案例簡介：拆遷補償安置協(xié)議確定的債權是否具有優(yōu)先效力

1999年，經(jīng)新沂市人民政府批準，新沂市興安實業(yè)有限公司在該市第二農(nóng)貿(mào)市場南側(cè)開發(fā)金三角二期工程。同年9月4日，新沂市拆遷辦公室向興安公司頒發(fā)了房屋拆遷許可證，證號為拆許字（99）第35號。拆遷過程中，需拆遷索勝芝房屋10間，建筑面積248.5 m2，使用面積194.06 m2，房屋補償98061.41元，定附物及其他補償12 492.92元，各項合計110554.33元。

2001年5月13日，興安公司與索勝芝簽訂房屋拆遷安置協(xié)議書（其中一份），協(xié)議約定給索勝芝回遷安置北沿街西頭第一單元門朝東樓下門向北營業(yè)門面房85 m2，安置價每平方米680元，計57 800元，上房時索勝芝找興安公司差價款3 800元。興安公司作為甲方，索勝芝作為乙方，新沂市拆遷辦公室作為鑒證機關在協(xié)議上簽字或蓋章（其中索勝芝的名字由其子索祥忠代簽）。因興安公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，興安公司委托新沂市東辰房產(chǎn)開發(fā)建筑工程公司（以下簡稱東辰公司）對金三角二期工程進行房屋開發(fā)和銷售。2001年11月8日，東辰公司與第三人賀蘇梅簽訂商品房預定合同，將金三角二期商品房1號樓門面1號房（即2001年5月13日協(xié)議中約定安置給索勝芝的房屋）以546834.50元的價格出售給賀蘇梅。2002年5月10日，雙方簽訂商品房買賣合同，確定價格為499636.36元，賀蘇梅交清了該房款。

法院判決：拆遷補償安置協(xié)議確定的債權具有優(yōu)先效力

院作出了（2003）新民初字第619號民事判決：一、東辰公司與賀蘇梅簽訂的房屋買賣合同合法有效，位于新沂市新安鎮(zhèn)金三角二期商品房1號樓的門面1號營業(yè)用房歸賀蘇梅所有。二、興安公司賠償原告損失499636.36元，此款于判決生效后十日內(nèi)一次付清。三、駁回原告的其他訴訟請求。四、駁回原告對拆遷安置中心、東辰公司的訴訟請求。六原審原告不服一、二審判決，向徐州市中級人民法院申請再審。該院于2005年5月30日作出了（2005）徐民一審監(jiān)字第068號民事裁定，決定對本案進行再審。同年6月10日，該院又作出（2005）徐民一再終字第063號裁定：撤銷該院（2004）徐民一終字第1255號民事判決和本院（2003）新民初字第619號民事判決并將該案發(fā)回本院重審。

律師說法：被拆遷人享有的債權是一種特種債權，具有對抗效力

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋）于2003年4月28日公布，并于同年6月1日起施行。本案是該解釋施行后發(fā)生的一起較為典型的商品房買賣合同糾紛案件。審理好本案的關鍵是如何準確把握該解釋第七條規(guī)定所體現(xiàn)的法律旨意?！安疬w人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持?！痹撘?guī)定將被拆遷人享有的債權作為一種特種債權，并賦予其物權優(yōu)先效力，即被拆遷人的債權具有對抗第三人的效力，第三人的物權變動不得對抗被拆遷人的物上請求權。

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