一．哪些購房定金能返還
定金應該返還的情況：
1.如果開發(fā)商在認購意向書規(guī)定期限內(nèi)將購房者已認購房屋轉(zhuǎn)售其他第三人而導致未能正式簽約的，應雙倍返還購房者定金。
2.如果開發(fā)商未取得有關(guān)商品房銷售之合法證件或者由于開發(fā)商自身原因造成雙方不能簽署正式合同或者因此造成合同無效的，開發(fā)商應返還購房者之定金并承擔購房者的損失。
3.如果雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補充協(xié)議之內(nèi)容無法達成一致，而與認購意向書內(nèi)容無關(guān)，致使簽約不成的，則雙方不存在違約行為，開發(fā)商應將定金全額返還購房者。
4.如果認購意向書關(guān)于價格、面積和戶型等主要條款未做約定或者約定不清，而雙方如果對此內(nèi)容無法達成一致造成正式合同不能簽署的，開發(fā)商應返還購房者定金。
二．什么情況不能用定金罰則
1、視為不履行被擔保的債務的情況。
因當事人一方遲延履行或者有其他違約行為,致使合同目的不能實現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。
2、不完全履行合同時的定金罰則。
當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。
3、因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不適用定金罰則。
因合同關(guān)系以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當事人，可以依法向第三人追償
