一、不動產(chǎn)抵押的設(shè)立要件

不動產(chǎn)抵押設(shè)立要件主要包括：

①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應(yīng)具備權(quán)利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán)；

②抵押物必須符合法律規(guī)定。從各國立法來看，并非所有不動產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán)，根據(jù)我國《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，下列不動產(chǎn)是不能作抵押的。

A、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的不動產(chǎn)；

B、列入文物保護的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物；

C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

D、被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法查封的不動產(chǎn)；

E、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清或有爭議的財產(chǎn)；

F、來自全體共有人書面同意的不動產(chǎn)；

G、未取得合法權(quán)證的違法建筑物。

③價值評估應(yīng)該公允。抵押物的價值應(yīng)該經(jīng)過具有評估資格的評估機構(gòu)進行評估，做出合理公允的評估報告，然后根據(jù)評估的價值確定抵押率和擔(dān)保價值；

④辦理抵押登記。依照我國法律，不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

二、如何設(shè)立不動產(chǎn)抵押

1．不動產(chǎn)抵押合同的簽訂

一般來說，簽訂不動產(chǎn)抵押合同要經(jīng)過審查、估價等程序。抵押物的審查可分為三個方面：抵押人主體資格審查、抵押物權(quán)屬審查、抵押物的價值審查。如何確定抵押物的價值，是簽訂抵押合同的一個十分重要的同題，如果抵押物價值小于或等于所擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額，在處分抵押物時，抵押權(quán)人就可能不夠清償。

因此，抵押財產(chǎn)的準(zhǔn)確評估直接關(guān)系到抵押權(quán)人和抵押人的切身利益，評估過高則可能損害抵押權(quán)人利益，過低則可能損害抵押人利益。抵押財產(chǎn)的評估是一項專業(yè)性很強的工作，因為抵押物的價值是變動的，如以土地使用權(quán)作抵押，則可能因土地的升值或者貶值而影響原有價值。因此，應(yīng)由評估機構(gòu)組織專業(yè)技術(shù)人員進行評估，而不能～ 方單獨認定。確定了抵押財產(chǎn)價值，還要確定抵押率。確定抵押率通常考慮的因素包括：所擔(dān)保債權(quán)、抵押物在擔(dān)保期限內(nèi)的折舊、實現(xiàn)抵押權(quán)所需的費用及其他支出、稅收等。

2．不動產(chǎn)抵押合同的登記

《物權(quán)法》不動產(chǎn)抵押合同成立即生效，但不動產(chǎn)抵押權(quán)需登記后才生效。不動產(chǎn)抵押合同何時生效，（擔(dān)保法）實施之前有三種規(guī)定。一種規(guī)定自簽訂之日生效，一種規(guī)定為辦理抵押登記之日起生效，還一種規(guī)定自公證之日起生效。（擔(dān)保法）參照國際通行作法，規(guī)定以房地產(chǎn)為抵押標(biāo)的物的抵押臺同“自登記之日生效：同時《擔(dān)保法》對土地使用權(quán)和房屋、其他附著物的抵押登記部門作了規(guī)定。但對登記期限登記費用等并未規(guī)定。實踐中登記部門登記的抵押期限大都是半年或者一年，這樣，使得抵押人要不斷辦理延續(xù)登記手續(xù)和再次交納登記費用，影響了當(dāng)事人辦理抵押登記的積極性。