一、買二手房怎么辦理轉(zhuǎn)按揭

按揭中的二手房轉(zhuǎn)讓方法有兩種：“轉(zhuǎn)按”或“贖契”。在二手房交易中，因“轉(zhuǎn)按”難度更高，“贖契”所占比例更大?！稗D(zhuǎn)按”所需的手續(xù)比較復(fù)雜，購房者一般通過按揭公司辦理有關(guān)業(yè)務(wù)。具體說來有以下步驟：

1、到原業(yè)主做產(chǎn)權(quán)抵押的銀行提出申請。

2、必須同時征得原業(yè)主按揭的銀行和產(chǎn)權(quán)交易部門同意后才可辦理有關(guān)“轉(zhuǎn)按”手續(xù)。

就“轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù)而言，買家只能在原按揭銀行做“轉(zhuǎn)按”，因為“轉(zhuǎn)按”是在原業(yè)主還未還清銀行借款情況下將產(chǎn)權(quán)過戶給買家，產(chǎn)權(quán)是處在抵押期間過戶的，所以會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶給了買家，而借款人依舊為原業(yè)主的真空期。

因此，辦理有關(guān)業(yè)務(wù)過程需要簽署三方協(xié)議（買賣雙方與銀行）來控制風(fēng)險，通過按揭公司辦理的，銀行還需要按揭公司作階段性擔(dān)保。

比較“轉(zhuǎn)按”與“贖契”兩種方式，“轉(zhuǎn)按”具有費用低（一般只比正常的商業(yè)貸款按揭費用多1550元）、時間短（比正常商貸多20個工作天）的特點；“贖契”則因涉及贖契墊資，會發(fā)生贖契還款額2%~3%的擔(dān)保費用；時間少則1個月，長則3個月。

選擇“轉(zhuǎn)按”與“贖契”兩種途徑的分別在于買方的貸款需求是否能在原按揭銀行得到滿足。若原按揭銀行能符合買方的貸款需求（貸款成數(shù)與貸款利率，銀行一般不受理轉(zhuǎn)公積金貸款的“轉(zhuǎn)按”），建議做“轉(zhuǎn)按”。

二、怎么在轉(zhuǎn)按揭中規(guī)避風(fēng)險

該房屋的買方需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款，其實質(zhì)就是已購房產(chǎn)的借款人主體的變更。換言之，就是購房人在未還清貸款時，可以轉(zhuǎn)讓或出售該房產(chǎn)；買入該房產(chǎn)的人，又可以向銀行申請二手房貸款。

轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處在于，普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產(chǎn)辦理完過戶之后才放貸給業(yè)主以支付買方的購房款。

但是在轉(zhuǎn)按揭的案例中，由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進(jìn)行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清業(yè)主的第一貸款，取得房產(chǎn)證明進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過戶后，才能再次申請抵押貸款。

該如何在辦理轉(zhuǎn)按揭時規(guī)避風(fēng)險呢？整個流程大致為：賣方向銀行提出申請→銀行審核同意后，簽訂三方協(xié)議→簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同→買方向銀行提出貸款申請→銀行審批→簽訂新的借款合同→辦理產(chǎn)權(quán)過戶和抵押登記手續(xù)→發(fā)放貸款→賣方歸還貸款。

這里還需了解的是，申請二手房轉(zhuǎn)按揭需要符合以下條件：

（1）售房人出售房屋已擁有《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》，在解除原借款行抵押手續(xù)后可以上市流通；

（2）售房人還貸情況良好，且原借款銀行同意售房人提前還清貸款；

（3）借款人為年滿18年周歲的具有完全民事行為能力并有合法、有效的居留身份；

（4）借款人年齡加貸款年限無論男女不超過65周歲；

（5）借款人具備償還貸款本息的能力；

（6）所購房屋在規(guī)定的區(qū)域內(nèi)，且房屋產(chǎn)權(quán)明晰；

（7）所購房產(chǎn)不在拆遷公告的范圍內(nèi)；

（8）借款人在提出借款申請時，有不低于購房價款20%自有資金，商用房不得低于40%的自有資金；

（9）借款人已與售房人簽訂真實有效的《房屋買賣合同》；

（10）借款人同意將所購房產(chǎn)作為貸款的抵押物；

（11）銀行規(guī)定的其他條件。

此外，還要注意貸款期限的問題，根據(jù)規(guī)定轉(zhuǎn)按揭貸款的期限最長為30年，不受原借款剩余期限的限制，但也不超過所購住房的剩余使用年限。