土地使用權轉讓是土地使用人將其擁有的土地使用權再移轉給他人的行為。這里的“再移轉”，是指土地使用人在從政府或其他人手中取得土地使用權，已經發(fā)生至少一次土地使用權主體的變更，而轉讓意味著至少第二次主體變更。由于轉讓是以主體的變更為界定標準，以土地使用權出售、交換、贈予、繼承、合建、投資入股等涉及土地使用人變更的行為均可視為土地使用權轉讓行為。

土地使用權的轉讓是不動產物權的轉讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外，還具有不動產物權變動的各項特點，包括：

1、土地使用權與地上建筑物、附著物一同移轉。關于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個整體的權利，或如德國民法，將建筑物視為地上權之附屬物；或如日本民法之相反規(guī)定，將地上權視為建筑物之附屬物。采一元主義者，附屬物不得離開主體權利而獨立存在。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個獨立的權利，兩者互不附屬。二元主義并無絕對不妥，如果房產被視為是一種獨立的權利，并能對其占用的土地權利建立相應的補償制度，兩種獨立的權利也可相安無事。在我國，有地方政府分設國土管理和房產兩個部門分別歸口管理土地使用權和地上建筑物，并對其分別發(fā)證，但因兩種權利之間缺乏相互協(xié)調和補償?shù)?a target="_blank" class="keywordlink">法律規(guī)定，在土地使用權與房產權分屬不同當事人時，當事人對各自權利的處分常常互相排斥、互相抵觸，致使人們對二元主義產生誤解。

依我國現(xiàn)時法律，建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地，土地使用權轉讓，地上物一并轉讓。

2、權利義務一同轉移。這里的權利義務，是指土地使用權從土地所有權分離時出讓合同所載明的權利義務及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同約定為住宅用地，無論該地塊的土地使用權經過多少次轉讓，均不因為轉讓而變成其他用途。再如土地上的抵押權，其作為物上負擔的一種，具有追及效力，其隨土地使用權的轉讓一并轉讓，不因轉讓而歸于消滅，抵押權人在土地使用權轉讓后仍可在該塊土地設定的抵押擔保的范圍內享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?/p>

至于土地使用權的年限，應以出讓合同設定的年限減去轉讓時已經使用的年限，其得數(shù)視為出讓合同尚未履行之權利與義務，在轉讓土地使用權時隨同轉讓

3、土地使用權的轉讓需辦理變更登記。我國現(xiàn)行立法對物權變動采取登記要件主義，即土地使用權轉讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權的移轉，土地使用權的移轉以登記為要件，轉讓合同中的受讓人不是在轉讓合同簽定以后，而是在土地使用權依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權。這與國外物權法律中的意思主義和形式主義有很大的不同。前者以變動物權的契約為充分條件，當事人達成變動物權的契約，即使未行登記或交付，變動即為發(fā)生；后者也稱物權行為無因性理論，指物權的變動不僅有變動物權的債權契約，更有一個獨立于債權契約之外的、以物權的變動為目的物權行為。所謂無因，是指不把約定價金支付的債權契約作為物權變動的原因，而是把物權的變動，或物權行為本身就視作一種契約，物權行為不因債權契約成立而成立，或無效而無效