根據(jù)物權(quán)法第一百九十五條的規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)行的途徑有兩種，即協(xié)議實(shí)行和拍賣、變賣。

一、抵押權(quán)的協(xié)議實(shí)行

協(xié)議實(shí)行，就是對抵押物協(xié)議折價(jià)，是在抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)已屆清償期后，抵押權(quán)人和抵押人協(xié)議以抵押物替代清償受擔(dān)保的債權(quán)，由抵押權(quán)人取得抵押物的所有權(quán)，受擔(dān)保債權(quán)在協(xié)議抵償?shù)慕痤~范圍內(nèi)消滅的一種抵押權(quán)實(shí)行方法。抵押物協(xié)議折價(jià)應(yīng)以不損害其他抵押權(quán)人利益為條件。

抵押物協(xié)議折價(jià)應(yīng)當(dāng)符合下列要件：

（1）須抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已屆清償期。

（2）須抵押人與抵押權(quán)人達(dá)成抵押物折價(jià)協(xié)議。一是抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)訂立抵押物折價(jià)移轉(zhuǎn)所有權(quán)的協(xié)議；二是當(dāng)?shù)盅喝藶榈谌藭r(shí)，抵押物折價(jià)協(xié)議不僅是抵押權(quán)人與債務(wù)人達(dá)成協(xié)議，而且必須經(jīng)第三人（抵押人）同意，否則不生效力；三是抵押物折價(jià)協(xié)議應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不得欺詐、脅迫，否則，有違誠實(shí)信用原則，應(yīng)為無效或可撤銷；四是根據(jù)物權(quán)法第一百九十五條“抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣，應(yīng)當(dāng)參照市場價(jià)格”之規(guī)定，抵押物折價(jià)的價(jià)格要公平，以參照市場價(jià)格為依據(jù)；五是抵押物折價(jià)協(xié)議的生效是否以登記為必要，以法律規(guī)定辦理，凡抵押物所有權(quán)或使用權(quán)之取得應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記的，以權(quán)屬登記之日起生效。

（3）抵押物協(xié)議折價(jià)應(yīng)為清償受抵押擔(dān)保的債權(quán)為目的。

（4）抵押物協(xié)議折價(jià)不得損害其他抵押權(quán)人利益。凡是抵押物折價(jià)協(xié)議有損其他抵押權(quán)人和債權(quán)人的利益，其他抵押權(quán)人和債權(quán)人可根據(jù)合同法第七十四條、第七十五條行使撤銷權(quán)。對此，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第五十七條第二款規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿后抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人可以協(xié)議以抵押物折價(jià)取得抵押物。但是，損害順序在后的擔(dān)保物權(quán)人和其他債權(quán)人利益的，人民法院可以適用合同法第七十四條、第七十五條的有關(guān)規(guī)定。”

物權(quán)法第一百九十五條規(guī)定，協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。該一年應(yīng)當(dāng)為除斥期間，即不存在中斷、中止和延長的情形。

二、抵押物拍賣和變賣是指什么

1、抵押物拍賣。抵押物拍賣受償是抵押權(quán)實(shí)行的最為普遍的方式。抵押權(quán)人與抵押人之間通過協(xié)議對抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣的，屬于任意拍賣；而抵押權(quán)人與抵押人就抵押權(quán)發(fā)生爭議而訴至法院的，人民法院經(jīng)審理后判決拍賣抵押財(cái)產(chǎn)的，則為強(qiáng)制拍賣。以拍賣的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)具有較多優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)榕馁u是以公開競價(jià)的方式出賣標(biāo)的物，因此，拍賣的成交價(jià)格能夠最大限度地體現(xiàn)拍賣財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，既有利于維護(hù)抵押人的利益，也能充分發(fā)揮抵押財(cái)產(chǎn)對債權(quán)的擔(dān)保功能，從而維護(hù)抵押權(quán)人的利益。

2、抵押物的變賣。抵押物變賣清償，是指在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議將抵押物出賣，而以出賣的價(jià)格清償受抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)。抵押物變賣簡便易行、省時(shí)省力，是抵押權(quán)實(shí)行的一種較為普遍的方式，但在變賣時(shí)，應(yīng)根據(jù)物權(quán)法第一百九十五條之規(guī)定，參照當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行，以保證抵押物變賣的價(jià)格的公正。

需要特別提及的是，根據(jù)《解釋》第七十三條之規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)行的方法無論是抵押物協(xié)議折價(jià)，還是抵押物拍賣、變賣，其價(jià)款超過所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有；其不足部分應(yīng)由債務(wù)人清償，抵押人（第三人）不再承擔(dān)不足部分的責(zé)任。因?yàn)榈谌朔菫橹鱾鶆?wù)的債務(wù)人，他只能在其提供抵押物的范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，超過此界限，則其理應(yīng)不承擔(dān)任何責(zé)任，這也是第三人愿意提供抵押擔(dān)保的原因之一。要防止和杜絕讓第三人超出抵押物價(jià)值而無限度地承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任的錯誤做法。

在司法實(shí)踐中，抵押人的權(quán)利義務(wù)會因抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值的增減而受影響。對抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值計(jì)算的時(shí)間應(yīng)明確為抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，而非抵押權(quán)設(shè)定時(shí)的價(jià)值。當(dāng)事人設(shè)定抵押時(shí)，未對抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估，或者估價(jià)失誤，或者設(shè)定抵押的當(dāng)時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值與所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額相當(dāng)，后因市場波動等不可預(yù)測的原因?qū)е碌盅贺?cái)產(chǎn)價(jià)值下跌的，在債務(wù)清償時(shí)應(yīng)對抵押財(cái)產(chǎn)重新估價(jià)，按照抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的價(jià)值進(jìn)行清償，抵押權(quán)人無權(quán)按抵押設(shè)定時(shí)約定的價(jià)值向債務(wù)人追償。

抵押權(quán)設(shè)定后，抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，抵押人不享有使增加的價(jià)值脫離擔(dān)保的權(quán)利；抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，抵押人不承擔(dān)按減少的價(jià)值補(bǔ)充擔(dān)保的義務(wù)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)款低于抵押權(quán)設(shè)定時(shí)約定價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)按照抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的價(jià)值進(jìn)行清償，不足清償全部債權(quán)的，抵押系由債務(wù)人以外的第三人提供的，第三人對剩余的債權(quán)不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。此時(shí)，如果抵押人系債務(wù)人的，債務(wù)人對剩余的債權(quán)亦不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，剩余的債權(quán)僅能作為一般債權(quán)由債務(wù)人負(fù)清償責(zé)任。