一、不動(dòng)產(chǎn)抵押是指什么？

不動(dòng)產(chǎn)抵押，是指以不動(dòng)產(chǎn)為抵押標(biāo)的物而設(shè)立的抵押。是最普遍的抵押形式，由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，抵押人不轉(zhuǎn)移對(duì)其的占有即可達(dá)到擔(dān)保之目的，因此在實(shí)踐中受到社會(huì)的普通歡迎。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押具有哪些特征？

不動(dòng)產(chǎn)抵押是一種物權(quán)擔(dān)保，因此，它具有物權(quán)的排他性和追及性等一般特征，同時(shí)由于抵押權(quán)的特殊性，使其又有自身的特征，從而也有別于其他擔(dān)保。

1、從屬性。不動(dòng)產(chǎn)抵押是為擔(dān)保債務(wù)的償還而設(shè)立的，其從屬性是明顯的。不動(dòng)產(chǎn)抵押合同從屬于主合同，即抵押合同的發(fā)生和存在必須以主合同的存在為前提。抵押的從屬性主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：成立上的從屬性，消滅上的從屬性和處分上的從屬性，抵押的成立需要以存在相應(yīng)的債權(quán)為前提，不能擺脫主臺(tái)同而單獨(dú)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押合同。被擔(dān)保的主合同終止，抵押合同電終止。不能將抵押權(quán)與主合同分離而使其單獨(dú)存在或單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。既不能離開主合同而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)，也不可只保留抵押權(quán)而轉(zhuǎn)讓主合同。

2、優(yōu)先受償性。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保制度的立法，通常也是以此為立足點(diǎn)的，例如，1964年制定頒行的蘇俄民法典第192條規(guī)定：“由于抵押，在債務(wù)人不履行抵押擔(dān)保的債時(shí)，債權(quán)人(抵押權(quán)人)有權(quán)比其他債權(quán)人優(yōu)先從抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值中得到清償”。我國民法通則及擔(dān)保法的規(guī)定也突出了優(yōu)先受償性，以滿足債權(quán)救濟(jì)要求。在一些房地產(chǎn)抵押法規(guī)中，規(guī)定則更為明確。

3、補(bǔ)充性。只有在債務(wù)人不履行合同義務(wù)時(shí)，才發(fā)生要求擔(dān)保人履行擔(dān)保責(zé)任的問題。因此，不動(dòng)產(chǎn)抵押人承擔(dān)責(zé)任具有樸充性，如果債務(wù)人履行合同義務(wù)，則不發(fā)生抵押人承擔(dān)責(zé)任的問題。

4、特定性。包含兩個(gè)意思：一是抵押擔(dān)保的數(shù)額是一定的，抵押物的價(jià)值與擔(dān)保的債權(quán)也大體是一致的。(擔(dān)保法)規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值?！比绻盅何锏膬r(jià)值小于被擔(dān)保的債權(quán)，則債權(quán)人就可能無法全部清償。在這種情況下，抵押權(quán)人雖可要求抵押人就超出抵押物金額部分作為普通債權(quán)償還。但無疑增大了抵押權(quán)人受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。二是抵押標(biāo)的是特定的。用作保證的財(cái)產(chǎn)是不特定的，而抵押物則必須是特定的。抵押物的特定化是物權(quán)排他性的必然要求，對(duì)此，各國還規(guī)定公示登記制度，對(duì)抵押物通過公示登記使之進(jìn)一步特定化。

5、不轉(zhuǎn)移占有性。不動(dòng)產(chǎn)抵押均不轉(zhuǎn)移占有，抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)仍能繼續(xù)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這是區(qū)別于其他擔(dān)保的一個(gè)顯著特點(diǎn)。不轉(zhuǎn)移占有，有利于抵押人通過對(duì)抵押物的使用、收益而增加清償債務(wù)的能力，有利于抵押權(quán)人避免因直接占有所帶來的使用、收益、維護(hù)和保管的種種不便，減輕 抵押權(quán)人的負(fù)擔(dān)。有鑒于此，抵押成為抵押權(quán)人和抵押人都樂意接受的一種擔(dān)保方式。