一．設(shè)定房地產(chǎn)抵押未辦理登記的處理

抵押合同以設(shè)立抵押權(quán)為目的。未能辦理抵押物登記，則抵押權(quán)不能成立，抵押合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，但合同目的是否實(shí)現(xiàn)并不影響合同本身的效力。抵押權(quán)雖未成立，抵押合同仍對(duì)當(dāng)事人有拘束力，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

1、抵押人的責(zé)任范圍抵押物未能登記導(dǎo)致抵押權(quán)不能成立，抵押權(quán)人將可能蒙受損失而抵押人卻可以免除擔(dān)保責(zé)任，其結(jié)果不利于抵押權(quán)人而利于抵押人，故除合同無(wú)效的原因外，抵押物未能辦理登記的責(zé)任多在抵押人。

在主債權(quán)未受清償，抵押物又因抵押人違約未辦理登記的，抵押人的責(zé)任有多大?是擔(dān)保責(zé)任?還是違約責(zé)任?顯然，抵押人承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)是抵押合同。因抵押人未能履行抵押合同的義務(wù)而使抵押權(quán)不能成立，抵押權(quán)人無(wú)從對(duì)抵押標(biāo)的物行使抵押權(quán)，其所蒙受的損失是喪失合同約定的抵押標(biāo)的物的變價(jià)優(yōu)先受償并對(duì)抗第三人的權(quán)利，在此，抵押人所應(yīng)承擔(dān)的不是擔(dān)保責(zé)任，而是違約責(zé)任。抵押人承擔(dān)責(zé)任的范圍依其過(guò)錯(cuò)而定，但不能超過(guò)抵押合同約定的抵押標(biāo)的物的變價(jià)。

二．抵押中的優(yōu)先受償權(quán)是什么

2、抵押物未登記時(shí)的優(yōu)先受償權(quán)《<擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第五十九條規(guī)定：當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí)，因登記部門的原因致使其無(wú)法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。此規(guī)定看上去頗令人費(fèi)解。既然有優(yōu)先受償權(quán)，為何不能對(duì)抗第三人?既然不能對(duì)抗第三人，如何能叫優(yōu)先受償權(quán)?

要把本規(guī)定的債權(quán)人與其他債權(quán)人加以區(qū)別。其他債權(quán)人可能沒有簽訂抵押合同，或雖然簽訂抵押合同、但沒有辦理抵押物登記和收到抵押人的權(quán)利憑證。本規(guī)定的債權(quán)人簽訂了抵押合同，只因登記部門的原因未能辦理抵押物登記，但已收到抵押人交付的權(quán)利憑證，因此，相對(duì)其他債權(quán)人而言，本規(guī)定的債權(quán)人對(duì)合同約定的抵押物有優(yōu)先受償權(quán)。但是，畢竟抵押物沒有登記，本規(guī)定的債權(quán)人對(duì)該抵押物沒有物權(quán)，故不能與該抵押物的受讓人、經(jīng)登記的抵押權(quán)人和其他第三人相對(duì)抗。

因此，本規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)是對(duì)其他一般債權(quán)人而言?！暗谌恕眴沃甘茏屓耍?jīng)登記的抵押權(quán)人和其他享有物權(quán)的人，不包括其他一般債權(quán)人。本規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗享有物權(quán)的第三人。在沒有享有物權(quán)的第三人的情況下，對(duì)抵押合同約定的抵押標(biāo)的物，本規(guī)定的債權(quán)人可以優(yōu)先于其他一般債權(quán)人受償。