一、不動產(chǎn)抵押是指什么？

不動產(chǎn)抵押，是指以不動產(chǎn)為抵押標的物而設立的抵押。是最普遍的抵押形式，由于不動產(chǎn)的特殊性，抵押人不轉移對其的占有即可達到擔保之目的，因此在實踐中受到社會的普通歡迎。

二、不動產(chǎn)抵押具有哪些特征？

不動產(chǎn)抵押是一種物權擔保，因此，它具有物權的排他性和追及性等一般特征，同時由于抵押權的特殊性，使其又有自身的特征，從而也有別于其他擔保。

1、從屬性。不動產(chǎn)抵押是為擔保債務的償還而設立的，其從屬性是明顯的。不動產(chǎn)抵押合同從屬于主合同，即抵押合同的發(fā)生和存在必須以主合同的存在為前提。抵押的從屬性主要表現(xiàn)在三個方面：成立上的從屬性，消滅上的從屬性和處分上的從屬性，抵押的成立需要以存在相應的債權為前提，不能擺脫主臺同而單獨設立不動產(chǎn)抵押合同。被擔保的主合同終止，抵押合同電終止。不能將抵押權與主合同分離而使其單獨存在或單獨轉讓。既不能離開主合同而單獨轉讓抵押權，也不可只保留抵押權而轉讓主合同。

2、優(yōu)先受償性。有關不動產(chǎn)抵押擔保制度的立法，通常也是以此為立足點的，例如，1964年制定頒行的蘇俄民法典第192條規(guī)定：“由于抵押，在債務人不履行抵押擔保的債時，債權人(抵押權人)有權比其他債權人優(yōu)先從抵押財產(chǎn)的價值中得到清償”。我國民法通則及擔保法的規(guī)定也突出了優(yōu)先受償性，以滿足債權救濟要求。在一些房地產(chǎn)抵押法規(guī)中，規(guī)定則更為明確。

3、補充性。只有在債務人不履行合同義務時，才發(fā)生要求擔保人履行擔保責任的問題。因此，不動產(chǎn)抵押人承擔責任具有樸充性，如果債務人履行合同義務，則不發(fā)生抵押人承擔責任的問題。

4、特定性。包含兩個意思：一是抵押擔保的數(shù)額是一定的，抵押物的價值與擔保的債權也大體是一致的。(擔保法)規(guī)定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。”如果抵押物的價值小于被擔保的債權，則債權人就可能無法全部清償。在這種情況下，抵押權人雖可要求抵押人就超出抵押物金額部分作為普通債權償還。但無疑增大了抵押權人受償?shù)娘L險。二是抵押標的是特定的。用作保證的財產(chǎn)是不特定的，而抵押物則必須是特定的。抵押物的特定化是物權排他性的必然要求，對此，各國還規(guī)定公示登記制度，對抵押物通過公示登記使之進一步特定化。

5、不轉移占有性。不動產(chǎn)抵押均不轉移占有，抵押人對抵押財產(chǎn)仍能繼續(xù)行使占有、使用、收益和處分的權利。這是區(qū)別于其他擔保的一個顯著特點。不轉移占有，有利于抵押人通過對抵押物的使用、收益而增加清償債務的能力，有利于抵押權人避免因直接占有所帶來的使用、收益、維護和保管的種種不便，減輕 抵押權人的負擔。有鑒于此，抵押成為抵押權人和抵押人都樂意接受的一種擔保方式。