為償還債務(wù)，將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)賣他人

2007年9月，趙某向李某借了1萬塊錢，并出具了借條，借條載明：“如不在2007年10月還款，自愿將房屋抵押給李某?！?008年6月，由于趙某尚未還清李某的借款，雙方便簽訂了《房地產(chǎn)買賣契約》。李某根據(jù)雙方約定的合同條款已支付了近70%的購房款，并與趙某簽訂契約后居住使用至今。然而，趙某找到李某以已經(jīng)將借款還完為由要求李某返還房屋，卻遭到李某的拒絕。趙某便將李某訴至法院，要求判令雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》無效。

已收取購房款 起訴有違誠信原則

在案件審理過程中，李某辯稱：趙某已將涉案房屋出賣給自己，并收取了70%以上的購房款，余款未給付是因趙某定無住所，到處躲債所致。況且自2008年雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》至今已達(dá)12年之久，在此期間，趙某根本未以任何通信或書面形式向自己要過房屋，現(xiàn)如今趙某提起訴訟實(shí)系反悔，有違誠實(shí)信用原則。為此，李某請求法院依法予以駁回。

未取得集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，合同無效

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案系確認(rèn)合同無效糾紛，當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)為：趙某與李某簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》是否有效。訟爭房屋所涉土地的權(quán)屬性質(zhì)為宅基地使用權(quán)，而農(nóng)村宅基地，是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的享有是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格聯(lián)系在一起的，在一定程度上具有福利性質(zhì)和社會(huì)保障的功能，故宅基地使用權(quán)的主體為集體經(jīng)濟(jì)組織成員。同時(shí)，宅基地使用權(quán)只是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格而享有的一項(xiàng)福利性權(quán)利，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)。本案中，李某未取得該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，無權(quán)在該村申請宅基地，亦無權(quán)買賣宅基地。因此，趙某與李某簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》無效。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，法院遂依法判決，趙某與李某簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》無效。

法官說法：

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特定身份相聯(lián)系，不得轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。提醒廣大人民群眾，農(nóng)村房屋慎重購買，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)房屋的行為或被認(rèn)定無效，因此產(chǎn)生的損失將難以獲得彌補(bǔ)，如若向賣方主張損失賠償也因自身未盡到妥善核驗(yàn)義務(wù)而存在一定過錯(cuò)，自身亦應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。