一、什么是土地使用權(quán)抵押登記？

（一）土地使用權(quán)抵押登記的定義

土地使用權(quán)抵押登記屬于土地變更登記的范疇，是土地使用權(quán)人把土地使用權(quán)作為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)以保證自己或第三人履行債務(wù)的行為。

（二）土地使用權(quán)抵押登記的含義

土地使用權(quán)抵押登記的含義有以下幾點(diǎn)：

1、抵押人或債務(wù)人（即第三人）為了獲得貸款，以抵押人擁有的土地使用權(quán)作為貸款的擔(dān)保物；

2、土地使用權(quán)抵押是一種物的權(quán)利抵押，即在抵押期限屆滿前，抵押權(quán)人不能實(shí)際占有、使用作為貸款擔(dān)保物的土地使用權(quán)；

3、抵押期限屆滿后，即實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人可以按法律的規(guī)定取得土地使用權(quán)的變價(jià)處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)（其中，變價(jià)處分權(quán)，是指?jìng)鶆?wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人以抵押物折價(jià)優(yōu)先得到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利;賣得價(jià)優(yōu)先受償權(quán)，是指當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人以賣得抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還的權(quán)利）；

4、未辦理土地使用權(quán)抵押登記的，不得對(duì)抗第三人。

二、土地使用權(quán)抵押合同的效力如何？

土地使用權(quán)抵押合同的效力即土地使用權(quán)抵押合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。

土地使用權(quán)抵押合同訂立以后，即在雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生一定的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

（一）抵押人的權(quán)利

抵押人在土地使用權(quán)抵押合同中依法享有的權(quán)利主要有：

1、以土地使用權(quán)作為抵押物的抵押人，不轉(zhuǎn)移抵押物，抵押人仍然按土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定占有、使用土地，并依法享有在抵押期間土地的孳息。

但因債務(wù)人不履行債務(wù)后抵押物所產(chǎn)生的孳息除外，該孳息應(yīng)屬于抵押權(quán)的范圍。

2、抵押人有權(quán)處理土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)抵押后，抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)。但轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，為了保證抵押權(quán)人的利益應(yīng)征得抵押權(quán)人的同意。否則，抵押人的轉(zhuǎn)讓行為無效。

3、抵押人對(duì)土地使用權(quán)抵押價(jià)值的剩余部分有權(quán)再設(shè)立債務(wù)擔(dān)保。

一般地說，土地使用權(quán)抵押人不得就同一土地使用權(quán)的價(jià)值進(jìn)行重復(fù)抵押。但是，這并不排除抵押人可以就同一土地使用權(quán)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)。

抵押人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)就是保證抵押土地使用權(quán)的效力。

抵押人應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定積極地開發(fā)、利用土地，保持土地利用的實(shí)用價(jià)值，不被他人所破壞。如果有第三人追索土地使用權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，以便保證抵押權(quán)人從抵押財(cái)產(chǎn)中享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

（二）抵押權(quán)人的權(quán)利

抵押權(quán)人在土地使用權(quán)抵押合同中依法享有的權(quán)利主要有：

1、抵押權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先足額受償?shù)臋?quán)利。

也就是說，如果債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人即可以抵押物折價(jià)，變賣抵押物，取得優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。如果其他人侵害土地使用權(quán)，抵押權(quán)人有權(quán)要求停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失。

2、抵押權(quán)人享有代位請(qǐng)求賠償或補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

如果抵押物受到他人侵害時(shí)，抵押權(quán)人可以根據(jù)抵押人的讓與享有物上代位權(quán)。即可以直接向侵權(quán)人或保險(xiǎn)公司請(qǐng)求賠償損失，取得賠償金或保險(xiǎn)金。

3、抵押權(quán)人可以讓與抵押權(quán)。

當(dāng)?shù)盅簷?quán)人也欠他人債務(wù)時(shí)，為了履行償還債務(wù)之義務(wù)，可以把抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給他的債權(quán)人。但轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)時(shí)應(yīng)將債務(wù)一起讓與。

抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要在于按債務(wù)關(guān)系的數(shù)額取得償還的數(shù)額，即在折價(jià)或變賣抵押物時(shí)，應(yīng)將多余其債務(wù)的價(jià)款返還給抵押人。

以上就是對(duì)什么是土地使用權(quán)抵押登記，土地使用權(quán)抵押合同的效力如何問題的解答。

土地使用權(quán)抵押合同簽訂后會(huì)在當(dāng)事人間產(chǎn)生相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，提醒當(dāng)事人要明白自己的權(quán)利，這樣才能維護(hù)好自己的利益。當(dāng)事人如果對(duì)如何簽訂土地使用權(quán)抵押合同不甚了解，可以咨詢有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的律師，律師有豐富的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，會(huì)給您量身定做最合適您的土地使用權(quán)抵押合同。另外，在債務(wù)人無法還清債務(wù)時(shí)，對(duì)土地使用權(quán)折價(jià)的問題，當(dāng)事人雙方如果協(xié)商不一致，可以向律師求助，律師會(huì)站在您的角度，最大限度地維護(hù)您的利益。