拆遷安置房有房產(chǎn)證嗎

所謂拆遷安置房，是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。通常是在人民政府實施土地儲備地塊、非經(jīng)營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

實踐中，開發(fā)商為了實現(xiàn)盈利目的，在安置土地上建造的房屋往往會超過安置所需房屋數(shù)量，并在交納土地出讓金的情況下將剩余房屋對外出售，則該部分房屋嚴格來講，已不再屬于拆遷安置房的范疇之內(nèi)，而是與普通商品房一樣可以直接對外出售，上市進行交易。

根據(jù)相關法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：

一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進行的世博會拆遷。按照有關方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。

因拆遷安置房是根據(jù)國家政策規(guī)定，對被拆遷戶進行的安置補償，故凡是通過正規(guī)拆遷程序，由取得拆遷許可證的開發(fā)商開發(fā)建造的安置房屋，被安置人將來都能取得房屋的產(chǎn)權證，只是相對要經(jīng)過更長的時間才能取得房產(chǎn)證。

簽訂拆遷安置補償協(xié)議時應注意以下內(nèi)容：

(一)主體不符不簽

1、拆遷指揮部與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議

在某些政府為主導的建設項目中，拆遷方為了推動拆遷進度和便于對拆遷事務進行管理，常設立一個臨時機構即拆遷指揮部，在這里工作的人員均是專門針對這個建設項目從相關機構抽調(diào)來的，拆遷工作完成了便撤回到本單位。拆遷指揮無法人資格，不能獨立承擔責任，不能成為合法的拆遷人，因此與拆遷指揮部簽訂拆遷補償安置協(xié)議后就為以后回遷安置帶來潛在的風險。被拆遷人要認清究竟誰是拆遷人，最簡單的辦法就是核對與你簽訂拆遷協(xié)議的是否拆遷許可證上的拆遷人或建設單位。如果兩者不一致，就不能與其簽訂拆遷安置補償協(xié)議。

2、沒有拆遷許可證或雖有許可證而無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議

有些商業(yè)開發(fā)項目中直接與被拆遷人接觸的不是拆遷許可證上的拆遷人，但其以拆遷人的名義與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，出現(xiàn)這種情況有兩種可能：一是他是受真正的拆遷人授權委托和被拆遷簽訂拆遷協(xié)議，被拆遷人一定要看到授權委托書并將授權委托書作為合同附件，否則視其沒有拆遷許可證;二是真正的拆遷人將項目轉讓與他，并由他來實施拆遷，被拆遷人一定要看到該轉讓合同并要到拆遷管理部門進行確認，在沒有得到有效確認的情況下視為其未取得拆遷許可證。

3、拆遷公司以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協(xié)議

這類主體在法律上的定位是拆遷單位，受拆遷人委托參與被拆遷人的談判，當該項目拆遷工作完成后便到轉移到另一個建設項目，其無論如何也不能成為拆遷人，當其以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協(xié)議時，被拆遷人可要多長幾個心眼。拆遷公司與拆遷人均有委托合同，合同中可有些條款對拆遷公司是硬性的，如不能出現(xiàn)被拆遷人訴訟、復議、上訪等事件，拆遷公司為了不出現(xiàn)此類事故便隨意答應被拆遷人的條件，結果當條件不能實現(xiàn)時，被拆遷人去找拆遷人理論，拆遷人對此多是不認的，即使被拆遷人進行訴訟，但由于拆遷公司并不是合法的拆遷當事人，法官也沒有辦法判決拆遷人履行合同或賠償被拆遷人的損失。

(二)內(nèi)容不確定慎簽

這類問題主要集中在以下幾個方面：一是房屋回遷時間不定。二是異地安置房屋交付時間和安置地點不明。三是違約責任沒約定。我們代理某重大項目的拆遷安置補償合同糾紛案件，被拆遷人為了支持項目建設，服從“先拆遷騰地，后解決糾紛”的安排，在一個月內(nèi)便全部簽訂了協(xié)議將房屋拆除。但是拆遷補償協(xié)議只約定了十八個月后安置，屆時雙方簽訂安置房屋買賣合同，但安置房屋交付時間和安置地點并沒有確定，沒有約定違約責任。當十二個月過去了，被拆遷人仍不知道拆遷人是否在建設安置房屋，更不知道安置房屋建在什么地方，何時才能住進安置房屋，也不知道安置房屋的面積、設計等有關房屋的各種信息，當他們要求拆遷人說明情況時，拆遷人讓找政府，政府又不能做出明確答復，這樣象踢皮球一樣讓被拆遷人找來找去，被拆遷人忍無可忍起訴到法院要求撤銷該拆遷安置補償協(xié)議。這場官司耗時9個多月仍在審理過程中。這就是拆遷人在拆遷安置補償協(xié)議中沒有將安置房屋的具體內(nèi)容明確造成的訴累，由于合同中沒有約定有關安置的內(nèi)容，法官判案也增加了難度，給被拆遷人帶來了無盡的煩憂。