案情：雙方約定，若債務(wù)人無(wú)法償還欠款，房屋直接歸債權(quán)人所有

胡某和王某共建了一幢樓房用于出租。2004年5月，胡某因公司資金周轉(zhuǎn)不開，遂向錢某借款30萬(wàn)元，約定還款期限為3年，錢某提出要胡某用出租的樓房作為抵押，約定“欠款到期不還，抵押樓房歸錢某所有”等內(nèi)容。之后胡某將該登記為自己名下的房屋辦理了抵押登記并將產(chǎn)權(quán)證書交付錢某。2007年胡某公司破產(chǎn)，無(wú)力償還借款。同年5月，錢某找到胡某要求協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，遭到拒絕，錢某隨即起訴，要求法院根據(jù)抵押條款，強(qiáng)制將該房屋過(guò)戶。訴訟中法院查明，該房屋為胡某和案外人王某共同共有。

律師說(shuō)法：

本案關(guān)鍵在于抵押物可否直接抵頂債務(wù)。

根據(jù)《民法通則意見》第89條中的規(guī)定，“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”。

本案中，此幢樓房是胡某和王某的共同共有財(cái)產(chǎn)，但作為物權(quán)憑證的房屋所有權(quán)證書上登記為朗某一個(gè)人所有，并沒有其他共有人，并且已經(jīng)辦理了關(guān)于該房屋的抵押登記。根據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（1）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（2）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

根據(jù)該規(guī)定，胡某將該登記為自己名下的房屋辦理了抵押登記并將產(chǎn)權(quán)證書交付錢某，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定錢某是善意第三人，善意取得抵押權(quán)，該房屋抵押權(quán)生效。

同時(shí)，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第186條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。作為抵押權(quán)人的錢某卻與胡某約定“欠款到期不還，抵押樓房歸錢某所有”等內(nèi)容，這明顯違背了上述法律的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。根據(jù)我國(guó)《合同法》第56條第2款規(guī)定，合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第57條規(guī)定：當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無(wú)效。該內(nèi)容的無(wú)效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力。雙方對(duì)樓房歸屬的約定條款雖然無(wú)效，但關(guān)于該房屋的抵押擔(dān)保還是有效的，錢某可以根據(jù)<物權(quán)法》規(guī)定與胡某協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償，或者可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)，但不能要求直接將該房屋過(guò)戶至其名下。