一．不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，適用善意取得，我們歸納起來主要以下四個(gè)要件：

其一、讓與人對(duì)讓與的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)無處分權(quán)。對(duì)財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)是屬于財(cái)產(chǎn)所有人的，特別需要注意的是，在審理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得案件中，讓與人是無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的，如果讓與人有權(quán)處分是不適用善意取得的問題。

其二、受讓人受讓該財(cái)產(chǎn)時(shí)是善意的。財(cái)產(chǎn)的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用善意取得。因此，所謂“善意”，我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對(duì)轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的情形不知情。

其三、受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)是基于合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓行為。善意取得是以有償取得為前題條件，受讓人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，必須以相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)或金錢支付給出讓人。由此可見，受讓人無償取得不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的，不適用善意取得制度。

其四、已作權(quán)利的變更登記。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)存在的主要表現(xiàn)形式，如果受讓人沒有及時(shí)作權(quán)利的變更登記，也就沒有善意取得適用的余地。因此，符合以上四個(gè)條件即可適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，原權(quán)利人只能向無權(quán)處分人要求賠償，而不能及時(shí)向受讓人行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得要注意什么

隨著2007年10月1日《中華人民共和國物權(quán)法》的實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的案件會(huì)越來越多，這對(duì)每一名從事民事審判工作的審判人員來說都是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。為此，筆者認(rèn)為，審理好此類案件應(yīng)注意以下幾個(gè)問題。

第一、關(guān)于如何認(rèn)定受讓人受讓該財(cái)產(chǎn)是善意的問題。

在認(rèn)定受讓人是否為善意時(shí)，我們從善意的字面上理解，是指行為人做事是出于好意，而不是惡意內(nèi)心活動(dòng)狀況;從法律概念角度，善意作為人的主觀活動(dòng)，雖不顯于外部，但有他衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，作為審判人員來說，在審理此類案件中，應(yīng)當(dāng)采取一定的方式和方法，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)采取推定的方法，即推定受讓人是善意的，應(yīng)當(dāng)由原權(quán)利人對(duì)受讓人是否具有惡意進(jìn)行舉證，如果不能證明受讓人為惡意，則推定受讓人為善意。如果完全由受讓人就其出于惡意來作出舉證，則違背了民事訴訟“誰主張，誰舉證”的一般原則，同時(shí)加重了受讓人的舉證負(fù)擔(dān)，不利于保護(hù)善意第三人的利益，對(duì)受讓人也是不公平的。

第二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的問題。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的法理基礎(chǔ)是物權(quán)公示，所謂的物權(quán)公示是指物權(quán)的各種變動(dòng)必須以一種可以公開的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)公示，并進(jìn)而決定物權(quán)的變動(dòng)效力。因此，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，對(duì)于善意的第三人取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是以登記為要件的，不正確和錯(cuò)誤登記是不適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。換言之，如果原權(quán)利人向受讓人請(qǐng)求返回原物，則受讓人可以善意取得為由對(duì)原權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行有效抗辯。從而使原權(quán)利人可以選擇一種對(duì)轉(zhuǎn)讓人最為有利的請(qǐng)求權(quán)對(duì)其提出主張或提起訴訟。這樣，我們就可以最大限度地保護(hù)善意的第三人利益，同時(shí)也符合本次立法的宗旨。

第三、關(guān)于土地所有權(quán)是否適用善意取得的問題。

對(duì)于該問題，筆者認(rèn)為，我國是社會(huì)主義公有制國家，土地作為國家所有權(quán)的客體，是國家最重要的資源。根據(jù)《憲法》第十條和《中華人民共和國物權(quán)法》第四十七條的規(guī)定，土地屬于國家和集體所有，任何人或其他組織不得因?yàn)樯埔庹加卸〉猛恋厮袡?quán)，也不因國家在一定期限內(nèi)沒有向占有人主張權(quán)利而喪失主張所有權(quán)請(qǐng)求權(quán)。因此，土地所有權(quán)是不適用善意取得制度。

第四、關(guān)于違章建筑是否適用善意取得的問題。

建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：“有下列情形之一的房屋不得出租，……(五)屬于違章建筑的。”《中華人民共和國民法通則》第五十八條的規(guī)定：“下列民事行為無效……(五)違反法律或社會(huì)公共利益的?！笨v觀上述二項(xiàng)法律的規(guī)定，屬于違章建筑的房屋，建房人建房時(shí)沒有履行相關(guān)的建房手續(xù)，他就不能合法取得房屋的所有權(quán)，同時(shí)根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，違章建筑的建造違反了強(qiáng)行法的規(guī)定，因此，不能成為交易的標(biāo)的物，所以也不存在善意取得制度適用的問題