一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)行為效力如何認(rèn)定

在以往的審判實(shí)踐中，就不動(dòng)產(chǎn)交易行為效力的認(rèn)定先后有兩種值得反思的觀點(diǎn)：

一是將債的效力作為物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)，即使物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)已經(jīng)發(fā)生，債的無(wú)效仍可直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)無(wú)效，更有甚者將一方不履行債的行為視為物權(quán)變動(dòng)無(wú)效的原因。如一方以藝術(shù)品與另一方置換房屋，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記后，藝術(shù)品于交付前毀損或者經(jīng)鑒定屬文物而不得交易，由此而發(fā)生合同無(wú)效或不能履行的事由，依此觀點(diǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)應(yīng)為無(wú)效。

二是以物權(quán)變更登記是否完成為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量，已完成變更登記的，則承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的效力；反之，不僅物權(quán)未發(fā)生變動(dòng)，債的效力亦屬無(wú)效，且無(wú)履行之必要。

此第二種觀點(diǎn)在若干年前機(jī)動(dòng)車交易案件中體現(xiàn)得最為充分。機(jī)動(dòng)車雖為動(dòng)產(chǎn)，但其物權(quán)的公示與變動(dòng)無(wú)異于不動(dòng)產(chǎn)，因此，機(jī)動(dòng)車雖已轉(zhuǎn)移占有，若未經(jīng)變更登記，處理結(jié)果只有一種——退車還款。綜上而言，審判實(shí)踐中以債的方式實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的行為，是按一個(gè)整體的行為來(lái)對(duì)待的，屬于同一之債的履行內(nèi)容。

有人引用德國(guó)、臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者的觀點(diǎn)認(rèn)為，以債的方式實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程包括兩種不同性質(zhì)的行為：其一是負(fù)擔(dān)行為（債的行為），指以發(fā)生債權(quán)債務(wù)為內(nèi)容的法律行為，如買賣合同中對(duì)債權(quán)債務(wù)的設(shè)定；其二是處分行為（物權(quán)行為），指直接使某種權(quán)利發(fā)生、變更或消滅的行為，如依合同約定交付標(biāo)的物的行為、辦理物權(quán)變更登記的行為或者單方拋棄所有權(quán)的行為。

對(duì)法律行為內(nèi)容作如上區(qū)分，目的是為了建立物權(quán)行為的無(wú)因性理論。在無(wú)因性理論中，負(fù)擔(dān)行為系物權(quán)行為的原因，負(fù)擔(dān)行為的效力不能影響物權(quán)行為的效力，如果作為交易對(duì)象的物已轉(zhuǎn)移占有（動(dòng)產(chǎn)）或變更登記（不動(dòng)產(chǎn)），則就物權(quán)的處分行為即發(fā)生法律效力。易言之，物權(quán)行為具有獨(dú)立意義，物權(quán)行為的效力僅依法律規(guī)定的權(quán)利變更的形式要件予以判斷，而不受物權(quán)變動(dòng)原因的拘束。

承認(rèn)物權(quán)行為的無(wú)因性，目的是為了維護(hù)交易的安全。這與我國(guó)票據(jù)法中所規(guī)定的票據(jù)行為的無(wú)因性，出于同一原理。物權(quán)的確定且無(wú)瑕疵，是債的設(shè)立及實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。當(dāng)事人基于轉(zhuǎn)移物權(quán)的目的決定債的內(nèi)容時(shí)，其中一方必然要顧及物的原所有人權(quán)利的合法性，由此首先要確立物權(quán)的公示標(biāo)準(zhǔn)，使交易相對(duì)人的注意義務(wù)得以明確。

從立法的通常情形看，不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方法，動(dòng)產(chǎn)以占有為公示方法，相對(duì)人可據(jù)此確認(rèn)物權(quán)的存在。縱使表征與實(shí)際的權(quán)利不符，基于對(duì)相對(duì)人或第三人信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)，絕大多數(shù)國(guó)家在立法及實(shí)務(wù)上皆肯定依登記及占有的表征而實(shí)施民事行為的人，不具有可歸責(zé)性，其行為應(yīng)為有效。

不過(guò)，同一結(jié)論在解釋上存在差別：一種解釋認(rèn)為，法律就普遍的社會(huì)現(xiàn)象進(jìn)行規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)占有和不動(dòng)產(chǎn)登記是證明物權(quán)的一般情形，個(gè)別與之相左的現(xiàn)象，不是法律決定某項(xiàng)原則時(shí)應(yīng)予考慮的因素，故而動(dòng)產(chǎn)占有人及不動(dòng)產(chǎn)登記中載明的權(quán)利人為處分權(quán)人，相對(duì)人與之發(fā)生的民事行為是當(dāng)然生效的民事法律行為；另一種解釋認(rèn)為，在實(shí)際情形與推定的權(quán)利人不一致時(shí)，法律關(guān)系中的相對(duì)人無(wú)主觀上的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)適用善意取得制度，承認(rèn)其民事行為的合法性。

物權(quán)行為的無(wú)因性，是交易過(guò)程中的一般原則，對(duì)于不支付對(duì)價(jià)的物權(quán)行為是否適用？

爭(zhēng)議源于前述解釋上的不同。依當(dāng)然有效說(shuō)，不支付對(duì)價(jià)的行為仍為生效民事法律行為，自應(yīng)適用無(wú)因性原則；而依善意取得說(shuō)，此種行為不符合善意取得制度中支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的特征，若轉(zhuǎn)移物權(quán)的債的一方為無(wú)處分權(quán)人，則債的無(wú)效將導(dǎo)致物權(quán)行為亦無(wú)效。有關(guān)這一點(diǎn)，我國(guó)正在制定的物權(quán)法（草案）建議稿認(rèn)為，設(shè)立、轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，受讓人自登記時(shí)取得物權(quán)；以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不受任何人追奪，但取得人于取得權(quán)利時(shí)知悉權(quán)利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外。此處表明，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，不以支付對(duì)價(jià)為生效條件，取得人主觀上的善意，除已然明知權(quán)利瑕疵或登記有異議抗辯外，其內(nèi)容并無(wú)其他限制。

因此，目前審判實(shí)踐中關(guān)于動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的認(rèn)識(shí)，與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)行為所要求的善意，具有不同的法律屬性。

物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值在多數(shù)場(chǎng)合下取決于物的效用，流通是體現(xiàn)物的價(jià)值的重要手段。在物權(quán)輾轉(zhuǎn)變動(dòng)的過(guò)程中，雖然第一手交易中的物權(quán)行為，沒(méi)有發(fā)生以物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為或原因行為無(wú)效、可撤銷，對(duì)后手任何第三人的物權(quán)行為不具有影響力。但在直接的第一手交易當(dāng)事人之間，原因行為應(yīng)當(dāng)占據(jù)何種法律地位，理論上不無(wú)爭(zhēng)論。

批評(píng)無(wú)因性原則的人認(rèn)為，無(wú)因性理論違背了一般的交易觀念，不利于保護(hù)原物權(quán)人的利益。堅(jiān)持無(wú)因性原則的人則認(rèn)為，物權(quán)行為的效力不受原因行為影響，原物權(quán)人得以債權(quán)人的地位主張權(quán)利，亦即現(xiàn)權(quán)利人取得物權(quán)缺乏法律上的根據(jù)，并與原物權(quán)人利益受到損害存在因果關(guān)系，故而應(yīng)按不當(dāng)?shù)美姆绞接涩F(xiàn)物權(quán)人返還財(cái)產(chǎn)或賠償損失。

物權(quán)法（草案）建議稿中規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利，其立法理由是：以登記權(quán)利為正確性權(quán)利的立法體例，主要是從國(guó)家公信力的角度對(duì)物權(quán)相對(duì)人的利益進(jìn)行保護(hù)，從而達(dá)到建立以客觀標(biāo)準(zhǔn)可以確認(rèn)的公正，而不是以權(quán)利人個(gè)人的意思表示來(lái)確認(rèn)公正的經(jīng)濟(jì)秩序。因此可以認(rèn)為，物權(quán)法（草案）建議稿肯定經(jīng)登記后物權(quán)變動(dòng)的效力，而利用不當(dāng)?shù)美贫葘?duì)原物權(quán)人權(quán)利的保護(hù)，并非對(duì)已經(jīng)生效的物權(quán)行為的無(wú)效宣告，而僅僅是物權(quán)的又一次變更，是債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的結(jié)果。只有這樣，當(dāng)物權(quán)回歸到原權(quán)利人之前，標(biāo)的物之上新設(shè)的其他物權(quán)才不會(huì)與原物權(quán)人的權(quán)利發(fā)生沖突，并可按物權(quán)優(yōu)先的原則先行受到保護(hù)，原物權(quán)人所受到的損失則可由侵害其債權(quán)的人作出賠償。

不過(guò)，在已經(jīng)生效的以轉(zhuǎn)移物權(quán)為目的的債的關(guān)系中，出讓物權(quán)的一方不得借物權(quán)優(yōu)先為由拒絕履行，而應(yīng)當(dāng)按債的實(shí)際履行原則辦理標(biāo)的物的權(quán)利變更登記。

二、抵押全款購(gòu)房應(yīng)注意什么

抵押貸款多為消費(fèi)類貸款，有2點(diǎn)比較麻煩的地方：

第一，用途：

需要提供給銀行獲得貸款后的消費(fèi)用途，如開(kāi)公司、買新房、裝修、買車等這個(gè)用途很麻煩，如果沒(méi)有擔(dān)保公司的話，自己很難直接拿到貸款金額。銀行會(huì)把放出來(lái)的貸款直接存到一個(gè)賬戶上，只有進(jìn)行以上行為才可以支取，不適合用來(lái)還錢。

第二，利率：

一般會(huì)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打9折-1.1倍

--------------------推薦以下所說(shuō)的貸款-----------------------------

我采用的是農(nóng)行的“置換式貸款”使用條件：全款購(gòu)房、房本拿到3年之內(nèi)，適合借錢全款買房的或者全款購(gòu)房之后想資金周轉(zhuǎn)的。

利率：基準(zhǔn)利率的7折，相當(dāng)于把住房抵押貸款置換成了一手房、二手房按揭

貸款金額=契稅、評(píng)估價(jià)的較低的那個(gè)x70%

這里就要提醒全款做低房?jī)r(jià)減稅的同學(xué)注意了。做太低的話貸不到多少錢。

另外還有要注意的，容易率<1的房子只能貸50%， 這里可以找認(rèn)識(shí)的評(píng)估公司幫忙。

過(guò)程中需要一個(gè)借款人(非直系親屬)，他需要帶身份證去現(xiàn)場(chǎng)寫(xiě)借條，辦張農(nóng)行卡。放貸的錢會(huì)直接打到借款人賬戶，建議找個(gè)信得過(guò)的親戚。