賣(mài)房人賴(lài)著不遷戶(hù)口購(gòu)房莫忘戶(hù)籍約定

買(mǎi)房人一個(gè)疏忽，戶(hù)籍遷移就可能成為二手房交易過(guò)程中最大的“絆腳石”。由于戶(hù)籍管理屬于公安部門(mén)的行政管理，法院無(wú)權(quán)干涉，而且法院也不受理二手房交易中戶(hù)籍遷移的訴訟案件，因此買(mǎi)房人雖然名義上取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，但戶(hù)口“陰影”卻揮之不去。

實(shí)例：遷入戶(hù)口卡殼

俞先生向張先生購(gòu)下廣中路一套商品房，依約辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。當(dāng)俞先生向房屋所在地的派出所辦理戶(hù)口遷移手續(xù)時(shí)得知，該房屋已有張先生和其女兒的戶(hù)口。在原戶(hù)口未遷出前，俞先生不得辦理遷入手續(xù)。俞先生立即通知張先生將戶(hù)口遷出，但張先生卻稱(chēng)自己因經(jīng)濟(jì)緊張才賣(mài)房屋，目前租房居住，戶(hù)口無(wú)處可遷。俞先生決定拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)益，向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令張先生在一定期限內(nèi)遷出房屋內(nèi)所有戶(hù)口。

結(jié)果出乎意料。法院認(rèn)為，戶(hù)口遷移涉及相關(guān)行政部門(mén)的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍，駁回了俞先生的請(qǐng)求。

點(diǎn)評(píng)：戶(hù)籍影響入學(xué)

隨著戶(hù)籍改革制度的推進(jìn)，戶(hù)口將不再那么重要。但在現(xiàn)階段，戶(hù)口仍然是影響入學(xué)、就業(yè)、社會(huì)保障等方面的重要因素。

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在一些升學(xué)率高、聲譽(yù)較好的學(xué)校附近，甚至出現(xiàn)了炙手可熱的“學(xué)區(qū)房”。父母之所以在此購(gòu)房，就是為了將孩子的戶(hù)口遷入，從而敲開(kāi)好學(xué)校的大門(mén)。如果因?yàn)榍胺繓|的戶(hù)口無(wú)法遷走而影響了孩子戶(hù)口的遷入，學(xué)區(qū)房就成了擺設(shè)，父母也就“竹籃打水一場(chǎng)空”。

解決：給戶(hù)口做約定

在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，要特別留意該房?jī)?nèi)原有的戶(hù)口問(wèn)題。上海榮業(yè)律師事務(wù)所郭韌律師提出如下建議。

首先要對(duì)原有戶(hù)口的遷出期限、地點(diǎn)作出詳細(xì)約定，使之具有可操作性，以免因?yàn)榧s定不明確或過(guò)于籠統(tǒng)而給賣(mài)方留下托辭。其次，應(yīng)當(dāng)就戶(hù)口遷入問(wèn)題約定明確的違約責(zé)任，以確保糾紛發(fā)生后能夠獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。甚至可以將戶(hù)口遷出作為解除合同的條件。再次，就戶(hù)口遷移發(fā)生糾紛后，無(wú)需向法院起訴，應(yīng)當(dāng)持房屋買(mǎi)賣(mài)合同、房屋產(chǎn)權(quán)證直接向戶(hù)籍管理部門(mén)即公安局提出申請(qǐng)，由公安部門(mén)責(zé)令出賣(mài)人限期遷出。

目前，單純就戶(hù)口遷移問(wèn)題向人民法院起訴的，人民法院一般不予受理或駁回起訴，但可以就戶(hù)口遷移問(wèn)題起訴要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同。

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