東北制藥集團股份有限公司東北制藥集團有限責任公司及公司房地產拆遷補償項目資產評估報告書

出處:巨潮資訊網 | 發(fā)布時間: 2013-08-08 12:49

金開評報字（2013）第 014號

評估基準日：2013年 6月 30日

評估報告日：2013年 7月 23日

北京金開資產評估有限公司

B E I J I N G J IN K A I A P P R A I S A L C O ., L T D

東北制藥集團有限責任公司及東北制藥集團股份有限公司

目錄

注冊資產評估師聲明. 1

資產評估報告（摘要）. 2

資產評估報告. 5

一、委托方、被評估單位和委托方以外的其他評估報告使用者. 5

(一)委托方及被評估單位概況. 5

(二)委托方與被評估單位的關系. 8

(三)委托方以外的其他評估報告使用者. 8

二、評估目的及經濟行為. 9

(一)評估目的. 9

(二)評估目的所對應經濟行為的批準情況. 9

三、評估對象和評估范圍. 9

(一)評估對象. 9

(二)評估范圍. 9

(三)評估對象基本情況. 9

四、價值類型及其定義. 11

五、評估基準日. 12

六、評估依據. 12

(一)行為依據. 12

(二)法規(guī)依據. 12

(三)專業(yè)規(guī)范及準則依據. 13

(四)產權依據. 14

(五)主要取價依據及參考資料. 14

七、評估方法. 14

八、評估程序實施過程和情況. 16

(一)接受委托及前期準備階段. 16

(二)現場勘察及資料收集分析階段. 17

(三)評定匯總階段.. 17

(四)提交報告階段.. 17

九、評估假設. 17

(一)一般假設. 18

(二)特殊假設. 18

十、評估結論. 20

(一)資產基礎法評估結果. 20

(二)評估結果與賬面值比較變動情況及原因. 20

(三)評估結論. 20

十一、特別事項說明... 21

十二、評估報告使用限制說明. 21

十三、評估報告日... 23

附件一：委托方及被評估單位營業(yè)執(zhí)照復印件. 25

附件二：被評估單位主要資產產權證明文件復印件. 27

附件三：委托方和相關當事方承諾函. 46

附件四：資產評估機構營業(yè)執(zhí)照復印件. 48

附件五：資產評估機構資格證書復印件. 48

附件五：資產評估機構資格證書復印件. 49

附件六：參加本評估項目的人員名單及其資格證書復印件. 51

附件七：資產評估服務協(xié)議. 54

附件八：資產評估明細表. 61

 注冊資產評估師聲明

一、評估報告的分析和結論是在恪守獨立、客觀和公正原則基礎上形成的，僅在評估報告

設定的評估假設和限制條件下成立。

二、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評

估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。

三、我們在執(zhí)行本資產評估業(yè)務中，遵循相關法律法規(guī)和資產評估準則，恪守獨立、客觀

和公正的原則；根據我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。

四、評估對象涉及的資產清單由委托方、被評估單位申報并經其簽章確認；所提供資料的

真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。

五、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事方沒有現存

或者預期的利益關系，與相關當事方不存在偏見。

六、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；我們已對評估對象及

其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及的法律權屬資料進行了查驗，并對已經發(fā)現的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產權以滿足出具評估報告的要求。

七、評估結論僅在評估報告載明的評估基準日有效。評估報告使用者應當根據評估基準日

后的資產狀況和市場變化情況合理確定評估報告使用期限。

八、注冊資產評估師及其所在評估機構具備本評估業(yè)務所需的執(zhí)業(yè)資質和相關專業(yè)評估經

驗。評估過程中沒有運用其他評估機構或專家的工作成果。

九、評估報告的使用僅限于評估報告中載明的評估目的，因使用不當造成的后果與簽字注

冊資產評估師及其所在評估機構無關。

東北制藥集團有限責任公司及東北制藥集團股份有限公司

房地產拆遷補償項目

資產評估報告（摘要）

金開評報字（2013）第 014號

謹提請本報告書閱讀者和使用者注意：

本摘要內容均摘自資產評估報告書，欲了解本評估項目全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文并關注報告書特別事項說明部分。

北京金開資產評估有限公司接受東北制藥集團有限責任公司（以下簡稱【東藥集團】）及東北制藥集團股份有限公司（以下簡稱【東藥股份】）的委托，根據有關法律、法規(guī)和資產評估準則、資產評估原則，按照必要的評估程序，以公開市場原則為前提，并結合委估對象的實際情況，采用資產基礎法，對【東藥集團】及【東藥股份】因拆遷補償事宜而涉及的房地產在 2013年 6月 30日的市場價值進行評估。根據本公司與【東藥集團】及【東藥股份】簽訂的金開評協(xié)字（2013）第 014號《資產評估服務協(xié)議書》所約定的條件，本公司業(yè)已實施了包括對委托評

估的有關資產的實地查看、市場調查與詢證等必要的評估程序。本公司的評估是建立在【東藥集團】及【東藥股份】提供的評估所必需資料的基礎上的，這些資料的真實性、合法性、完整性和有效性由【東藥集團】及【東藥股份】負責。本公司在此基礎上根據《資產評估準則》和相關專業(yè)規(guī)范性文件發(fā)表價值意見。

一、評估目的

因涉及【東藥集團】及【東藥股份】房地產拆遷補償（不含搬遷損失等補償）事宜，【東藥集團】和【東藥股份】共同委托本公司對其申報的房地產于評估基準日（2013年6月30日）的市場價值進行評估。

二、評估對象和評估范圍

本次評估對象為：【東藥集團】及【東藥股份】因房地產拆遷補償（不含搬遷損失等補償）事宜涉及的土地使用權及其地上房屋建筑物。與評估對象所對應的評估范圍包括位于沈陽市鐵東北制藥集團有限責任公司及東北制藥集團股份有限公司房地產拆遷補償項目資產評估報告

西區(qū)北三西路13號的土地使用權及其地上房屋建筑物。其中土地使用權1宗，使用權面積31,170平方米，賬面價值16,800,630.00元，所有權人為【東藥集團】；地上房屋建筑物30項，總建筑面

積17,885平方米，賬面原值21,554,375.34元，賬面凈值12,437,360.41元，所有權人為【東藥股份】。

三、評估方法

本次評估采用資產基礎法對委估房地產價值進行評估。

四、價值類型

本次評估采用的價值類型為市場價值。

五、評估基準日

本項目評估基準日為2013年6月30日。

六、評估結論

本公司認為，除本報告所載明的特別事項說明外，在評估資產現有用途或既定用途不變并持續(xù)經營使用和本報告載明的評估目的及價值定義、假設及限制條件下，采用資產基礎法評估，【東藥集團】及【東藥股份】委估房地產于評估基準日的評估值為人民幣 5,514.75萬元，人民

幣大寫：伍仟伍佰壹拾肆萬柒仟伍佰圓整。其中房屋建筑物評估值為人民幣 1,306.80萬元；土地使用權評估值為人民幣4,207.95萬元。

本次評估系基于一定評估基準并建立在一系列假設和限制條件基礎上的，請報告使用者注意關注本報告所設定的條件。

本報告所載明的評估結論自評估基準日起一年內（即 2013年 6月 30日至自 2014年 6月29日）有效。

七、特別事項說明

本報告所載評估結果僅反應評估對象在本次評估目的、價值定義、前提條件下，根據有關經濟原則確定的市場價值。本公司認為：下列事項可能會影響評估結論，但在目前情況下本公司無法估計其對評估結果的影響程度，謹提請本報告使用人和閱讀人注意：

(一)本評估結論僅在評估報告載明的評估基準日有效。評估報告使用者應當根據評估基準日后的資產狀況和市場變化情況合理確定評估報告使用期限。

(二)本次評估對象中的土地使用權，證載使用權人為東北制藥總廠，【東藥集團】承諾該土地使用權歸其所有，賬面價值 16,800,630.00元，評估價值42,079,500.00元。截至評估基準日，

土地使用權證未辦理產權變更手續(xù)。本次評估未考慮上述事項對評估結果的影響。

(三)委估的房屋中有 6項未辦理房屋所有權證書，包括溶解廠房、溴庫、休息室、自行車庫、新泵房和站臺庫休息室，總建筑面積 940平方米，【東藥股份】承諾上述房屋建筑物產權歸其所有，賬面值為 7,100,283.31 元，評估凈值為865,200.00 元。本次評估未考慮上述事項對評

估結果的影響。

(四)委估的土地使用權，于 2002 年以國家作價入股方式投入到【東藥集團】，截至評估基準日，【東藥集團】未辦理變更登記，本次評估未考慮該事項對評估結果的影響。

(五)本次評估【東藥集團】及【東藥股份】未提供關于對外擔保方面的信息資料。

謹提請本評估報告的使用者注意，當前述各項因素或情況發(fā)生變化或者與我們所說明的情況不一致時，評估結果可能會發(fā)生變化。

八、評估報告日

本次評估報告日為 2013年 7月 23日。

以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。

機密金開評報字（2013）第 014號

東北制藥集團有限責任公司及東北制藥集團股份有限公司

房地產拆遷補償項目

資產評估報告

東北制藥集團有限責任公司及東北制藥集團股份有限公司：

北京金開資產評估有限公司接受貴單位（以下簡稱【東藥集團】及【東藥股份】）的委托，根據有關法律、法規(guī)和資產評估準則、資產評估原則，按照必要的評估程序，以公開市場原則為前提，并結合委估對象的實際情況，采用資產基礎法對【東藥集團】及【東藥股份】因拆遷補償事宜而涉及的房地產在2013年6月30日的市場價值進行評估?，F將資產評估情況及結果報告如下：

一、委托方、被評估單位和委托方以外的其他評估報告使用者

(一)委托方及被評估單位概況

1.東北制藥集團有限責任公司

⑴基本情況

單位名稱：東北制藥集團有限責任公司

住所：沈陽經濟技術開發(fā)區(qū)昆明湖街

法定代表人名稱：魏海軍

注冊資本：人民幣柒億叁仟壹佰伍拾捌萬伍仟柒佰元

實收資本：人民幣柒億叁仟壹佰伍拾捌萬伍仟柒佰元

公司類型：有限責任公司

經營范圍：原料藥、制劑；藥用玻璃瓶、玻璃管、衛(wèi)生材料、制藥過程中聯產的化工產品制造及銷售；本企業(yè)自產的化學原料藥、制劑產品、中成藥飲片及保健品、醫(yī)用設備及儀器的出口；本企業(yè)生產、科研所需的原輔材料、機械設備、儀器儀表及零配件的進口，房產、設備租賃。

其他有關資料：公司成立日期：1990年8月28日，營業(yè)期限：2003年3月28日至2053年3月27日。

⑵歷史沿革

【東藥集團】前身為東北制藥集團公司，成立于 1990年 8月 28日，系經沈陽市計委沈計經發(fā)[1990]271號批復同意，由東北制藥總廠、東北第六制藥廠、東北制藥集團公司沈陽第一制藥廠、沈陽抗生素廠等 8個企業(yè)共同組建而成。1992年 7月，經沈陽市計委、體改委、市財政三部門沈計經發(fā)[1992]747號文批準，市委市政府將沈陽醫(yī)療器械廠等 25個單位從市醫(yī)藥局劃至東北制藥集團公司。1993年 6月，東北制藥集團公司以其下屬的東北制藥總廠、東北制藥集團公司沈陽第一制藥廠和東北制藥集團公司供銷公司的生產經營性資產折價入股組建東北制藥集團股份有限公司，東北制藥集團公司持股 60.08%。1997 年 9 月根據沈陽市體改委沈體改發(fā)

[1997]72 號文的批復，東北制藥集團公司進行組織結構調整，將東北第六制藥廠、沈陽抗生素廠等 25家企事業(yè)單位劃出至市醫(yī)藥局管理。2002年 3月 20日，根據沈陽國有資產管理委員會沈國資委[2002]1號文批復，同意成立沈陽工業(yè)國有資產經營有限公司并授權其持有東北制藥集團公司的國有產權。2003年 3月經沈陽市經委沈經貿發(fā)[2003]49號文批準，沈陽工業(yè)國有資產經營有限公司以東北制藥集團公司的凈資產作為出資，中國華融資產管理有限公司、中國信達資產管理有限公司、中國東方資產管理有限公司以對東北制藥集團公司的債權作為出資，東北制藥集團公司進行債轉股并整體改制為有限責任公司，名稱變更為“東北制藥集團有限責任公司”。2005 年 9 月，沈陽工業(yè)國有資產經營有限公司所持有【東藥集團】的股權無償劃轉至沈陽市國有資產監(jiān)督管理委員會持有，中國信達資產管理有限公司持有【東藥集團】2.30%的股

權轉讓由中國建設銀行股份有限公司持有。市國資委持股比例 44.56%；中國華融資產管理公司

（簡稱華融公司）持股比例 41.76%；信達公司持股比例 9.22%；建設持股比例 2.30%；中國東

方資產管理公司（簡稱東方公司）持股比例 2.16%。2008年 9月，市國資委通過臵換的方式回

購信達公司持有【東藥集團】9.22%的股權?！緰|藥集團】的股東和股權結構發(fā)生變更：市國資

委持股比例 53.78%；華融公司持股比例 41.76%；建行持股比例 2.30%；東方公司持股比例 2.16%。

2009 年 11 月，市國資委回購建行持有【東藥集團】2.30%的股權?！緰|藥集團】的股東和股權

結構再次發(fā)生變更：市國資委持股比例 56.08%；華融公司持股比例 41.76%；東方公司持股比

例 2.16%。2010 年 8 月，市國資委通過股權臵換的方式取得華融公司持有【東藥集團】股權

41.76%，而【東藥集團】將所持東北制藥 6411.15萬流通股轉讓給華融公司。至此，【東藥集團】

的股東和股權結構又一次發(fā)生變更：市國資委持股比例 97.84%；東方公司持股比例 2.16%。

2.東北制藥集團股份有限公司

⑴基本情況

單位名稱：東北制藥集團股份有限公司

住所：沈陽經濟技術開發(fā)區(qū)昆明湖街

法定代表人名稱：劉震

注冊資本：人民幣叁億叁仟叁佰捌拾壹萬元

實收資本：人民幣叁億叁仟叁佰捌拾壹萬元

公司類型：股份有限（國內合資上市）

經營范圍：原料藥、無菌原料藥、食品添加劑、飼料添加劑、危險化學品生產；醫(yī)藥中間體副產品、包裝材料、化工產品、化妝品制造；醫(yī)藥新產品開發(fā)、技術咨詢服務、成果轉讓；廠房、設備租賃。

其他有關資料：公司成立日期：1993年6月10日，營業(yè)期限：自1993年6月10日至2043年6月10日。

⑵歷史沿革

1992年6月13日，沈陽市經濟體制改革委員會沈體改發(fā)（1992）30號文對東北制藥集團公司

《關于組建東北制藥集團股份有限公司的請示》做出批復，同意集團公司作為獨家發(fā)起人，以定向募集的方式設立東北制藥集團股份有限公司。根據沈陽市經濟體制改革委員會沈體改發(fā)

（1993）76號文對集團公司《關于發(fā)行東北制藥集團股份有限公司法人股和個人股的請示》做

出的批復，集團公司以其下屬的東北制藥總廠、沈陽第一制藥廠和東北制藥集團公司供銷公司的生產經營性資產，以及三家企業(yè)所占用土地的土地使用權，經評估確認后，折價入股。同時向社會法人和內部職工分別發(fā)行法人股和個人股。1993年6月10日，【東藥股份】在沈陽市工商行政管理局登記注冊，注冊資本為14,975萬元。

1996年5月3日經中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)發(fā)字（1996）42號文件批準上市，【東藥股份】

向社會公開發(fā)行4500萬股A股并在深圳證券交易所上市。1998年5月經【東藥股份】股東大會決議通過以【東藥股份】1997年末總股本194,750,000股為基數以10：3的比例轉增股本，1999年5月經股東大會決議通過以【東藥股份】1998年末總股本253,175,000股為基數每10股送紅股2股。

2006年2月13日【東藥股份】實施了股權分臵改革，股權分臵改革完成后，【東藥股份】股本不發(fā)生變化，為303,809,998股。

2008年10月29日【東藥股份】以非公開發(fā)行方式增發(fā)3000萬股，此次增發(fā)后，【東藥股份】股本變更為333,809,998股。

截至本次評估基準日止，【東藥集團】持有【東藥股份】7,509.52萬股股份，占【東藥股份】

總股本的22.50%，為【東藥股份】的控股股東。

(二)委托方與被評估單位的關系

本次評估項目的委托方與被評估單位為同一單位。

(三)委托方以外的其他評估報告使用者

評估報告供委托方、被評估單位、相關主管部門使用，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外無其他評估報告使用者，注冊資產評估師和評估機構對其它閱讀報告的第三方使用本評估報告所造成的后果不承擔責任。

東北制藥集團有限責任公司及東北制藥集團股份有限公司房地產拆遷補償項目資產評估報告

北京金開資產評估有限公司 9

二、評估目的及經濟行為

(一)評估目的

因涉及【東藥集團】及【東藥股份】房地產拆遷補償（不含搬遷損失等補償）事宜，【東藥集團】和【東藥股份】共同委托本公司對其申報的房地產于評估基準日（2013年6月30日）的市場價值進行評估。評估結果僅作為【東藥集團】及【東藥股份】進行拆遷補償時之參考。

(二)評估目的所對應經濟行為的批準情況

截止評估報告日，本次評估目的所對應的經濟行為已履行了以下程序：

已簽訂《資產評估服務協(xié)議書》（金開評協(xié)字（2013）第014號）。

三、評估對象和評估范圍

(一)評估對象

本次評估對象為：【東藥集團】及【東藥股份】因房地產拆遷補償（不含搬遷損失等補償）事宜涉及的土地使用權及其地上房屋建筑物。

(二)評估范圍

與評估對象所對應的評估范圍包括位于沈陽市鐵西區(qū)北三西路13號的土地使用權及其地上房屋建筑物。其中土地使用權1宗，使用權面積31,170平方米，賬面價值16,800,630.00元，所有

權人為【東藥集團】；地上房屋建筑物30項，總建筑面積17,885平方米，賬面原值21,554,,375.34

元，賬面凈值12,437,360.41元，所有權人為【東藥股份】。

本次申報評估的資產范圍與委托評估的范圍一致。

(三)評估對象基本情況

1.物理狀況

(1)土地使用權狀況

東北制藥集團有限責任公司及東北制藥集團股份有限公司房地產拆遷補償項目資產評估報告

北京金開資產評估有限公司 10

委估宗地位于鐵西區(qū)北三西路13號；使用權面積31,170平方米，土地性質為：國有土地使用權折國家股；用途：工業(yè)用地；權證編號為鐵西國用(1999)字第993號；該宗土地東臨鐵路專線、南臨住宅小區(qū)、西臨36中學、北臨北三西路。

委估房地產北臨北三西路，西臨重工北街，南距北四西路約 1.5 公里，東距肇工北街 800

米，距離長客西站約 7公里，距離地鐵一號線約 1.3公里，周圍通 235、241、278等多條線路，

交通較為便利。

(2)主要房屋建筑物狀況

辦公樓，建筑面積為 1,988平方米，共 5層，混合結構，于 1998年建成投入使用。外墻貼馬賽克，木質大門，塑鋼窗戶，水泥地面，內墻刮大白。

溶解廠房，建筑面積 400平方米，共 1層，層高 6米，混合結構，于 1999年建成投入使用。

水泥外墻，鐵質大門，塑鋼窗戶，水磨石地面。

環(huán)丙沙星廠房，建筑面積 3,736平方米，共 5層，混合結構，于 1997年建成投入使用。外墻貼墻磚，鐵質大門，鋁合金窗戶。

印刷廠房，建筑面積 1,512平方米，共 2層，混合結構，于 1965年建成投入使用。水泥抹灰外墻，木質門窗，水泥地面。

溴庫，建筑面積 290平方米，共 1層，混合結構，于 2008年建成投入使用。外墻涂顏料，塑鋼門窗，水泥地面。

(3)區(qū)位及個別狀況

委估房產位于鐵西區(qū)。鐵西區(qū)位于沈陽市中心城區(qū)的西南部。轄區(qū)面積 484平方公里，人口 114萬，是沈陽衛(wèi)生、交通、城建，細節(jié)最好的城區(qū)之一，區(qū)內企業(yè)規(guī)模宏大，工業(yè)門類齊全，配套能力強大。在裝備制造產業(yè)內，聚集了數控機床、透平壓縮機、超高壓機組、大型水泵等拳頭項目和技術頂尖企業(yè)。在中國有能力制造的 24類 210種成套設備中，沈陽占據三分之二，在沈陽創(chuàng)造的工業(yè)產值和利稅中，66%來自鐵西。已有 40個國家和地區(qū)的 1300多家企業(yè)入駐鐵西，其中跨國公司 83個，世界 500強企業(yè) 21家。鐵西區(qū)環(huán)境優(yōu)美，道路通暢，9條 25公里長的鐵路專用線和幾十條國內外空中航線縱橫交織，325 條街路與沈大、京沈高速公路連東北制藥集團有限責任公司及東北制藥集團股份有限公司房地產拆遷補償項目資產評估報告

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接，形成了四通八達的街路通行網，沈陽地鐵一號線自東向西貫穿全區(qū)。區(qū)內有技術中心 15個，其中國家級 1個，省級 9個，市級 5個，各類專業(yè)技術人員 4.1萬人，30萬的產業(yè)大軍構

成鐵西發(fā)展的強大力量。全區(qū)工業(yè)企業(yè) 880戶，其中規(guī)模以上 252戶。

2.法律權屬狀況

(1)產權狀況

委估房產中有 24項辦理了房屋所有權證，證載房屋所有權人為東北制藥總廠，截止評估基準日，【東藥股份】尚未辦理產權變更手續(xù)；另有 6項房屋無房屋所有權證，【東藥股份】承諾房屋產權歸其所有，

委估宗地辦理了國有土地使用證，證載土地使用權人為東北制藥總廠，【東藥集團】承諾土地使用權歸其所有，截止評估基準日，【東藥集團】尚未辦理產權變更手續(xù)。

(2)他項權利狀況

根據提供的房產證、土地使用權證及企業(yè)提供的有關事項說明等資料，未見抵押、擔保等事項登記。

3.經濟狀況

委估建筑物于 1960-2008 年間建成投入使用，賬面原值21,554,,375.34 元，賬面凈值

12,437,360.41元，建筑物目前處于正常使用狀態(tài)，日常維護保養(yǎng)較好。

委估土地于 1999年 11月取得土地使用權，賬面價值 16,800,630.00元。

截止評估基準日，【東藥股份】租賃【東藥集團】土地進行生產經營。

四、價值類型及其定義

依據本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。

所謂市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，東北制藥集團有限責任公司及東北制藥集團股份有限公司房地產拆遷補償項目資產評估報告

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不受任何強迫壓制。即某項資產按下列條件進行交易，在公開市場上可合理取得的最可能的價格：

(一)用法律許可的貨幣進行交易。

(二)有自愿的賣方和自愿的買方。

(三)一次性付款，且無附帶條件下完成交易。

(四)買賣雙方對資產的現狀、市場供求狀況、行情等情況都有充分的了解。且有合理的推廣、選擇、洽談及促成交易的經濟環(huán)境和時間。

(五)交易完成期間的市場狀況、價格水平及其他情況，與評估基準日沒有重大變化。

(六)不考慮具有特殊利益情況下的交易安排，交易雙方均在市場信息充分、理性和非強制情況下進行自由交易。

五、評估基準日

本項目評估基準日為2013年6月30日。

本報告書所采用的價格標準均為評估基準日正在執(zhí)行或有效的價格標準。評估基準日是評估結論成立的重要條件之一，如果評估基準日發(fā)生改變，評估結論將發(fā)生變化。評估基準日是在綜合考慮了經濟行為的性質及評估目的因素，由【東藥集團】及【東藥股份】確定。

六、評估依據

(一)行為依據

簽訂了《資產評估服務協(xié)議書》（金開評協(xié)字（2013）第014號）。

(二)法規(guī)依據

1.中華人民共和國國務院1991年91號令《國有資產評估管理辦法》；

2.原國家國有資產管理局以國資辦發(fā)[1992]36 號文發(fā)布的《國有資產評估管理辦法施行細

則》；

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3.國務院國有資產監(jiān)督管理委員會第 12號《企業(yè)國有資產評估管理暫行辦法》；

4.國務院國有資產監(jiān)督管理委員會《關于加強企業(yè)國有資產評估管理工作有關問題的通知》

（國資委產權[2006]274號）；

5.國務院國有資產監(jiān)督管理委員會、財政部《關于企業(yè)國有產權轉讓有關事項的通知》（國

資發(fā)產權[2006]306號）；

6.《中華人民共和國城市房地產管理法》（2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委

員會第二十九次會議修訂，中華人民共和國主席令第72號公布）；

7.《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第

十一次會議修訂，中華人民共和國主席令第28號公布）；

8.國家現行的有關稅收法規(guī)。

(三)專業(yè)規(guī)范及準則依據

1.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估準則—基本準則》（財企[2004]20號）；

2.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估職業(yè)道德準則—基本準則》（財企[2004]20號）；

3.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估準則—評估報告》（中評協(xié)[2007]189號）；

4.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估準則—評估程序》（中評協(xié)[2007]189號）；

5.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估準則—業(yè)務約定書》（中評協(xié)[2007]189號）；

6.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估準則—工作底稿》（中評協(xié)[2007]189號）；

7.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估準則—不動產》（中評協(xié)[2007]189號）；

8.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估價值類型指導意見》（中評協(xié)[2007]189號）；

9.中國資產評估協(xié)會制定的《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（會協(xié)

[2003]18號）；

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10.《中華人民共和國國家標準—房地產估價規(guī)范》GB/T50291-1999（國家質量技術監(jiān)督局、

建設部1999年6月1日聯合發(fā)布）；

11.中國資產評估協(xié)會制定的《企業(yè)國有資產評估報告指南》（中評協(xié)[2008]218號）。

(四)產權依據

1.【東藥集團】及【東藥股份】提供的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復印件；

2.【東藥集團】及【東藥股份】提供的《承諾函》和《關于進行資產評估有關事項的說明》；

3.【東藥集團】提供的國有土地使用權證復印件；

4.【東藥股份】提供的房屋產權證書復印件。

(五)主要取價依據及參考資料

1.遼寧建筑工程預算定額（2009）；

2.遼寧安裝工程預算定額（2009）；

3.遼寧裝飾裝修工程預算定額（2009）；

4.國家計委關于印發(fā)《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》(計價格[1999]1283)；

5.國家計委關于印發(fā)《招標代理服務收費管理暫行辦法的通知》（計價格[2002]1980號）；

6.《工程建設勘察設計收費標準》（國家計委、建設部：計價格[2002]10號文）；

7.《建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定》（發(fā)改價格[2007]670號）；

8 原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部頒布的《房屋完損等級及評定標準》；

9.沈陽市土地儲備交易中心網站；

10.評估人員現場調查、收集的有關資料。

七、評估方法

(一)房屋建筑物

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房屋建筑物的拆遷損失即為評估基準日的評估價值。

本次對房屋建筑物評估采用重臵成本法。重臵成本法的計算公式為：

評估值=重臵成本×成新率

1.重臵成本的確定

重臵成本=建安綜合造價+前期費用+其他費用+資金成本

建安綜合造價采用預（結）算調整法確定，即以待估建筑物結算中的工程量為基礎，根據各地執(zhí)行的定額標準和有關取費文件，分別計算土建工程費用、裝飾裝修工程費以及安裝工程費用，并計算出建筑安裝工程總造價。

前期及其他費用依據國家、地區(qū)、行業(yè)相關規(guī)定確定；根據基準日現行貸款利率和該類別建筑物正常建設工期，確定資金成本。

房屋建筑物采用現場勘查成新率和年限法成新率相結合的方法綜合確定成新率，構筑物采用年限法成新率。

綜合成新率=現場勘查成新率×權重+年限法成新率×權重

2.成新率的確定

建筑物按綜合法確定成新率。計算公式：

綜合成新率=現場勘察成新率×60%+理論成新率×40%

理論成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

現場勘察成新率是對建筑物進行現場勘察，分別對其主體結構部分、裝飾部分、配套設施（水、暖、電）部分的完損情況，對照技術標準進行打分，確定其成新率。

(二)土地使用權

國有土地使用權用途為工業(yè)，經調查委估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地交易較活躍，因此采用市場法確定評估值。

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市場法是選取一定數量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似宗地，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。

基本公式：PD=PB×A×B×C×D×E

PD___待估宗地價格;

PB___比較案例價格；

A___待估宗地情況指數/比較案例宗地情況指數;

B___待估宗地估計期日地價指數/比較案例宗地估計期日地價指數;

C___待估宗地年期指數/比較案例宗地估年期指數;

D___待估宗地區(qū)域因數條件指數/比較案例宗地區(qū)域因數條件指數;

E___待估宗地個別因數條件指數/比較案例宗地個別因數條件指數。

八、評估程序實施過程和情況

本次評估工作的開始時間為2013年7月17日，至出具評估報告日結束。其中外勤截止日為2013年7月19日。

(一)接受委托及前期準備階段

1.評估師對項目進行預備調查，在了解評估目的和評估對象及范圍、評估基準日等的基礎

上接受項目委托，擬定評估方案的過程并制訂評估工作計劃；

2.對被評估單位前期準備工作進行培訓輔導。評估師對被評估單位資產評估配合工作要求

進行了詳細講解，包括資產評估的基本概念、資產評估的任務、本次資產評估的計劃安排、需委托方和被評估單位提供的資料清單、資產清查核實工作的要求和評估明細表的填報說明等。

在此基礎上，填報評估申報明細表，收集并整理委估對象的產權權屬資料和反映資產性能、技術狀態(tài)、經濟技術指標等情況的資料，并向被評估單位了解委估資產的有關情況；

3.配合被評估單位進行資產清查、協(xié)助被評估單位進行資產評估申報工作，收集評估所需

文件資料。

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(二)現場勘察及資料收集分析階段

1.聽取【東藥集團】及【東藥股份】對涉及評估目的經濟行為的有關介紹；

2.聽取被評估單位有關人員介紹評估對象的歷史及現狀，了解固定資產技術狀態(tài)等情況；

3.對被評估單位提供的資產清查評估申報明細表進行審核、鑒別，并與被評估單位有關財

務記錄數據進行核對，對發(fā)現的問題協(xié)同被評估單位做出調整；

4.根據資產清查評估申報明細表，按評估準則的要求，對資產進行了全面清查核實；

5.查閱收集委估資產的產權證明文件；

6.根據評估對象的實際狀況和特點，確定評估對象的具體評估方法；

7.對房屋建筑物，了解管理制度和維護、改建、擴建情況，收集相關資料；

8.對被評估單位提供的權屬資料進行查驗；

9.對評估范圍內的資產，在清查核實的基礎上做出初步評估測算。

(三)評定匯總階段

評估人員對從勘查現場收集的資料，進行必要而可能的調查和驗證，選定評估方法和計算公式，進行評定估算。

(四)提交報告階段

在上述工作基礎上，在核實確認各具體資產評估結果準確合理，評估對象沒有重復和遺漏的基礎上，進行資產評估數據的匯總，并根據匯總分析情況對總體資產評估結果進行調整、修改和完善，確定評估結論，編制資產評估明細表、起草資產評估報告書，與【東藥集團】及【東藥股份】就評估結果交換意見，在全面考慮有關意見后，按評估機構內部審查制度和程序對報告進行校正、修改，最后出具正式資產評估報告書。

九、評估假設

本報告系在一般假設和特殊假設下完成的：

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(一)一般假設

1.所有申報評估的資產的產權均是正常的，因而能夠進行合法的自由交易，即【東藥集團】

及【東藥股份】合法擁有其所申報資產的完整產權，而無任何限制或影響交易的他項權利之設臵或其他瑕疵；

我們已經對【東藥集團】及【東藥股份】所申報評估的資產的產權給予了必要的關注并在評估報告中進行了相應的披露，這些有關資產產權或法律權屬之表述既不能理解為是關于該等資產之法律意見，也不能理解為是對本評估基準的任何保證，即使在評估報告中已經披露了該等資產或其中部分資產的產權已設臵了他項權利或存在其他瑕疵，除我們已就其對評估結論的具體影響程度做出特別說明外，我們均未考慮偏離本評估基準對評估結論的實際影響程度。

2.【東藥集團】及【東藥股份】所提供的有關本次評估的資料是真實、完整、合法、有效

的；

我們的評估在很大程度上依賴【東藥集團】及【東藥股份】所提供的有關本次評估的資料，我們未對這些資料進行逐一查驗，我們相信這些資料是真實、完整、合法、有效的，但對其準確性不作保證。

3.本評估報告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都已在我們

與委托方、被評估單位之間充分揭示的前提下做出的；

4.所有資產均采用人民幣計算價值或價格。

(二)特殊假設

1.除本說明中另有陳述、描述和考慮外，所有被評估資產的取得、使用等均被假設符合國

家法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定；

2.本次評估結論是假設在房地產按現用途，現狀條件下使用前提下做出的，假設未來的政

治、法律、法規(guī)將不會有重大的變動，國家宏觀經濟環(huán)境不會有重大變化；

3.除本說明中另有聲明、描述和考慮外，我們未考慮下列因素對評估結論的任何有利或不

利之影響：

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(1)已有或可能存在的抵押、按揭、擔保等他項權利或產權瑕疵或其他對產權的任何限制等因素。

(2)未來經濟環(huán)境、市場環(huán)境、社會環(huán)境等（如國家宏觀經濟政策、市場供求關系、財政稅收政策、內外貿易政策、環(huán)境保護政策、金融貨幣政策等）因素之變化。

(3)各類資產目前的或既定的用途、目的和使用的方式、規(guī)模、頻率、環(huán)境等情況之改變，或資產占有方有關與被評估資產直接或間接的任何策略、管理、運營、計劃或安排等（如管理方式、管理團隊和職工隊伍等）發(fā)生變化。

(4)特殊的交易方可能追加或減少付出的價格。

(5)因產權變動等產生的非經常性收益或支出。

(6)出現戰(zhàn)爭、自然災害和其他不可抗力因素。

(7)資產占有方未列報或未向我們做出說明而可能影響我們對被評估資產價值分析的負債/資產、或有負債/或有資產；或者其他相關權利/或有權利和義務/或有義務等。

4.除在本說明中另有說明外，以下情況均被假設處在正常狀態(tài)下：

(1)所有不可見或不便觀察的資產或資產的某一部分如埋藏在地下的建(構)筑物基礎和管網等資產均被認為是正常的。

(2)所有實物資產的內部結構、性能、品質、性狀、功能等均被假設是正常的。

(3)所有被評估資產均被假設是符合法律或專業(yè)規(guī)范等要求而記錄、保管、存放等，因而資產是處在安全、經濟、可靠的環(huán)境之下，其可能存在或不存在的危險因子均未列于評估師的考察范圍，其對評估價值的不利或有利影響均未考慮。

盡管我們實施的評估程序已經包括了對被評估資產的查看，這種查看工作僅限于對被評估資產可見部分的觀察，以及相關管理、使用、維護記錄之抽查和有限了解等。評估師并不具備了解任何實體資產內部結構、物質性狀、安全可靠等專業(yè)知識之能力，也沒有資格對這些內容進行檢測、檢驗或表達意見。

在本次評估中，評估人員根據資產評估的要求，認定上述假設前提條件在基準日成立，當東北制藥集團有限責任公司及東北制藥集團股份有限公司房地產拆遷補償項目資產評估報告

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未來經濟環(huán)境發(fā)生較大變化時，評估人員將不承擔由于前提條件的改變而推導出不同的評估結果的責任。

十、評估結論

(一)資產基礎法評估結果

根據本報告所載評估假設和限制性條件及價值前提，就【東藥集團】及【東藥股份】列報的資產，本公司采用資產基礎法（成本法）對各項資產進行評估。資產賬面價值為 2,923.80萬

元，評估值為 5,514.75萬元，增值額為 2,590.95萬元，增值率為 88.62%。

評估結果與賬面值的比較變動情況如下表所示。

評估結果匯總表 (單位：萬元）

原值凈值原值凈值1 固定資產-房屋建筑物 17,885.00 2,155.44 1,243.74 2,504.74 1,306.80 63.06 5.07

2 無形資產—土地 31,170.00 2,181.90 1,680.06 4,207.95 4,207.95 2,527.89 150.46

-

4,337.34 2,923.806,712.69 5,514.75 2,590.95 88.62

面積（m2)資產合計編號科目名稱評估價值賬面價值增值率%增減值

【東藥集團】及【東藥股份】委估房地產于評估基準日（2013年 6月 30日）的市場價值為 5,514.75萬元。

(二)評估結果與賬面值比較變動情況及原因

評估結果與賬面值比較變動情況及原因如下。

1.房屋建筑物增值主要原因為：一部分房屋建筑物為盤盈資產造成評估增值；一部分房屋

建筑物增值原因為建筑材料及人工費價格上漲所致；

2.土地使用權評估增值主要原因為：近年來土地使用權價格上漲所致。

(三)評估結論

本公司認為，除本報告所載明的特別事項說明外，在評估資產現有用途或既定用途不變并東北制藥集團有限責任公司及東北制藥集團股份有限公司房地產拆遷補償項目資產評估報告

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持續(xù)經營使用和本報告載明的評估目的及價值定義、假設及限制條件下，采用資產基礎法評估，【東藥集團】及【東藥股份】委估房地產于評估基準日的評估值為人民幣 5,514.75萬元，人民

幣大寫：伍仟伍佰壹拾肆萬柒仟伍佰圓整。其中房屋建筑物評估值為人民幣 1,306.80萬元；土地使用權評估值為人民幣4,207.95萬元。

十一、特別事項說明

本報告所載評估結果僅反應評估對象在本次評估目的、價值定義、前提條件下，根據有關經濟原則確定的市場價值。本公司認為：下列事項可能會影響評估結論，但在目前情況下本公司無法估計其對評估結果的影響程度，謹提請本報告使用人和閱讀人注意：

(一)本評估結論僅在評估報告載明的評估基準日有效。評估報告使用者應當根據評估基準日后的資產狀況和市場變化情況合理確定評估報告使用期限。

(二)本次評估對象中的土地使用權，證載使用權人為東北制藥總廠，【東藥集團】承諾該土地使用權歸其所有，賬面價值 16,800,630.00元，評估價值42,079,500.00元。截至評估基準日，

土地使用權證未辦理產權變更手續(xù)。本次評估未考慮上述事項對評估結果的影響。

(三)委估的房屋中有 6項未辦理房屋所有權證書，包括溶解廠房、溴庫、休息室、自行車庫、新泵房和站臺庫休息室，總建筑面積 940平方米，【東藥股份】承諾上述房屋建筑物產權歸其所有，賬面值為 7,100,283.31 元，評估凈值為865,200.00 元。本次評估未考慮上述事項對評

估結果的影響。

(四)委估的土地使用權，于 2002年以國家作價入股方式投入到【東藥集團】，截至評估基準日，【東藥集團】未辦理變更登記，本次評估未考慮該事項對評估結果的影響。

(五)本次評估【東藥集團】及【東藥股份】未提供關于對外擔保方面的信息資料。

謹提請本評估報告的使用者注意，當前述各項因素或情況發(fā)生變化或者與我們所說明的情況不一致時，評估結果可能會發(fā)生變化。

十二、評估報告使用限制說明

(一)本報告只有在【東藥集團】及【東藥股份】在本報告有關備查文件中如有關聲明和承東北制藥集團有限責任公司及東北制藥集團股份有限公司房地產拆遷補償項目資產評估報告

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諾函上蓋章/簽字后且應用于本報告所載明的評估目的時才能依照法律法規(guī)的有關規(guī)定發(fā)生法律效力。

(二)本報告不是對評估對象的價值證明，而是基于一定評估基準和假設條件下的價值咨詢意見。該意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估機構和注冊資產評估師僅對評估結論的合理性承擔責任，且評估結論僅是本報告所述的假設前提與限制條件下最可能實現的市場價值的估計值而非交易價格。

(三)本報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用，不得被任何第三方使用或依賴。

本公司對任何個人或單位違反此條款的不當使用不承擔任何責任。本資產評估報告書的使用人應當認真閱讀和理解本報告的每一個組成部分，本報告的每一個組成部分（包括資產評估報告書摘要）單獨使用或其他非全部的任何組合使用均可能造成對本報告所載評估結論的誤解。使用人還應當特別關注本報告書中價值含義、評估的前提條件、評估依據、特別事項說明、法律效力和被評估單位的承諾函。

(四)本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途，它不得應用于其他用途。未征得本公司同意，本資產評估報告書的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外；除法律法規(guī)要求的財產評估主管機關或其他法律法規(guī)授權部門審查使用本報告書時外，未經委托方書面許可或同意，本公司不會將本報告書的全部或部分內容向他人提供或公開。除法律法規(guī)要求的財產評估主管機關或其他法律法規(guī)授權部門審查使用本報告書時外，本公司也沒有向其他任何第三方解釋本評估報告書的義務。

(五)盡管我們對【東藥集團】及【東藥股份】提供的有關資產的產權證明等法律性文件進行了必要的檢查并在本報告中對相關事項進行了披露，但評估師并不具備對該等法律事項表達意見的能力，也沒有相應的資格。然而，這些法律事項是我們評估的基礎，因此，本報告使用人應當關注這些法律事項。

(六)在評估基準日后有效期以內，資產數量發(fā)生的變化，應根據原評估方法對資產額進行相應調整。若資產價格標準發(fā)生變化、并對資產評估價格已產生了明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新評估。

由于評估基準日后資產數量、價格標準的變化，委托方在資產實際作價時應給予充分考慮，東北制藥集團有限責任公司及東北制藥集團股份有限公司房地產拆遷補償項目資產評估報告

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并進行相應調整。

(七)被評估資產的數量、使用、保管狀況等資料均系【東藥集團】及【東藥股份】和相關單位提供，盡管我們進行了必要的抽查和核對，我們相信這些資料是可靠的，但我們無法對這些資料的準確做出保證。本報告使用人或利害關系人應當關注這些資料的準確性。

(八)評估結論是本公司出具的，受本公司評估人員和簽字注冊資產評估師的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。

(九)本報告所載明的資產評估結果評估基準日后一年內（即2013年 6月 30日至自 2014年6月 29日）有效。如超過評估結果有效期，則需重新進行資產評估。

十三、評估報告日

本次評估報告日為 2013年 7月 23日。

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法定代表人：

中國北京中國注冊資產評估師：

二零一三年七月二十三日中國注冊資產評估師：

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附：

一、委托方及被評估單位營業(yè)執(zhí)照復印件

二、被評估單位主要資產產權證明文件復印件

三、委托方和相關當事方的承諾函

四、資產評估機構營業(yè)執(zhí)照副本復印件

五、資產評估機構資格證書復印件

六、參加本評估項目的人員名單及其資格證書復印件

七、資產評估服務協(xié)議復印件

八、評估明細表

（本報告所附若干附件均系本報告書的組成部分，具有同等法律效力）東北制藥集團有限責任公司及東北制藥集團股份有限公司房地產拆遷補償項目資產評估報告

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附件一：委托方及被評估單位營業(yè)執(zhí)照復印件

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東北制藥集團有限責任公司及東北制藥集團股份有限公司房地產拆遷補償項目資產評估報告

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附件二：被評估單位主要資產產權證明文件復印件

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東北制藥集團有限責任公司及東北制藥集團股份有限公司房地產拆遷補償項目資產評估報告

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附件三：委托方和相關當事方承諾函

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附件四：資產評估機構營業(yè)執(zhí)照復印件

《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）》復印件

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附件五：資產評估機構資格證書復印件

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附件六：參加本評估項目的人員名單及其資格證書復印件

參加本評估項目人員名單：

譚旭、馬紅

本報告由中國注冊資產評估師譚旭、黃鷗簽署。

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《注冊資產評估師證書》復印件

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《注冊資產評估師證書》復印件

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附件七：資產評估服務協(xié)議

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附件八：資產評估明細表