一．如何設定房產(chǎn)抵押

房地產(chǎn)抵押的公示方法為登記。對此，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條、第六十一條，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十五條，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條、第三十一條均有明確規(guī)定，即"房地產(chǎn)抵押，應自抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的縣級以上房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記"、"房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效"?？梢?，房地產(chǎn)抵押登記是房地產(chǎn)抵押合同的必要的生效要件。

因此，當事人僅就抵押房產(chǎn)簽訂了房地產(chǎn)抵押合同并不導致抵押權的產(chǎn)生。首先，從法理上講，房地產(chǎn)抵押合同僅是當事人之間就抵押物設定抵押權的債權債務合同，其成立乃至生效之時，抵押權尚未產(chǎn)生，訂立抵押合同，屬于一種債權行為。抵押合同的履行，即抵押人實際設立抵押權予以抵押登記，才是物權行為;其次，國家在辦理房地產(chǎn)抵押登記時，對違反國家規(guī)定的強制性、禁止性規(guī)范的抵押登記予以堅決的否定，即使當事人雙方意思表示真實、一致，也不能承認其法律效力，而只對符合法律要求的抵押才予以設立登記，承認其法律效力。這種以國家行為直接強制干預的目的，也在于通過房地產(chǎn)抵押登記，可以有效地避免第三人因不知房地產(chǎn)已設立抵押而使自己遭受不測的損害，從而保證抵押權的順利實現(xiàn)。

抵押，實際上是一種物的擔保。因此，對抵押物的合法性審查是抵押有效與否和能否獲得登記的關鍵。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設立抵押：1、設立抵押時權屬有爭議(即權利主體不確定)的房地產(chǎn);2 、列入文物保護的或具有重要紀念意義的建筑物;3、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);4、用于科教、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);5、已被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn);6、其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。因此，我們建議您在辦理房地產(chǎn)抵押登記的過程中，首先應當考察該房產(chǎn)是否確屬您的好友名下，該房產(chǎn)是否屬國家允許抵押的范圍，在此前提之下，簽訂房地產(chǎn)抵押合同，并根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條、第三十一條的有關規(guī)定，自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記，從而使得房地產(chǎn)抵押得到法律的確認和保護，保證在主債權期限屆滿、債務人無法清償時，依法實現(xiàn)抵押權，有效的維護自身的合法權益。

二．房產(chǎn)抵押要注意什么

第一，首先要核實抵押人對該房產(chǎn)是否擁有合法的產(chǎn)權，是否有權設立抵押權。因為在某些情況下，抵押人對抵押的房產(chǎn)不擁有或者不完全擁有所有權，或者在此之前該房產(chǎn)已經(jīng)先行進行了抵押等等，那么他所作的抵押行為就有可能自始無效。比如某人雖然在名義上一直使用該房產(chǎn)，對外宣稱其擁有該房產(chǎn)的所有權，但實際其只是一個管理者，或者僅僅是該房產(chǎn)的共有權人之一。所以首先要讓抵押人出示房屋所有權以證明其權利。其次，要看該房產(chǎn)現(xiàn)在的權利狀態(tài)如何。

第二，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第四十九條的規(guī)定，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。抵押合同的主要條款有：1.雙方的自然狀況;2.被擔保債務的基本情況;3.抵押物的詳細描述、狀態(tài);4.抵押物在抵押關系存續(xù)期間的保管、收益、意外損失的責任、保險及保險收益;5.違約責任及爭議解決方式;6.抵押的期限;7.抵押物清償方式等等。

第三，由于抵押物具有不動產(chǎn)的特殊屬性，因此根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第四十八條的規(guī)定，應當憑房屋所有權證書到房屋管理部門進行房地產(chǎn)抵押登記。抵押登記有三個意義，一是對抵押權人權利的確認，保障其合法權益;二是將該房產(chǎn)抵押的情況通過房屋管理部門公示于眾，以保障其他人的利益;三是限制了抵押人可能在此期間處置該房產(chǎn)的可能。