李先生與前妻趙女士協(xié)議離婚時(shí)，雙方在單位所購買房屋未辦理房產(chǎn)證，離婚時(shí)約定房屋由趙女士及孩子居住，李先生自行解決居住。房屋辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)登記在趙女士名下。趙女士卻獨(dú)自將房屋賣給孔女士，李先生得知后將其前妻與買房人孔女士起訴至法院要求確認(rèn)買賣合同無效。日前，海淀法院東升法庭審結(jié)了此案。
李先生訴稱，他與趙女士在雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以成本價(jià)購買房屋一套，房主登記為趙女士。后經(jīng)法院判決房屋為雙方共有。2009年8月，被告趙女士與被告孔女士簽訂買賣協(xié)議，但兩被告除履行支付定金的合同內(nèi)容外，其他條款均未履行。李先生認(rèn)為趙女士無權(quán)單方出售房屋，故起訴要求確認(rèn)兩被告簽訂的《房屋買賣合同》無效。
趙女士辯稱，在辦理過戶時(shí)才得知該房屋需得到前夫李先生同意后才能辦理，但李先生不同意。她在簽約前曾出示了雙方的離婚證和離婚協(xié)議，但中介方?jīng)]有盡到審查義務(wù)，買房人孔女士也未對(duì)房屋狀況進(jìn)行認(rèn)真審核。由于對(duì)房屋所有權(quán)和使用權(quán)認(rèn)知差別，才導(dǎo)致現(xiàn)在的局面。
孔女士辯稱，通過中介購買該房屋，房產(chǎn)證上也只有趙女士一個(gè)人的名字，所以有理由相信趙女士是訴爭房屋唯一的所有權(quán)人，主張合同是有效的。
法院經(jīng)審理查明，雙方訴爭的房屋系李先生與趙女士婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，但在雙方離婚時(shí)，因房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證，故未對(duì)所有權(quán)進(jìn)行處理。后李先生訴至法院，法院對(duì)房屋所有權(quán)作出生效判決，確認(rèn)房屋為李先生和趙女士共有?，F(xiàn)房屋所有權(quán)人仍登記在趙女士名下，未過戶至孔女士名下。另該房屋經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位發(fā)函至有關(guān)部門，已無法取得上市交易手續(xù)。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雖然訴爭房屋所有權(quán)登記在趙女士名下，但法院已作出生效判決確認(rèn)房屋為趙女士與李先生共有，而趙女士單方處分該房屋的行為應(yīng)認(rèn)定為無效，且孔女士雖然在簽訂及履行過程無過失，但尚未構(gòu)成善意、有償取得的第三人。最后，法院判決確認(rèn)趙女士與孔女士所簽協(xié)議無效。
【律師提醒】
根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。共同共有人處分不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)全體共同共有人同意。無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，但受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的除外。而善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)要求受讓時(shí)是善意的，以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，并且轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記。而本案中，轉(zhuǎn)讓的房屋并未進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，故孔女士并未構(gòu)成善意取得。所以在購買房屋時(shí)，買房人應(yīng)謹(jǐn)慎并嚴(yán)格的審查房屋權(quán)利人的狀況，不能只依賴中介公司，以免因權(quán)利人、價(jià)格、政策等因素造成日后過戶履行等糾紛。而售房人亦應(yīng)誠信的告知房屋權(quán)屬情況，否則將承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，《物權(quán)法》對(duì)此也作出了規(guī)定，受讓人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。
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