一、房產(chǎn)個(gè)人貸款利息計(jì)算公式

目前，銀行開(kāi)辦的住房貸款品種主要有企業(yè)類(lèi)和個(gè)人類(lèi)兩大類(lèi)?，F(xiàn)只介紹個(gè)人類(lèi)貸款。

個(gè)人類(lèi)貸款可分為兩大類(lèi)：個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人商業(yè)貸款。個(gè)人商業(yè)貸款大致可分為六個(gè)品種：(1)個(gè)人購(gòu)置住房貸款(包括期房和現(xiàn)房);(2)個(gè)人二手住房貸款;(3)個(gè)人住房裝修貸款;(4)個(gè)人家居消費(fèi)貸款;(5)個(gè)人商用房貸款;(6)個(gè)人住房組合貸款;

第一、個(gè)人住房公積金貸款

個(gè)人住房公積金貸款是指按時(shí)向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購(gòu)買(mǎi)、建造自住住房(包括二手住房)時(shí)，以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，并由有擔(dān)保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請(qǐng)的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發(fā)放。

（一）個(gè)人住房公積金貸款期限和利率

個(gè)人住房公積金貸款期限為1—30年(其中購(gòu)買(mǎi)二手住房貸款期限為1—10年)，并不得長(zhǎng)于借款人距法定退休年齡的時(shí)間;臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)放寬貸款年限1—3年。

個(gè)人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會(huì)根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間遇國(guó)家法定利率調(diào)整，則貸款利率做相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時(shí)間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以?xún)?nèi)的(含一年)，貸款利率不作調(diào)整。

（二）個(gè)人住房公積金貸款額度

購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)住房和自建住房的最高貸款額度為15萬(wàn)元，最高貸款比例不得超過(guò)購(gòu)、建住房總價(jià)的70%;購(gòu)買(mǎi)二手住房最高貸款額度為8萬(wàn)元，最高貸款比例不得超過(guò)所購(gòu)房屋評(píng)估價(jià)值的50%。

1、貸款額度的確定，按照不得高于借款人(含配偶)還款能力的系數(shù)計(jì)算，其計(jì)算公式為：

借款人夫妻雙方計(jì)繳住房公積金月工資收入之和×12個(gè)月×35%×貸款年限(如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方)。

2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過(guò)購(gòu)、建房總價(jià)的50%;

3、每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規(guī)定，結(jié)合借款人償還貸款的能力綜合確定。

（三）個(gè)人住房公積金貸款操作的全過(guò)程

1、咨詢(xún)，領(lǐng)取表格;

2、提出申請(qǐng);

3、簽訂借款合同和抵押合同;

4、辦理抵押登記手續(xù);

5、辦理房屋登記手續(xù);

6、辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn);

7、貸款轉(zhuǎn)帳;

8、每月還款;

9、貸款結(jié)清注銷(xiāo)

（四）申請(qǐng)辦理個(gè)人住房公積金貸款

借款人在申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，首先應(yīng)填寫(xiě)《職工個(gè)人住房公積金貸款申請(qǐng)表》，由所在單位蓋章后，連同下列證明材料交貸款銀行：

1、借款人夫妻雙方身份證、戶(hù)口及婚姻狀況證明(提供原件及復(fù)印件);

2、借款人夫妻雙方單位出具的《經(jīng)濟(jì)收入證明》及《公積金繳交情況證明》;

3、購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)提供購(gòu)房合同或協(xié)議及首付款收據(jù);自建住房的應(yīng)提供批準(zhǔn)建房的文件;

4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。

借款人在申請(qǐng)個(gè)人二手住房公積金貸款時(shí)應(yīng)提供下列資料：

1、所購(gòu)房屋的《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》

2、所購(gòu)房屋評(píng)估報(bào)告書(shū)

3、賣(mài)房方夫妻雙方身份證、戶(hù)口薄;

4、購(gòu)房合同

（五）借款人償還貸款

根據(jù)貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應(yīng)在貸款發(fā)放后的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇：

1、每月1-20日到貸款銀行用現(xiàn)金償還貸款本息;

2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協(xié)議書(shū)》，并辦理個(gè)人還款儲(chǔ)蓄卡。借款人可以一次預(yù)存多個(gè)月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲(chǔ)蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲(chǔ)蓄帳戶(hù)中扣劃應(yīng)還貸款本息。

借款人可以提前一次性?xún)斶€全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本金。

1、提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實(shí)際占用的天數(shù)重新核定借款人剩余部分的貸款本息。

2、提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩余的貸款本金重新計(jì)算借款人的月還款金額或貸款期限。

第二、個(gè)人購(gòu)置住房貸款

個(gè)人購(gòu)置住房貸款是指借款人以所購(gòu)住房為抵押物，由銀行發(fā)放的貸款，包括期房按揭貸款和現(xiàn)房按揭貸款。其中：期房是指在建住房或已竣工驗(yàn)收正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋;現(xiàn)房是指工程竣工、驗(yàn)收合格并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋。銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款最高金額為購(gòu)房金額的80%。

（一）個(gè)人住房貸款的期限

個(gè)人住房貸款的貸款最長(zhǎng)期限是30年。

（二）個(gè)人住房貸款利率

個(gè)人住房貸款利率按照中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間如遇國(guó)家法定利率調(diào)整，則貸款利率作相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時(shí)間為下年度的元月一日，按照利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

（三）個(gè)人住房貸款操作的全過(guò)程

個(gè)人住房貸款整個(gè)過(guò)程大致分為三個(gè)階段：

第一階段，提出申請(qǐng)，銀行調(diào)查、審批;

第二階段，辦妥抵押、保險(xiǎn)等手續(xù)，銀行放款;

第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤銷(xiāo)抵押。

（四）個(gè)人住房貸款需提供的資料

借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，首先應(yīng)填寫(xiě)《個(gè)人住房貸款申請(qǐng)審批表》，同時(shí)需提供如下資料：

1、借款人資料：(1)借款人合法的身份證件;(2)借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明;(3)有配偶借款人需提供夫妻關(guān)系證明;(4)有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書(shū)面承諾;(5)有保證人的，必須提供保證人的有關(guān)資料。

2、所購(gòu)房屋資料：(1)借款人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《購(gòu)買(mǎi)商品房合同意向書(shū)》或《商品房銷(xiāo)(預(yù))售合同》;(2)首期付款的銀行存款憑條和開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的首期付款的收據(jù)復(fù)印件;(3)貸款人要求提供的其他文件或資料。

（五）辦理個(gè)人住房貸款的房屋抵押登記手續(xù)

貸款批準(zhǔn)后，購(gòu)房人應(yīng)與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，并持下列資料到房屋產(chǎn)權(quán)所轄區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)：(1)購(gòu)房人夫妻雙方身份證、結(jié)婚證原件及復(fù)印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)審核登記表;(4)全部購(gòu)房合同;(5)房地產(chǎn)部門(mén)所需的其他資料。

房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記時(shí)間一般為15個(gè)工作日。抵押登記手續(xù)完成后，抵押人應(yīng)將房產(chǎn)管理部門(mén)簽發(fā)的《期房抵押證明書(shū)》或《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交由貸款銀行保管。

（六）辦理個(gè)人住房貸款的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)

房屋抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以合法擁有的房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款償還的保證，只將其權(quán)利價(jià)值用于貸款償還的保證，當(dāng)債務(wù)人不履行償還義務(wù)時(shí)，債權(quán)人(抵押權(quán)人)便可將該房屋拍賣(mài)、變賣(mài)、折價(jià)后優(yōu)先受償。因此，在抵押期間，抵押權(quán)人不占有作為抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并負(fù)有妥善保管之義務(wù)，包括為該房屋投保，以防該房屋因自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及毀損。

中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》對(duì)貸款抵押房屋必須辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)作出明確規(guī)定，同時(shí)還規(guī)定在抵押期間，凡因借款人過(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致的保險(xiǎn)責(zé)任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權(quán)人的損失，由借款人自行承擔(dān)。

二、延遲履行期債務(wù)利息的計(jì)算

對(duì)于債務(wù)人遲延給付生效法律文書(shū)確定的給付義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)利息，民事訴訟法及最高人民法院的司法解釋都有相關(guān)的規(guī)定。《民事訴訟法》第229條規(guī)定：“被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書(shū)指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書(shū)指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民訴意見(jiàn)》)第294條規(guī)定：“民事訴訟法第二百二十九條規(guī)定的加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息，是指在按銀行同期貸款利率計(jì)付的債務(wù)利息上增加一倍。”第295條規(guī)定：“被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書(shū)指定的期間履行非金錢(qián)給付義務(wù)的，無(wú)論是否已給申請(qǐng)執(zhí)行人造成損失，都應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金?！瓫](méi)有造成損失的，遲延履行金可以由敬老院根據(jù)具體案件情況決定?！倍诜ㄔ旱膶?shí)際執(zhí)行工作中卻對(duì)以上法律及司法解釋規(guī)定的適用產(chǎn)生了各種不同的方式，造成遲延履行期間債務(wù)利息計(jì)算的混亂情形，筆者基于執(zhí)行工作實(shí)踐分析遲延履行期間債務(wù)利息的法律漏洞并提出酌見(jiàn)，希望能夠?qū)σ?guī)范遲延履行期間債務(wù)利息的計(jì)算起到一定的理論探討作用。

一、遲延履行期間債務(wù)利息計(jì)算的時(shí)間

對(duì)遲延履行期間債務(wù)利息計(jì)算的開(kāi)始時(shí)間，各地法院都可依據(jù)《民訴意見(jiàn)》第293條的規(guī)定執(zhí)行，即遲延履行期間的利息或遲延履行金自判決、裁定和其他法律文書(shū)指定的履行期間屆滿(mǎn)的次日起計(jì)算。而在實(shí)踐執(zhí)行程序中，個(gè)案的不同判決、裁定給付內(nèi)容導(dǎo)致遲延履行期間債務(wù)利息開(kāi)始計(jì)算的時(shí)間產(chǎn)生了變異的理解。如我院執(zhí)行的一個(gè)案件，被執(zhí)行人田某拖欠申請(qǐng)執(zhí)行人于某15萬(wàn)元的貨款，判決生效后在一個(gè)月的履行期內(nèi)田某未自動(dòng)履行，申請(qǐng)執(zhí)行人于某提出執(zhí)行申請(qǐng)，案件受理后，被執(zhí)行人田某在執(zhí)行通知書(shū)確定的履行期間內(nèi)自動(dòng)給付了1萬(wàn)元執(zhí)行款，此后每隔一個(gè)月給付申請(qǐng)執(zhí)行人1萬(wàn)至2萬(wàn)元不等的執(zhí)行款，此案件共執(zhí)行一年的期限才全部給付完畢。此時(shí)申請(qǐng)執(zhí)行人于某要求被執(zhí)行人田某給付遲延履行期間的債務(wù)利息，而對(duì)于開(kāi)始計(jì)算的時(shí)間及執(zhí)行期間內(nèi)利息的計(jì)算方法，執(zhí)行小組之間的成員產(chǎn)生了意見(jiàn)分歧，有的認(rèn)為被執(zhí)行人雖然是分期給付的執(zhí)行款，但是也是自動(dòng)履行了，不應(yīng)當(dāng)機(jī)械地認(rèn)為是遲延履行，不應(yīng)計(jì)算利息;有的認(rèn)為被執(zhí)行人雖然是分期自動(dòng)給付了執(zhí)行款，但是這種分期給付并非系與申請(qǐng)執(zhí)行人和解的結(jié)果，因此也應(yīng)屬于遲延履行，應(yīng)計(jì)算利息，但利息計(jì)算的開(kāi)始時(shí)間不應(yīng)從判決確定的履行期間屆滿(mǎn)的次日起計(jì)算，而應(yīng)對(duì)被執(zhí)行人分期給付的期間分段計(jì)算。筆者同意后一種觀點(diǎn)，雖然法律并沒(méi)有明確規(guī)定此種分期給付情形如何計(jì)算，但只要不是出于雙方當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議而形成的分期給付，或得到申請(qǐng)執(zhí)行人同意的分期給付，則應(yīng)屬于被執(zhí)行人單方面的遲延履行給付義務(wù)，計(jì)算遲延履行期間的債務(wù)利息是對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人合法權(quán)益的法律保護(hù)。而開(kāi)始計(jì)算利息的時(shí)間就此案來(lái)講不宜以判決確定的履行期間屆滿(mǎn)的次日起計(jì)算，因被執(zhí)行人自動(dòng)履行了部分給付義務(wù)，此時(shí)從公平、公正的原則來(lái)講，以根據(jù)其分期給付的期間進(jìn)行分段計(jì)算為宜。

二、利息計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)

由于《民事訴訟法》和《民訴意見(jiàn)》對(duì)于遲延履行期間的債務(wù)利息計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定不詳細(xì)，造成各地法院、雙方當(dāng)事人對(duì)于利息計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)即利率各有不同的理解，《民訴意見(jiàn)》只規(guī)定按照銀行同期貸款利率的雙倍計(jì)算，而此規(guī)定依據(jù)的銀行應(yīng)如何參照?現(xiàn)在我國(guó)除人民銀行每年會(huì)發(fā)布更新的基準(zhǔn)利率外，各商業(yè)銀行均有貸款利率，且有權(quán)對(duì)人民銀行的基準(zhǔn)利率進(jìn)行上浮調(diào)整。兩方當(dāng)事人就此產(chǎn)生了異議，被執(zhí)行人認(rèn)定應(yīng)以人民銀行發(fā)布的基準(zhǔn)利率為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，申請(qǐng)執(zhí)行人則認(rèn)定應(yīng)以商業(yè)銀行中得率最高者為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。這樣計(jì)算的利息中間的差距少則幾千元，多達(dá)幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)元，由于法律及司法解釋規(guī)定的不規(guī)范，“銀行”的理解的廣泛性，導(dǎo)致利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)利率的參考出現(xiàn)了各種版本，各商業(yè)銀行之間的利率也是相差甚多。筆者認(rèn)為，作為遲延履行期間的債務(wù)利息計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以人民銀行發(fā)布的基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，人民銀行系國(guó)家的行政機(jī)關(guān)，對(duì)各商業(yè)銀行有相應(yīng)的權(quán)利，商業(yè)銀行規(guī)定的利率也系緣于人民銀行的基準(zhǔn)利率，雖然可以有條件的進(jìn)行上浮調(diào)整，這僅僅是國(guó)家為了調(diào)整商業(yè)銀行的操作動(dòng)作規(guī)程及盈收而做的自由裁量的規(guī)定，法院執(zhí)行的法律文書(shū)系代表著國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)作出的有絕對(duì)法律效力的規(guī)范性文件，其依據(jù)的也應(yīng)是國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)發(fā)布的無(wú)爭(zhēng)議的標(biāo)準(zhǔn)，而此標(biāo)準(zhǔn)即應(yīng)為中國(guó)人民銀行發(fā)布的基準(zhǔn)利率。

三、對(duì)遲延履行期間債務(wù)利息計(jì)算規(guī)范操作的構(gòu)想

由于執(zhí)行工作中出現(xiàn)的各種利息計(jì)算不規(guī)范不標(biāo)準(zhǔn)的情形，最高人民法院應(yīng)頒發(fā)相應(yīng)的司法解釋或司法文件，以由各級(jí)人民法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)予以參照，對(duì)于利息計(jì)算中期間開(kāi)始和結(jié)束、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)利率、個(gè)案計(jì)算參照等，這樣不僅可以讓法院有法律依據(jù)，也可以讓當(dāng)事人在利息計(jì)算方面不再產(chǎn)生異議，不用因利息計(jì)算的不同而影響執(zhí)行效果。