2007年3月16日，十屆全國人大五次會議高票通過《物權(quán)法》。這部歷時14年、經(jīng)過八次審議、創(chuàng)造了我國立法史上單部法律草案審議次數(shù)之最的法律正式實施。對公有財產(chǎn)和私有財產(chǎn)給予平等保護(hù)，最終在這部法律中得以明確。

《物權(quán)法》的通過，也讓一直關(guān)注此事的各界人士和老百姓吃下“定心丸”。

“物權(quán)法在不動產(chǎn)確認(rèn)登記、建筑物區(qū)分所有權(quán)、住宅自動續(xù)期等方面，讓一直處在忐忑不安中的老百姓有了法律的庇護(hù)。加上對物業(yè)服務(wù)與業(yè)主關(guān)系的明確，也為業(yè)主的維權(quán)提供了法律靠山?！蔽錆h大學(xué)法學(xué)院有關(guān)專家表示。

《物權(quán)法》于今年10月1日正式實施，對普通居民來說，最關(guān)注的是跟房子、小區(qū)相關(guān)的條款。這些條款和日常生活有哪些利害關(guān)系？該怎樣使用這些條款維護(hù)自己權(quán)益？近日，記者在武漢市開發(fā)企業(yè)協(xié)會組織的《物權(quán)法》講座上，為市民摘錄了專家的詳細(xì)解讀，并請教了北京德恒律師事務(wù)所資深房產(chǎn)律師何新權(quán)等法律界人士，以發(fā)生在市民身邊的案例的形式，讓市民更直觀地了解《物權(quán)法》，更好地運用《物權(quán)法》這個武器。

住宅土地年限、車庫歸屬有了“硬杠杠”

住宅“自動續(xù)期”解后顧之憂

案例：去年，劉先生在武昌買了一套房子，后來發(fā)現(xiàn)土地出讓時間是1998年，房子還沒住，年限就縮水了8年，他擔(dān)心，70年年限期滿之后，國家收回土地使用權(quán)怎么辦？

解讀：《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的，自動續(xù)期。這解決了城市居民的“心頭大患”?，F(xiàn)在，市民不用擔(dān)心使用期滿房子不受保護(hù)。

房屋交易后要及時登記或過戶

案例：吳先生把自己的二手房以40萬元賣給丁先生，雙方簽訂了買賣合同；過了幾天，吳先生又與出價42萬元的羅先生簽訂了購房合同，并幫助羅先生辦理了過戶手續(xù)。丁先生將吳先生起訴到法院，認(rèn)為他“一房兩賣”。法院則認(rèn)為，房屋的權(quán)屬確認(rèn)，以轉(zhuǎn)讓登記為準(zhǔn)。羅先生已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)，首先就要維護(hù)羅先生的權(quán)益，該房屋屬于羅先生。

解讀：《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力。因此，市民如果發(fā)生房屋交易行為，權(quán)屬的確定，必須以辦理過戶等登記手續(xù)為準(zhǔn)。

另外，第20條還規(guī)定了預(yù)告登記。當(dāng)事人簽訂買賣房屋合同后，按照預(yù)定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記人的同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這樣，開發(fā)商在預(yù)售商品房期間，與買房人簽訂合同、并到主管部門辦理備案手續(xù)后，就不能再“一房多賣”。

小區(qū)車位歸屬首次有了說法

案例：家住武昌友誼大道一小區(qū)的李先生花6萬元購買了車位，但沒有產(chǎn)權(quán)證書，他不知道今后自己對該車位的權(quán)屬能否得到確定。

解讀：此次物權(quán)法專門對小區(qū)車位、車庫的歸屬做了規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

這其實把小區(qū)車位分為規(guī)劃區(qū)域內(nèi)和規(guī)劃區(qū)域外的，或者分為事先有約定或事先無約定的。

車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有共用，它一般是由業(yè)主專有和專用，在商品房買賣合同中有約定的，從其約定。但業(yè)主簽訂合同時要慎重對待。比如，車庫是否列入小區(qū)規(guī)劃，是否取得產(chǎn)權(quán)，能否出賣或出租等等。

房子用于經(jīng)營要過鄰居關(guān)

案例：樓下的房子空著幾個月了，突然有一天改建成了一個洗衣房、蛋糕店、小飯館或各式各樣的擾民作坊。白天還能忍忍，可一到晚上作坊里機器的轟鳴聲，吵得人無法入眠。

解讀：《物權(quán)法》第71、72條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)；對建筑物專有部分以外的共有部分，享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。也就是說，像樓上樓下的業(yè)主，都對該棟樓擁有共有權(quán)，但不得侵害其他共有人的權(quán)益。

另外，《物權(quán)法》第77條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。也就是說，要過周圍相關(guān)鄰居的這一關(guān)，征得他們的同意。

小區(qū)綠地不能隨便銷售

案例：陳先生在購房時，開發(fā)商答應(yīng)把一樓前的小花園以較低的價格出售給他，但不能辦理產(chǎn)權(quán)證，他想知道綠地到底能不能買賣。

解讀：《物權(quán)法》第73條明確，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共同所有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。也就是說，《物權(quán)法》確定的綠地可以有條件的銷售，就是這塊綠地有獨立使用功能的，可以出售，如果不具有獨立使用功能的區(qū)劃內(nèi)公共綠地，則不能出售，比如說不能把小區(qū)的中心花園出售。低建筑門前的獨立綠地可以出售，但不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購買綠地的業(yè)主可依據(jù)與開發(fā)商的銷售合同享受綠地的專有使用的權(quán)利。

小區(qū)業(yè)主有哪些權(quán)利和義務(wù)

建筑物廣告收益業(yè)主可分享

案例：小區(qū)物業(yè)公司同意廣告公司在樓梯間放置廣告，但這塊收益從來沒有公開過。

解讀：根據(jù)《物權(quán)法》第80條，建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。由此可見，如果沒有事先約定，小區(qū)業(yè)主將按比例享受。

居民的采光權(quán)可尋求法律保護(hù)

案例：在光谷某樓盤買了房子的郭先生，開發(fā)商承諾在他家前面的二期房子為小高層，結(jié)果房子建好后變成了高層，且離郭先生的樓棟非常近，他們的采光完全被新樓房擋住了。

解讀：《物權(quán)法》第89條規(guī)定，建造建筑物不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

在采光問題上，房屋所有人或使用人有獲得良好采光的權(quán)利，有權(quán)要求鄰居不要設(shè)置妨礙其住房采光的設(shè)施。尤其是在修建房屋或其他建筑物時，建房人必須按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，保證建造的房屋不影響鄰居采光。如果妨礙采光的建筑物尚未施工或者正在施工中，受害人可以要求施工方停止施工，并拆除侵權(quán)的建筑物。如果建筑物已經(jīng)建成，受害人要求拆除建筑物的請求一般不會獲得支持，而是采用金錢補償?shù)姆椒?，由妨礙采光的一方向受妨礙方支付一定的補償金。

業(yè)主對小區(qū)有“共同管理權(quán)”

案例：武昌一小區(qū)的一名業(yè)主，在小區(qū)飼養(yǎng)寵物時亂搭建，部分業(yè)主對他的行為進(jìn)行制止，引來他的不滿。

解讀：物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共用設(shè)施、設(shè)備等享有共同管理權(quán)。

業(yè)主可通過選舉業(yè)主委員會自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以選聘委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員管理，籌集和使用住宅共用部位共用設(shè)施的專項維修基金，改建和重建建筑物及附屬設(shè)施等。業(yè)主大會和業(yè)主委員會對任意棄置垃圾、排放大氣污染物或者制造噪音、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律法規(guī)及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。物權(quán)法還規(guī)定，業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

業(yè)主對小區(qū)共有部分負(fù)有義務(wù)

案例：漢口某小區(qū)的業(yè)主張先生因感覺小區(qū)物業(yè)費偏高，自己又住在一樓，就以不使用電梯為由，拒絕繳納下半年的物業(yè)費。

解讀：根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又負(fù)有義務(wù)，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)?！段餀?quán)法》第80條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事項，有約定的，按照約定執(zhí)行；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

如果在業(yè)主公約中注明底層業(yè)主不用繳電梯維修費，業(yè)主可以不交；如果沒有約定，底層業(yè)主必須繳費。因為電梯屬于公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，對于共有財產(chǎn)的維護(hù)管理費應(yīng)該由全體業(yè)主按照建筑面積合理分?jǐn)?、共同承?dān)。

維修資金的使用情況要公布

案例：辦理房產(chǎn)證時，自己繳納了總房款2%的維修資金，但現(xiàn)在幾年過去了，聽說一些業(yè)主已經(jīng)申請動用維修資金。但具體小區(qū)維修資金使用情況如何，還剩多少，家住南湖的熊先生很想知道。

解讀：《物權(quán)法》第79條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共同所有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于房屋共有部分、電梯等附屬設(shè)施的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)定期公布。

“善意取得”條款保護(hù)買家利益

案例：夫妻共有的房子，產(chǎn)權(quán)證上是丈夫的名字，丈夫瞞著妻子辦理了委托公證，把房子賣給了別人。而買家見到房屋各項證件齊全，就辦理了房產(chǎn)證。這樣一來，妻子能要回房子嗎？

解讀：根據(jù)物權(quán)法規(guī)定“善意取得”條款，買家可以得到該房屋?！段餀?quán)法》第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。”

需要注意的是，善意取得制度，必須同時具備上述規(guī)定中（一）、（二）、（三）個條件，受讓人才可以取得房屋的所有權(quán)。

如上述案例，丈夫瞞著妻子把房子賣給了別人。買家如果確實不知道這是夫妻共同財產(chǎn)，且支付了合理的房款并變更了房產(chǎn)證，就可認(rèn)為是善意取得。至于夫妻之間的財產(chǎn)爭議，只能由他們另行解決。

共有房屋的先買權(quán)不容侵犯

案例：漢口的王女士和妹妹共同出資買了兩間門面房，一間開餐館由王女士經(jīng)營，一間開零售商店由其妹妹經(jīng)營。姐妹倆約定對房產(chǎn)每人各占一半份額，后來，妹妹因商店倒閉就將自己所有的一半房屋賣給他人，并簽訂了買賣合同。王女士知道后很不高興，提出要購買另一間房屋產(chǎn)權(quán)，姐妹倆為此鬧得不可開交。

解讀：《物權(quán)法》第101條規(guī)定，按共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

據(jù)此規(guī)定，王女士和妹妹一方出售房屋時另一方享有優(yōu)先購買的權(quán)利。王女士的妹妹在轉(zhuǎn)讓共有房屋時，沒有告知王女士，無疑侵犯了王女士的優(yōu)先購買權(quán)。如果王女士起訴至法院，法院會維護(hù)王女士的優(yōu)先購買權(quán)。

小區(qū)業(yè)主與物業(yè)關(guān)系如何確定

地方政府要指導(dǎo)成立業(yè)主委員會

案例：如今，武漢市有三分之一的小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，不少小區(qū)業(yè)主覺得業(yè)主委員會的成立非常復(fù)雜，缺乏實踐操作細(xì)則和指導(dǎo)。

解讀：《物權(quán)法》第75條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

半數(shù)以上業(yè)主同意可炒物業(yè)

案例：小張居住的小區(qū)盜竊案頻發(fā)。他多次去找物業(yè)公司，要求加強治安管理?？晌飿I(yè)公司卻不理會。最后，業(yè)主委員會召開大會宣布解聘物業(yè)公司，而物業(yè)公司以和開發(fā)商訂立的合同沒有到期為由拒絕退出。

解讀：《物權(quán)法》第81條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

物業(yè)公司作為小區(qū)的服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)依據(jù)物業(yè)管理合同提供相應(yīng)的服務(wù)，對小區(qū)的建筑及設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等進(jìn)行維護(hù)、修繕，對業(yè)主委員會及廣大業(yè)主負(fù)責(zé)并接受他們的監(jiān)督。業(yè)主享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

物業(yè)公司與業(yè)主之間是委托關(guān)系，更換物業(yè)公司需要遵從嚴(yán)格的程序?！段餀?quán)法》第76條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。