一、什么是劃撥土地使用權？

劃撥土地使用權是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。

劃撥土地使用權有兩種基本形式：

（一） 經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權。

這種劃撥土地使用權有兩個顯著特征：

1、土地使用者取得土地使用權必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準。

2、土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。

（二）經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后，土地使用者無償取得的土地使用權。

這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特征：

1、 土地使用者取得土地使用權必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準。

2、 土地使用者取得土地使用權是無償?shù)?，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經(jīng)濟上的代價。

二、劃撥土地使用權抵押評估時應注意什么？

劃撥土地使用權抵押評估在城鎮(zhèn)土地評估中比較常見。劃撥土地由于沒有使用年限，且土地使用證登記面積一般較大，部分土地由于城市開發(fā)和建設，規(guī)劃用途和實際用途都發(fā)生了變化，加上劃撥土地進行抵押時存在著諸多限制條件，使該類型用地的評估比較復雜，測算難度也較大。那么，劃撥土地使用權抵押評估時應注意哪些問題呢？

（一）遵守土地估價的一般原則

土地使用權抵押屬于二級市場行為，但劃撥土地沒有經(jīng)過一級土地市場，因而，當它直接進入二級市場后，評估時就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價的一般原則。在進行評估時，可以先將劃撥土地假設成可以在公開市場上自由轉讓的土地，并由此確定價格。只有在此假設前提之下，評估時才能符合替代原則、預期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。

（二）充分考慮評估中的風險

劃撥土地使用權抵押是一種具有中國特色的土地市場行為。由于劃撥土地屬于國有資產(chǎn)，因此進行抵押前必須經(jīng)過有關部門的批準。抵押人、抵押權人還需要與土地管理部門簽定有關核定土地出讓金的協(xié)議，其評估價格并不等同于土地的預期價格，而是比它低。在評估過程中，要充分考慮抵押期間的風險性，以保守性評估為指導原則，在測算出預期土地價格之后，應進行一定幅度的風險系數(shù)修正，但修正幅度不宜超過20%。

劃撥土地使用權抵押評估的目的是為抵押人，或抵押權人進行抵押貸款提供價格依據(jù)，所以，評估時既要為抵押人測算出土地的有效價值，又要替抵押權人充分考慮放貸的安全性。由于在抵押人無法償還時需對抵押物進行強制性的清償處理，所以評估測算時還應考慮強制處置和有關費用。評估結果應該是扣除了處置費用后的價格，即評估價格等于市場預期價格減去強制處置費用。

以上就是對什么是劃撥土地使用權，抵押評估時應注意什么問題的解答。劃撥土地使用人在辦理劃撥土地使用權抵押時是需要對劃撥土地使用權進行評估的，當事人一定要對自己的劃撥土地使用權的估價心里有數(shù)，這樣才不會吃虧，為此，當事人可以事前自己評估一下，評估時可以有律師在場作證，這樣才能最大限度地維護自己的利益。