式如作價(jià)入股、繼承等，其中贈予是沒有對價(jià)的，繼承可以是法定的，作價(jià)入股的目的可能就是為了實(shí)現(xiàn)前期投資包括前期25%的投資，如果硬性要投資25%之后才能贈予、繼承或作價(jià)入股，既不必要，也不可能。因此，籠統(tǒng)地規(guī)定屬于房屋建設(shè)工程的土地使用權(quán)應(yīng)在完成開發(fā)投資總額的25%以上后才能轉(zhuǎn)讓是不準(zhǔn)確和不合理的。

二、繳清土地出讓金

繳清土地出讓金是土地使用權(quán)得以轉(zhuǎn)讓的前提條件，此規(guī)定見于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（一）款。

按理，依出讓合同繳交出讓金是通過出讓取得土地使用權(quán)的對價(jià)，沒有繳清出讓金，就不能取得土地使用權(quán)證，沒有取得土地使用權(quán)證，就不能認(rèn)為受讓人取得了土地使用權(quán)。當(dāng)事人未取得土地使用權(quán)，如何能轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)？

但在實(shí)務(wù)中，地方政府為支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展或其他原因，常常同意發(fā)展商分期繳付出讓金，在出讓金繳清前，先向發(fā)展商核發(fā)土地使用證，在此情況下用地人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，恐難以其未繳清出讓金為由否認(rèn)其轉(zhuǎn)讓行為的效力，因?yàn)椋?/p>

1、繳付出讓金是出讓合同設(shè)定的義務(wù)，依合同之相對性，出讓合同載明的權(quán)利與義務(wù)只對合同的當(dāng)事人有約束力，不能用來對抗第三人。政府不能以用地人未繳清出讓金為由來對抗轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人。

2、土地使用權(quán)證一經(jīng)核發(fā)，其登記資料亦依法公示，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人有充分理由對公示予以信賴，而無任何義務(wù)查知轉(zhuǎn)讓人是否已經(jīng)繳清出讓金，查知其擁有土地使用權(quán)即可。