一．抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)是什么

“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)。《擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒(méi)有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現(xiàn)。另外，我國(guó)法律規(guī)定：集體土地不可以用來(lái)抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來(lái)辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地。

登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無(wú)法收回，抵押登記也將到期，銀行將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。

二．房產(chǎn)怎樣擔(dān)保才能有效

房產(chǎn)抵押是借款合同中最常見(jiàn)的擔(dān)保形式。現(xiàn)實(shí)生活中，部分當(dāng)事人由于未按法律規(guī)定辦理抵押，致使房產(chǎn)抵押存在種種問(wèn)題——

一、未按我國(guó)《擔(dān)保法》要求辦理抵押物登記手續(xù)。我國(guó)《擔(dān)保法》第42條第2項(xiàng)規(guī)定，以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，必須到縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門(mén)辦理抵押物登記。簽訂抵押合同后不辦理抵押物登記的，抵押合同無(wú)效。

二、未經(jīng)房產(chǎn)所有權(quán)人同意，以他人房產(chǎn)作抵押。這樣做不但抵押關(guān)系無(wú)效，而且構(gòu)成侵權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第113條規(guī)定：“借款人以自己不享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的財(cái)產(chǎn)作抵押物的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押無(wú)效?！?/p>

三、未經(jīng)共有人同意以共有房產(chǎn)作抵押。這樣做不僅抵押關(guān)系無(wú)效，而且侵犯其他共有人的合法權(quán)益，由房產(chǎn)抵押引發(fā)侵權(quán)糾紛。

四、用于抵押的證件不齊全。房產(chǎn)抵押必須質(zhì)押房產(chǎn)證和土地使用證，有的當(dāng)事人只將房產(chǎn)證抵押，未將該房產(chǎn)的土地使用證抵押；或者只在抵押合同中規(guī)定以“某某房產(chǎn)作抵押”，而有效房產(chǎn)證件未交抵押權(quán)人掌握，致使抵押物失控，造成多頭抵押的不良后果。