案例簡介：將拆遷房指標賣給他人，房屋建成后夫妻倆卻私換門鎖

2012年，徐氏原位于海安縣海安鎮(zhèn)新橋村的房屋被征收，而獲得回遷房(拆遷安置房)。之后，徐氏與開發(fā)商簽訂了拆遷安置房買賣合同，已經(jīng)房產(chǎn)監(jiān)管部門備案，但尚未辦理初始產(chǎn)權登記。同年3月4日，徐氏夫婦與王兵簽訂房屋轉讓協(xié)議書，約定徐氏夫婦將其面積130平方米拆遷安置房屋，以57.8萬元的價格轉讓給王兵。第二天，王兵就通過銀行轉賬，匯過去了30萬元。

但就在這間安置房屋建成后，王兵之子潘偉從開發(fā)商處領取了房屋鑰匙，雙方發(fā)生意見分歧。徐氏夫婦向王兵索要鑰匙未果后，私自更換了案涉房屋鑰匙，引起糾紛。王兵認為，徐氏夫婦將房屋門鎖破壞，讓她無法居住和使用房屋，要求徐氏夫婦停止侵權行為，協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)。

但在法庭上，徐氏夫婦則辯稱，這間房屋是原房屋征收后的回遷房，簽訂合同時房屋尚未建成，目前房屋還未登記到他們名下，王兵要求進行過戶登記，并不具備基礎條件。

法院判決：房屋指標轉讓協(xié)議合法有效，權利理應受到保護

王兵與被告徐氏夫婦簽訂的房屋轉讓協(xié)議成立且合法有效，雙方當事人均應按協(xié)議全面履行自己的義務。王兵按約定序時進度支付房款后，取得相應合同權利。王兵從開發(fā)商處領取鑰匙占有房屋，具有合同依據(jù)，為有權占有，盡管未能完成房屋所有權登記手續(xù)，其對房屋合法占有的權利應當受到保護。依照《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國侵權責任法》有關規(guī)定，該院判決徐氏夫婦停止侵權，并在條件成熟時協(xié)助王兵辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，王兵則需按照合同付清購房余款。

律師說法：拆遷安置房指標究竟能否合法買賣

安置房是政府因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。與普通商品房相比，安置房在購買對象和交易時間都受到一定限制，只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得安置房房產(chǎn)證的一定時間內(通常為5年)無法將該房過戶給其他人。

然而，雖然安置房交易受到限制，但實際生活中，由于安置房與普通商品房之間存在較大差價，民間已形成了事實上的安置房交易市場。根據(jù)最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(即合同法解釋三)中第3條規(guī)定，一般性無權處分產(chǎn)生的合同已不再視為效力待定合同，不需要以事后取得處分權追認合同效力，可直接認定合同成立有效。至于當事人可能引發(fā)的矛盾，可以違約解除合同的方式解決。顯然，當事人雙方先行簽訂安置房(指標)買賣合同、辦理房款交付及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法，并不違反上述司法解釋的新精神，屬于合法行為，買賣合同應認定成立有效。

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