2006年4月央行的加息再次掀起了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的序幕，5月的“國六條”和九部委的“十五條細則”使得宏觀調(diào)控推行了一個高潮，其中在5月 29日出臺的九部委“十五條”細則中明確規(guī)定，自2006年6月1日起，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，營業(yè)稅的征收時限從去年的2年延長至5年，這使得一些原先已經(jīng)滿2年而未滿5年的房產(chǎn)在6月1日之后交易要面臨5.5%的營業(yè)稅（含城建稅和教育附加）；另外，自2006年8月1日開始，對于個人住房銷售收入還要征收個人所得稅。面對二手房交易成本的大幅增加，交易雙方在如何少交稅的方面做足了文章來對沖交易成本的增加。而在當前二手房交易的避稅方法中，主要就是做低合同價、假贈與、以租代售、公證買賣等四種方式；以下是“鏈家地產(chǎn)”對四種避稅方式存在的風險進行分別總結(jié)，希望能對消費者提供一些幫助和指導：

避稅招數(shù)一：做低合同價

風險指數(shù)：★★★★★

從當前二手房交易的避稅方式中，采取“做低合同價”的方式是交易雙方最為普遍的避稅手段，而通過此種方式也能為出售者和購買者節(jié)省大量的稅費成本。比如，霍小姐2004年在亞運村以65萬元購買了一套商品房，并且花了6萬的裝修費；今年8月份以100萬賣給了王先生。如果按照實際的交易價格辦理登記，則霍小姐需要交納5.5萬的營業(yè)稅、1萬的個人所得稅（按售房收入×1%計算）；王先生也需要交納15000元的契稅。而交易雙方為了避稅，將合同價做到72萬，則霍小姐只需要交納3.96萬的營業(yè)稅，由于沒有售房收入的差額所得，霍小姐就不需要交納個稅，同時，王先生的契稅只需要交納10800。這樣，通過做低合同價，可以為交易雙方節(jié)省的稅費總共為2.96萬元。

“鏈家地產(chǎn)”點評：從產(chǎn)權(quán)關系上來說，通過“做低合同價”依然能夠順利地實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；但是，這其中面臨的風險是，法律意義的房屋交易標的額是按照產(chǎn)權(quán)登記合同為準，萬一在購買方獲得房屋產(chǎn)權(quán)之后，余款的劃割按照合同價支付，出售者就要面臨巨額房款的損失；另外，作為購買者在未來轉(zhuǎn)手交易時，購房原值按照此合同價計算，必將會產(chǎn)生更多的售房受益，從而面臨大幅的個人所得稅支出，到時會有點得不償失。

避稅招數(shù)二：假“贈與”明“買賣”

風險系數(shù)：★★★★☆

雖然隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，親朋好友之間的房屋贈與也變得越來越多；而根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，房屋贈與是一種民事行為，所以在交易過程中，一般只收取手續(xù)費用，而由此涉及的營業(yè)稅等稅費都是免交的?；谫浥c所能節(jié)省的大量稅費成本，使得在現(xiàn)階段，贈與行為成為二手房交易當中的一個常見避稅方式，也深受交易雙方的青睞。日前，張先生就通過“房屋贈與”的方式賣掉了房產(chǎn)，據(jù)張先生介紹，2003年，其在亞運村附近以50萬元購買了一套房產(chǎn)，現(xiàn)在以70萬元出售，通過這種“房屋贈與”方式，可以為其減少3.85（70×5.5%）萬元的營業(yè)稅支出和0.7（70×1%）萬元的個人所得稅支出。（注：此中個人所得稅按照核定方式的“售房收入×1%”來計算）。

“鏈家地產(chǎn)”點評：盡管贈與行為是一種民事行為，沒有發(fā)生市場化交易，一般只收取部分手續(xù)費用。但是，采取明贈與、暗交易的買賣方式，對雙方當事人都有很大風險。對購買者來說，如何約定付款方式，就是一個重要問題，因為贈與人在贈與財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，即使購買家已經(jīng)付了定金，也對出售方?jīng)]有約束力。此外，我國《合同法》規(guī)定：“贈與的財產(chǎn)有瑕疵，贈與人不承擔責任?！币簿褪钦f，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，購買者就很難要求出售者賠償。另外，買家還要提防贈與人撤銷贈與或不履行贈與義務的行為；并且贈與行為必須進行公證。

避稅招數(shù)三：以租代售

風險指數(shù)：★★★☆☆

自2006年6月1日起，對于5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的房產(chǎn)均要按照銷售收入的5.5%全額征收營業(yè)稅；并且自8月1日開始，還要征收個人所得稅。這就讓一些與原本超過2年而未滿5年的房產(chǎn)交易者為了避稅紛紛采取“以租代售”的銷售策略?！耙宰獯邸笔侵鸽p方在確定成交的意愿下先簽訂房屋租賃合同，租賃期限到辦理產(chǎn)權(quán)過戶不交納營業(yè)稅的時間（即取得產(chǎn)權(quán)5年）為止，雙方在租賃合同里約定，買賣雙方在正式簽定買賣合同并實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶后，買方可以將先期支付的租金用以沖抵購房款。

“鏈家地產(chǎn)”點評：目前“以租代售”的方式在一些快滿5年的房產(chǎn)交易中非常普遍，其最關鍵的一點是對買賣雙方都不構(gòu)成任何的損害。但“鏈家地產(chǎn)”認為，由于房屋的價格具有極大的可變因素，假如在簽訂租賃合同時，所簽的價格與所要求的“五年限制”時間之差后的該房屋價格是不一樣的，如果房屋價格上漲了，那賣家完全可以寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定價格賣掉房子，這對于買家來說，則要承擔由此帶來諸多的機會成本。一般說，租金年限越長，其機會成本也越大，風險也越高。

避稅招數(shù)四：先公證后過戶

風險指數(shù)：★★★☆☆

對于一些快滿5年的房產(chǎn)交易，與“以租代售”的交易模式相比，先公證后過戶不失是當前極為暢銷的一種交易方式?！跋裙C后過戶”是通過合同或公證的形式進行買賣，但先不到房地產(chǎn)交易中心辦理交易登記，待房產(chǎn)所有權(quán)滿5年后，再辦理過戶手續(xù)，僅花少量的公證費，就可避免繳納部分營業(yè)稅。這種交易方式只要買賣雙方私下談妥就可辦理，而且相對“方便”。

“鏈家地產(chǎn)”點評：對于先公證再過戶的交易方式，確實是一種比較好的選擇方式；但是這樣同樣會存在很多風險。比如像由于房屋的權(quán)屬問題僅僅是公證，賣家可以憑產(chǎn)權(quán)證悄悄進行抵押。還有就是基于房價上漲的原因，賣方想調(diào)整價格而導致雙方產(chǎn)生分歧等等。