一、設(shè)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)辦理登記嗎？

抵押合同的成立不等于抵押權(quán)的成立。房地產(chǎn)抵押是物權(quán)的變動(dòng)，抵押合同是物權(quán)變動(dòng)的原因行為，它是抵押關(guān)系成立的必要條件而非充分條件。抵押權(quán)人可因抵押合同的成立而產(chǎn)生請(qǐng)求權(quán)，即請(qǐng)求抵押人配合登記的權(quán)利，或在抵押物未經(jīng)登記的情況下，請(qǐng)求抵押人賠償損失的權(quán)利，但抵押權(quán)人不因抵押合同的成立直接取得抵押權(quán)。抵押權(quán)人在抵押物依法登記后方能取得抵押權(quán)。

如前文所述，《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定抵押合同登記之日起生效的錯(cuò)誤在于未能將原因行為和物權(quán)變動(dòng)加以區(qū)別，以致在實(shí)踐中被懷有惡意的抵押人利用，以消極對(duì)待抵押登記以促使抵押合同無(wú)效，免去其擔(dān)保責(zé)任。故此規(guī)定被《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》以相應(yīng)規(guī)定補(bǔ)正，抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗第三人，但抵押合同的效力仍應(yīng)被承認(rèn)。

二．抵押權(quán)什么時(shí)候生效

因此，抵押合同應(yīng)自成立時(shí)生效，抵押權(quán)自抵押物登記時(shí)成立。

1、登記生效時(shí)間的確定登記日期的確定，不僅對(duì)抵押權(quán)發(fā)生效力的時(shí)間，而且在數(shù)個(gè)擔(dān)保物權(quán)共存的情況下識(shí)別抵押權(quán)的先后順序都至為重要。登記日期是以當(dāng)事人申請(qǐng)抵押登記之日為準(zhǔn)，還是以登記部門核準(zhǔn)登記之日為準(zhǔn)，差別甚大。因當(dāng)事人一旦提交登記申請(qǐng)，對(duì)于登記部門何時(shí)能核準(zhǔn)登記無(wú)能為力，以同一抵押物設(shè)定整個(gè)抵押權(quán)，申請(qǐng)?jiān)谙鹊目赡芎藴?zhǔn)在后，申請(qǐng)?jiān)诤蟮目赡芎藴?zhǔn)在先。特別是在土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)這種互相關(guān)聯(lián)的標(biāo)的物需要在不同的登記部門登記的情況下，行政部門的辦事程序和效率之不同造成的申請(qǐng)與核準(zhǔn)的矛盾尤為突出。如果當(dāng)事人因自己不能控制的原因?qū)е聶?quán)利受到損害，勢(shì)必對(duì)當(dāng)事人不公平。因此，抵押登記以核準(zhǔn)之日為準(zhǔn)不可取，以申請(qǐng)之日為準(zhǔn)更有利于公平保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

所以，我國(guó)的司法解釋采取申請(qǐng)?jiān)谙戎髁x原則。抵押合同的當(dāng)事人向登記部門提交債務(wù)合同、抵押合同、土地使用權(quán)證或房屋所有權(quán)證之日，為登記申請(qǐng)之日;登記申請(qǐng)之日，為抵押登記之日;抵押登記之日，為抵押權(quán)成立之日．

2、登記申請(qǐng)日的查證登記申請(qǐng)日應(yīng)于抵押登記后核發(fā)的他項(xiàng)權(quán)利證上記載，當(dāng)事人也可公證或見(jiàn)證收案回執(zhí)作為佐證，既未記載、又無(wú)回執(zhí)的，在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可到登記部門查詢收案登記，或根據(jù)他項(xiàng)權(quán)證的編號(hào)查出相鄰編號(hào)的他項(xiàng)權(quán)證，以相鄰編號(hào)他項(xiàng)權(quán)證的登記申請(qǐng)日期判斷本抵押登記的申請(qǐng)日期。