一、什么是兩限房

兩限房全稱為限房價、限套型普通商品住房，也被稱為“兩限”商品住房。兩限房指經(jīng)城市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎(chǔ)上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發(fā)建設(shè)單位，由中標單位按照約定標準建設(shè)，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。兩限房也具有社會福利性質(zhì)，是政府針對特定人群所制訂的群體性福利政策。兩者具有很多相似之處，如：5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓須繳納一定比例的土地收益價款等。但其又與經(jīng)濟適用房有所不同，經(jīng)濟適用房是屬于不完全產(chǎn)權(quán)或者說有限產(chǎn)權(quán)，但限價房還是完整產(chǎn)權(quán)。

二、兩限房買賣合同是否有效

對于兩限房，其不同于經(jīng)濟適用房，從其土地屬性而言，經(jīng)濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償提供給開發(fā)商使用的，而兩限房的用地是政府以競地價、競房價的方式出讓給開發(fā)商的，由此可見，二者的土地使用權(quán)的屬性是不相同的，因此，兩限房不應(yīng)存在“補交土地出讓金”問題。但兩限房應(yīng)受5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定約束，且其轉(zhuǎn)讓須應(yīng)按照市有關(guān)部門公布的屆時同地段普通商品住房價格和限價商品住房價格差的35%交納土地收益等價款。

對于該類房屋買賣合同的效力認定，不能再參照經(jīng)濟適用房的“以是否補交土地出讓金為前提”的標準，該類合同實質(zhì)不涉及國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移問題，其房屋產(chǎn)權(quán)又屬于完全產(chǎn)權(quán)，因此，公權(quán)力不應(yīng)干預(yù)其效力。但是該類房屋畢竟屬于福利性的房屋，為制止非法買賣該類房屋，擾亂兩限房市場秩序，政府部門制訂了兩限房政策。