一．不動產(chǎn)抵押合同無效的情形

不動產(chǎn)抵押合同被認(rèn)定無效的一般有四種情況：

1、抵押合同是主合同的從合同，主合同無效則抵押合同無效。

2、主體不適合的無效抵押合同，如抵押人不是抵押物的所有權(quán)人或處分權(quán)人，又比如企業(yè)法人的分支機構(gòu)、職能機構(gòu)對外簽署的抵押合同

3、意思表示不真實的抵押合同，如企業(yè)法人能舉證出他人盜用公章與合法證明材料對外簽署的抵押合同。

4、不符合法定形式要件的無效抵押合同，如不動產(chǎn)抵押合同未經(jīng)登記備案的。

對于被確認(rèn)無效的不動產(chǎn)抵押合同《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》對此均有規(guī)定。債務(wù)人、抵押人、債權(quán)人有過錯的應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。這種民事責(zé)任屬于締約過失責(zé)任。

二．不動產(chǎn)抵押合同的簽訂

一般來說，簽訂不動產(chǎn)抵押合同要經(jīng)過審查、估價等程序。抵押物的審查可分為三個方面：抵押人主體資格審查、抵押物權(quán)屬審查、抵押物的價值審查。確定抵押物的價值，是簽訂抵押合同的一個十分重要的問題，如果抵押物價值小于或等于所擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額，在處分抵押物時，抵押權(quán)人就可能不夠清償。

因此，抵押財產(chǎn)的準(zhǔn)確評估直接關(guān)系到抵押權(quán)人和抵押人的切身利益，評估過高則可能損害抵押權(quán)人利益，過低則可能損害抵押人利益。抵押財產(chǎn)的評估是一項專業(yè)性很強的工作，因為抵押物的價值是變動的，如以土地使用權(quán)作抵押，則可能因土地的升值或者貶值而影響原有價值。因此，應(yīng)由評估機構(gòu)組織專業(yè)技術(shù)人員進行評估，而不能單方認(rèn)定。確定了抵押財產(chǎn)價值，還要確定抵押率。確定抵押率通?？紤]的因素包括：所擔(dān)保債權(quán)、抵押物在擔(dān)保期限內(nèi)的折舊、實現(xiàn)抵押權(quán)所需的費用及其他支出、稅收等。