二手房估價是一門學問 算算你的二手房值幾何

二手房估價是一門學問，一般的二手房評估都需要專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員進行。一些準備放盤的業(yè)主在將二手房賣出前，若能自己估算房屋價值，更可以保證獲利最大化。在此教你一個最簡便的計算方式，便能將房產(chǎn)價格算出個大概，可作為開價時的一個參考。

算算你的二手房值幾何？

2006年春節(jié)剛過，郭延（化名）便掂量著將手中空置的一套二手房售出。郭延的這個念頭來自媒體關(guān)于廣州二手房2005年年底天河海珠區(qū)成交價上漲的新聞。2005年對于房產(chǎn)來說，可以說是政策年，意在壓制漲幅過大的房價，郭延看著這個趨勢，擔心2006年國家又將出臺打擊炒房政策，再加上現(xiàn)在的二手房均價水平已經(jīng)到達他自己的滿意水平，便想將位于天河東的這套房子賣出。

說到賣房，郭延對于該如何給該房子定價售出依舊模糊不清，若把價格抬得過高了，怕鮮有人問津，但若估價過低那豈不是賺少了？郭延也想過交由房產(chǎn)中介將物業(yè)售出，但是一些不法中介勾結(jié)買主故意壓價的做法令郭延不敢調(diào)以輕心。如何評估該房產(chǎn)的價格，這成了郭延頭痛的問題。

要解決定價問題，郭延覺得還需自己廣泛收集資料。在大量收集賣房知識的過程中，郭延發(fā)現(xiàn)了這么個"土法子"：用房屋各個細節(jié)的價值比例對房產(chǎn)均價進行"加減乘除"。

該房子是郭延在1997年買入的，當時正值廣州房價的高峰期，買入價為82萬，本打算趁著樓市的熱潮賺上三五斗。無奈在房子買入的第二年廣州房價便走向"下坡路"，直到2004年初才止跌回暖，炒房的目的沒有達到，該房子一直作為出租用途。

要拿回9年前的價格那并不可能，但由于該二手房位于天河東，附近有省重點小學體育東小學、省一級中學華南師范大學附屬中學等，并且交通便利，生活配套也極為成熟，該商圈的商品房均價約為8000元/平方米。該地段房屋的保值能力還算比較強，郭延預(yù)計此時賣出該房依舊能比廣州二手房均價來得高。

首先該計算的是該物業(yè)的折舊費。房子一建好便進入了折舊期，每年折舊2%，一共折舊五十年，郭延的房子至今有9年樓齡，這樣算下來，折舊的金額問為：8000元×2%×9年＝1440元。

9年前的戶型與現(xiàn)在新房的戶型相比明顯欠缺了合理性，郭延的這套房子陽臺、廚房和衛(wèi)生間都比較小，這也是美中不足之處。由于房屋的功能比較新商品房的低，在這點上得扣去10％，則為8000×10％＝800元。

郭延的物業(yè)所在樓房一共9層，該房子在頂層，但帶有電梯。一般按市場上的二手房估價，頂層的房子要再折價5%，則為8000元×5%＝400元。但現(xiàn)在廣州市面上帶電梯的二手房要比同質(zhì)量下的二手房貴500元－2000元左右，郭延的這套房子是屬于兩梯八戶，所以保守估價應(yīng)該在折舊后添上500元左右。

當時郭延在選擇該房子的時候，由于南向房屋的窗戶是朝著馬路，這樣噪音和灰塵比較大，但朝小區(qū)內(nèi)的房屋是東西朝向，雖然日照比較強烈，但是郭延考慮到居住的舒適性和安靜便選擇了東西朝向的單元，但在二手房估價時，沒有南向開窗的房子需扣減5％的價格，則扣除了8000×5%＝400 元。

天河區(qū)可以說是僅次于越秀區(qū)（包括東山區(qū)）的教育強區(qū)，強勢的教育實力為天河的樓價增添了不少保值的元素，郭延當時選擇該物業(yè)的時候也考慮到此因素。由于該房屋位于重點中小學區(qū)域，便應(yīng)該加上15%的價值，則為：8000元×15%＝1200元。

但是二手房買賣也需考慮到買家的心理因素，由于習慣性因素，對于買舊房需折舊8％左右，因為在此基礎(chǔ)上，該物業(yè)還需折價：8000×8%＝640元。