一、什么是最高額抵押？

所謂最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協(xié)議，在最高債權限額內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權作擔保。

二、最高額抵押有什么特點？

1、最高額抵押是限額抵押。

設定抵押時，抵押人與抵押權人協(xié)議約定抵押財產(chǎn)擔保的最高債權限額，無論將來實際發(fā)生的債權如何增減變動，抵押權人只能在最高債權額范圍內(nèi)對抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權。實際發(fā)生的債權超過最高限額的，以抵押權設定時約定的最高債權額為限優(yōu)先受償；不及最高限額的，以實際發(fā)生的債權額為限優(yōu)先受償。

2、最高額抵押是為將來發(fā)生的債權提供擔保。

最高額抵押權設定時，不以主債權的存在為前提，是典型的擔保將來債權的抵押權。這里的“將來債權”，是指設定抵押時尚未發(fā)生，在抵押期間將要發(fā)生的債權。

3、最高額抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實際發(fā)生額不確定。

設定最高額抵押權時，債權尚未發(fā)生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協(xié)議確定擔保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對債權擔保。如甲以自己的一棟房產(chǎn)為抵押財產(chǎn)，與銀行乙簽訂一份擔保最高300萬元債權的最高額抵押合同，以擔保將來可能發(fā)生的債權的履行。

4、最高額抵押是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權做擔保。

這里講的一定期間，不僅指債權發(fā)生的期間，更是指抵押權擔保的期間，如對2007年1月1日至12月31日發(fā)生的債權提供擔保。

連續(xù)發(fā)生的債權，是指所發(fā)生的債權次數(shù)不確定，且接連發(fā)生，如債務人在一年期間內(nèi)向銀行第一次借款100萬元，第二次借款50萬元，在該期間內(nèi)將來還可能發(fā)生第三次、第四次甚至更多次借款。

這里講的對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權做擔保，是指在擔保的最高債權額限度內(nèi)，對某一確定期間內(nèi)連續(xù)多次發(fā)生的債權做擔保，如最高債權額為300萬元，擔保期間為一年，那么，在一年之內(nèi)，無論發(fā)生多少次債權，只要債權總額不超過300萬元，這些債權都可以就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。

5、最高額抵押有哪些適用范圍？

根據(jù)《擔保法》第六十條規(guī)定，借款合同可以附最高額抵押合同；債權人與債務人就某項商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。

三、如何實現(xiàn)最高額抵押？

（一）最高額抵押的實現(xiàn)，必須具備兩個條件：

1、抵押權擔保的債權數(shù)額已確定；

2、債權已到履行期。故當事人除規(guī)定決算期外，還應當規(guī)定債的履行期限。但就最高額抵押而言，債權數(shù)額的確定是其中的主要問題。

（二）根據(jù)《物權法》第206條的規(guī)定，抵押權人的債權在下列情況下確定：

1、約定的債權確定期間屆滿。

2、沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押設立之日起滿兩年后請求確定債權。

3、新的債權不可能發(fā)生。

4、抵押財產(chǎn)被查封、扣押。

5、債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷。

6、法律規(guī)定債權確定的其他情形。

抵押權人實現(xiàn)最高額抵押權時，如果實際發(fā)生的債權余額高于最高限額的，以最高限額為限，超過部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?；如果實際發(fā)生的債權余額低于最高限額的，以實際發(fā)生的債權余額為限對抵押物優(yōu)先受償。

以上便是關于最高額抵押的相關內(nèi)容，作為債的擔保的一種方式，最高額抵押在日常生活中發(fā)揮著越來越重要的作用。從上文可知，最高額抵押時限額抵押，它所擔保的最高債權額是確定的，但實際發(fā)生額不確定的。所以，最高額抵押還是存在一定的風險的，您在選擇抵押時，可以事先咨詢相關債權債務律師，他們會幫助您，根據(jù)您的情況為您選擇抵押擔保的方式。