二手房估價(jià)是一門學(xué)問 算算你的二手房值幾何

二手房估價(jià)是一門學(xué)問，一般的二手房評(píng)估都需要專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員進(jìn)行。一些準(zhǔn)備放盤的業(yè)主在將二手房賣出前，若能自己估算房屋價(jià)值，更可以保證獲利最大化。在此教你一個(gè)最簡便的計(jì)算方式，便能將房產(chǎn)價(jià)格算出個(gè)大概，可作為開價(jià)時(shí)的一個(gè)參考。

算算你的二手房值幾何？

2006年春節(jié)剛過，郭延（化名）便掂量著將手中空置的一套二手房售出。郭延的這個(gè)念頭來自媒體關(guān)于廣州二手房2005年年底天河海珠區(qū)成交價(jià)上漲的新聞。2005年對于房產(chǎn)來說，可以說是政策年，意在壓制漲幅過大的房價(jià)，郭延看著這個(gè)趨勢，擔(dān)心2006年國家又將出臺(tái)打擊炒房政策，再加上現(xiàn)在的二手房均價(jià)水平已經(jīng)到達(dá)他自己的滿意水平，便想將位于天河?xùn)|的這套房子賣出。

說到賣房，郭延對于該如何給該房子定價(jià)售出依舊模糊不清，若把價(jià)格抬得過高了，怕鮮有人問津，但若估價(jià)過低那豈不是賺少了？郭延也想過交由房產(chǎn)中介將物業(yè)售出，但是一些不法中介勾結(jié)買主故意壓價(jià)的做法令郭延不敢調(diào)以輕心。如何評(píng)估該房產(chǎn)的價(jià)格，這成了郭延頭痛的問題。

要解決定價(jià)問題，郭延覺得還需自己廣泛收集資料。在大量收集賣房知識(shí)的過程中，郭延發(fā)現(xiàn)了這么個(gè)"土法子"：用房屋各個(gè)細(xì)節(jié)的價(jià)值比例對房產(chǎn)均價(jià)進(jìn)行"加減乘除"。

該房子是郭延在1997年買入的，當(dāng)時(shí)正值廣州房價(jià)的高峰期，買入價(jià)為82萬，本打算趁著樓市的熱潮賺上三五斗。無奈在房子買入的第二年廣州房價(jià)便走向"下坡路"，直到2004年初才止跌回暖，炒房的目的沒有達(dá)到，該房子一直作為出租用途。

要拿回9年前的價(jià)格那并不可能，但由于該二手房位于天河?xùn)|，附近有省重點(diǎn)小學(xué)體育東小學(xué)、省一級(jí)中學(xué)華南師范大學(xué)附屬中學(xué)等，并且交通便利，生活配套也極為成熟，該商圈的商品房均價(jià)約為8000元/平方米。該地段房屋的保值能力還算比較強(qiáng)，郭延預(yù)計(jì)此時(shí)賣出該房依舊能比廣州二手房均價(jià)來得高。

首先該計(jì)算的是該物業(yè)的折舊費(fèi)。房子一建好便進(jìn)入了折舊期，每年折舊2%，一共折舊五十年，郭延的房子至今有9年樓齡，這樣算下來，折舊的金額問為：8000元×2%×9年＝1440元。

9年前的戶型與現(xiàn)在新房的戶型相比明顯欠缺了合理性，郭延的這套房子陽臺(tái)、廚房和衛(wèi)生間都比較小，這也是美中不足之處。由于房屋的功能比較新商品房的低，在這點(diǎn)上得扣去10％，則為8000×10％＝800元。

郭延的物業(yè)所在樓房一共9層，該房子在頂層，但帶有電梯。一般按市場上的二手房估價(jià)，頂層的房子要再折價(jià)5%，則為8000元×5%＝400元。但現(xiàn)在廣州市面上帶電梯的二手房要比同質(zhì)量下的二手房貴500元－2000元左右，郭延的這套房子是屬于兩梯八戶，所以保守估價(jià)應(yīng)該在折舊后添上500元左右。

當(dāng)時(shí)郭延在選擇該房子的時(shí)候，由于南向房屋的窗戶是朝著馬路，這樣噪音和灰塵比較大，但朝小區(qū)內(nèi)的房屋是東西朝向，雖然日照比較強(qiáng)烈，但是郭延考慮到居住的舒適性和安靜便選擇了東西朝向的單元，但在二手房估價(jià)時(shí)，沒有南向開窗的房子需扣減5％的價(jià)格，則扣除了8000×5%＝400 元。

天河區(qū)可以說是僅次于越秀區(qū)（包括東山區(qū)）的教育強(qiáng)區(qū)，強(qiáng)勢的教育實(shí)力為天河的樓價(jià)增添了不少保值的元素，郭延當(dāng)時(shí)選擇該物業(yè)的時(shí)候也考慮到此因素。由于該房屋位于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域，便應(yīng)該加上15%的價(jià)值，則為：8000元×15%＝1200元。

但是二手房買賣也需考慮到買家的心理因素，由于習(xí)慣性因素，對于買舊房需折舊8％左右，因?yàn)樵诖嘶A(chǔ)上，該物業(yè)還需折價(jià)：8000×8%＝640元。