一、什么是劃撥土地使用權(quán)？

（一）劃撥土地使用權(quán)定義

劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。

（二）劃撥土地使用權(quán)基本形式

劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地使用權(quán)。由此可見，劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式：

1、經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權(quán)。

這種劃撥土地使用權(quán)有兩個顯著特征：

（1）土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)；

（2）土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補償、安置等費用。

2、經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無償取得的土地使用權(quán)。

這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個顯著特征：

（1）土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)；

（2）土地使用者取得土地使用權(quán)是無償?shù)?，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經(jīng)濟上的代價。

（三）劃撥土地使用權(quán)對象范圍

建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：

1、國家機關(guān)用地和軍事用地；

2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

3、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；

4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

二、劃撥土地使用權(quán)抵押評估時應(yīng)注意什么？

劃撥土地使用權(quán)抵押評估時應(yīng)注意的問題有：

（一）遵守土地估價的一般原則

土地使用權(quán)抵押屬于二級市場行為，但劃撥土地沒有經(jīng)過一級土地市場，因而，當(dāng)它直接進(jìn)入二級市場后，評估時就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價的一般原則。在進(jìn)行評估時，可以先將劃撥土地假設(shè)成可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓的土地，并由此確定價格。只有在此假設(shè)前提之下，評估時才能符合替代原則、預(yù)期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。

（二）充分考慮評估中的風(fēng)險

劃撥土地使用權(quán)抵押是一種具有中國特色的土地市場行為。由于劃撥土地屬于國有資產(chǎn)，因此進(jìn)行抵押前必須經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)。抵押人、抵押權(quán)人還需要與土地管理部門簽定有關(guān)核定土地出讓金的協(xié)議，其評估價格并不等同于土地的預(yù)期價格，而是比它低。在評估過程中，要充分考慮抵押期間的風(fēng)險性，以保守性評估為指導(dǎo)原則，在測算出預(yù)期土地價格之后，應(yīng)進(jìn)行一定幅度的風(fēng)險系數(shù)修正，但修正幅度不宜超過20%。

劃撥土地使用權(quán)抵押評估的目的是為抵押人，或抵押權(quán)人進(jìn)行抵押貸款提供價格依據(jù)，所以，評估時既要為抵押人測算出土地的有效價值，又要替抵押權(quán)人充分考慮放貸的安全性。由于在抵押人無法償還時需對抵押物進(jìn)行強制性的清償處理，所以評估測算時還應(yīng)考慮強制處置和有關(guān)費用。評估結(jié)果應(yīng)該是扣除了處置費用后的價格，即評估價格等于市場預(yù)期價格減去強制處置費用。

以上就是對什么是劃撥土地使用權(quán)，劃撥土地使用權(quán)抵押評估應(yīng)注意什么問題的解答。如果您有劃撥的土地使用權(quán)，那么在抵押評估時，評估機構(gòu)的選擇可以和抵押權(quán)人協(xié)商確定，這樣才能保證公平公正。如果當(dāng)事人不放心的話，也可以在評估機構(gòu)評估前先自行評估，這樣心里有底才比較放心。評估時，可以有律師在場，對評估進(jìn)行指導(dǎo)。