一、怎么在轉(zhuǎn)按揭中規(guī)避風(fēng)險

整個流程大致為：賣方向銀行提出申請→銀行審核同意后，簽訂三方協(xié)議→簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同→買方向銀行提出貸款申請→銀行審批→簽訂新的借款合同→辦理產(chǎn)權(quán)過戶和抵押登記手續(xù)→發(fā)放貸款→賣方歸還貸款。

這里還需了解的是，申請二手房轉(zhuǎn)按揭需要符合以下條件：

(1)售房人出售房屋已擁有《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》，在解除原借款行抵押手續(xù)后可以上市流通;

(2)售房人還貸情況良好，且原借款銀行同意售房人提前還清貸款;

(3)借款人為年滿18年周歲的具有完全民事行為能力并有合法、有效的居留身份;

(4)借款人年齡加貸款年限無論男女不超過65周歲;

(5)借款人具備償還貸款本息的能力;

(6)所購房屋在規(guī)定的區(qū)域內(nèi)，且房屋產(chǎn)權(quán)明晰;

(7)所購房產(chǎn)不在拆遷公告的范圍內(nèi);

(8)借款人在提出借款申請時，有不低于購房價款20%自有資金，商用房不得低于40%的自有資金;

(9)借款人已與售房人簽訂真實有效的《房屋買賣合同》;

(10)借款人同意將所購房產(chǎn)作為貸款的抵押物;

(11)銀行規(guī)定的其他條件。

此外，還要注意貸款期限的問題，根據(jù)規(guī)定轉(zhuǎn)按揭貸款的期限最長為30年，不受原借款剩余期限的限制，但也不超過所購住房的剩余使用年限。

二、如何執(zhí)行抵押財產(chǎn)

應(yīng)首先執(zhí)行抵押財產(chǎn)，如有不足，才能執(zhí)行其它財產(chǎn)。

抵押，在銀行或地產(chǎn)界稱為按揭，是指提供私人資產(chǎn)(不論是否為不動產(chǎn))作為債務(wù)擔(dān)保的動作，多發(fā)生于購買房地產(chǎn)時銀行借出的抵押貸款或在典當(dāng)商折現(xiàn)非不動產(chǎn)的物品。一般，借款可以分為“有抵押借貸”和“無抵押借貸”兩種，而抵押就是屬前者。

1、抵押物的存在阻卻了債權(quán)人執(zhí)行財產(chǎn)的選擇權(quán)。擔(dān)保物的選擇權(quán)發(fā)生于借款合同簽定之時，在執(zhí)行程序中，A銀行不享有執(zhí)行財產(chǎn)的選擇權(quán)。不動產(chǎn)擔(dān)保有別于保證，其特點是以特定的財產(chǎn)保證債權(quán)人債權(quán)的優(yōu)先實現(xiàn)，并具有追及效力。抵押合同經(jīng)登記生效后，未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，抵押人的轉(zhuǎn)讓行為歸于無效。擔(dān)保法第33條規(guī)定：“本法所稱抵押，是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第34條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財產(chǎn)為抵押物?！笨梢姡盅菏菍谋ＷC，其所保證的債務(wù)是特定的。

2、債權(quán)人選擇執(zhí)行債務(wù)人的財產(chǎn)應(yīng)符合法律的公平、公正原則。抵押權(quán)的設(shè)定，是為保證債權(quán)的實現(xiàn)，限制抵押物進(jìn)行流轉(zhuǎn)，具有穩(wěn)定性和特定性。債務(wù)人對抵押物以外的財產(chǎn)，享有自由的支配和處置權(quán)，發(fā)揮財產(chǎn)流通價值，取得企業(yè)的經(jīng)營效益。如果債權(quán)人在不放棄抵押權(quán)的基礎(chǔ)上，申請法院執(zhí)行抵押人的其它財產(chǎn)，就會造成債務(wù)人的負(fù)擔(dān)過重，亦出現(xiàn)超值查封，不利于債務(wù)人的經(jīng)營與發(fā)展，亦違反了不充許超值查封的法律規(guī)定。例如，甲因修理乙的汽車，因乙沒有給付修車費，甲留置乙的汽車形成留置物權(quán)。甲將被留置車輛處置后，仍不能足額滿足修車費及其它費用的情況下，才能對乙的其它財產(chǎn)主張權(quán)利。再如，丙將提單質(zhì)押給丁，丁逾期履行義務(wù)，丙享有外分提單項下財產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。換言之，甲放棄對維修車輛的留置，而要求乙提供其它車輛留置，就不能形成法定留置關(guān)系;丙放棄提單質(zhì)押權(quán)利，而要求丁給付現(xiàn)款，丙就不具有對提單項下財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)與留置權(quán)、質(zhì)權(quán)相同，是以物或權(quán)利的擔(dān)保保證債權(quán)的實現(xiàn)，并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，應(yīng)以法律的公平、公正原則為基礎(chǔ)。