一、債務(wù)人履行債務(wù)的期限

抵押合同對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)的期限無(wú)須特別規(guī)定，依照主債務(wù)合同作相應(yīng)規(guī)定即可。

在最高額抵押中，雖然債務(wù)是在一定期限和范圍內(nèi)連續(xù)發(fā)生，且部分債務(wù)已在該期限內(nèi)被實(shí)際履行，但主債務(wù)合同仍須規(guī)定全部債務(wù)在特定的日期以前履行完畢，抵押合同也須相應(yīng)規(guī)定全部債務(wù)履行完畢的時(shí)間。

抵押合同規(guī)定債務(wù)履行的期限實(shí)際上是確定抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的條件，債務(wù)超過(guò)履行期而未受償?shù)?，抵押?quán)人即有權(quán)要求行使抵押權(quán)。

二、抵押物有哪些

抵押合同中有關(guān)抵押標(biāo)的物的規(guī)定應(yīng)當(dāng)盡可能明確而詳盡。

1、土地使用權(quán)以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，抵押合同應(yīng)載明土地的具體方位、四至、面積、性質(zhì)(是出讓土地還是劃撥土地)、用途、狀況(是生地還是熟地)、評(píng)估價(jià)值及權(quán)利歸屬等。

劃撥土地使用權(quán)的抵押，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》并未明文禁止，惟在第五十條規(guī)定其處分所得應(yīng)先用于繳交土地使用權(quán)出讓金，余下部分方可由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。此規(guī)定留下兩點(diǎn)疑問(wèn)：

(1)劃撥土地使用權(quán)的用地人本與政府無(wú)出讓合同關(guān)系，即便有出讓合同，所應(yīng)繳納的出讓金也屬債的性質(zhì)，何以與抵押權(quán)相對(duì)抗并可先于抵押權(quán)而受償?前文曾討論將其作為一種法定抵押權(quán)考慮，實(shí)屬無(wú)奈，未知妥否。

(2)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押有不同的審批手續(xù)，因而存在法律上的漏洞。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批，但抵押卻無(wú)須審批，于是存在當(dāng)事人通過(guò)抵押劃撥用地的方式轉(zhuǎn)讓劃撥用地以故意規(guī)避政府審批的可能性。

2、房屋以房屋設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)在抵押合同中說(shuō)明房屋的位置、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、面積、用途、裝修、共用土地的面積和評(píng)估價(jià)值等，如果房屋所在區(qū)域的公共設(shè)施或者配套設(shè)施對(duì)房屋的價(jià)值有較大影響，該公共設(shè)施或配套設(shè)施宜在抵押合同中一一列明，同時(shí)，房屋的使用狀況，如屬空置、租賃或自用等也須在抵押合同中作特別說(shuō)明。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第四十七條和第四十九條的規(guī)定，預(yù)售房屋的購(gòu)房人可以所購(gòu)預(yù)售房屋進(jìn)行按揭貸款，但因該預(yù)售房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書(shū)，因而不能辦理登記手續(xù)，故不能用來(lái)為他人提供抵押擔(dān)保。按揭雖然在本質(zhì)上是一種抵押，但其擔(dān)保的是購(gòu)房人自身購(gòu)買(mǎi)按揭房屋的債務(wù)，與為他人提供抵押擔(dān)保有差別，故允許按揭不等于允許為他人提供抵押擔(dān)保。

3、再抵押的房地產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，其價(jià)值大于主債務(wù)部分，權(quán)利人可以再行抵押，因再抵押對(duì)原已設(shè)定抵押的抵押權(quán)人的利益沒(méi)有損害，故應(yīng)不受原抵押權(quán)人的干涉。但在再抵押時(shí)，宜在抵押合同中對(duì)抵押物已經(jīng)設(shè)定抵押的情況作簡(jiǎn)要說(shuō)明。

4、重復(fù)抵押的房地產(chǎn)《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。此規(guī)定在實(shí)踐中操作起來(lái)甚難，如果設(shè)定抵押時(shí)抵押物的價(jià)值大于所擔(dān)保的債權(quán)，后因市場(chǎng)行情的變化抵押物的價(jià)值縮水，變成小于所擔(dān)保的債權(quán)，是否抵押合同就因此無(wú)效呢?實(shí)踐中，處分抵押物后仍不足以清償債權(quán)的案件多有發(fā)生，說(shuō)明此規(guī)定難以適用。

依此規(guī)定，重復(fù)抵押是不允許的，因?yàn)榈盅何锏膬r(jià)值已被用于擔(dān)保了特定的債權(quán)，不能再用于擔(dān)保超出其價(jià)值的債權(quán)。這樣，抵押人不能就同一財(cái)產(chǎn)在同一價(jià)值范圍內(nèi)向二個(gè)以上的債權(quán)人設(shè)立抵押。但是，抵押權(quán)的行使只是一種可能性，它可能因?yàn)閭鶆?wù)人未清償債務(wù)而導(dǎo)致抵押權(quán)人處分抵押物，也可能因?yàn)閭鶆?wù)人即時(shí)清償了債務(wù)而使抵押權(quán)人無(wú)須處分抵押物，所以，前手的抵押物對(duì)后手的債權(quán)人仍有擔(dān)保價(jià)值。如果當(dāng)事人同意，既不違反公共利益，也不妨礙他人利益，何須以法律規(guī)定橫加禁止?

好在最高人民法院《關(guān)于適用<中國(guó)人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第五十一條稍作修正，規(guī)定抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物價(jià)值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。此?guī)定適用于房地產(chǎn)重復(fù)抵押時(shí)，先手的抵押權(quán)人行使了抵押權(quán)的，后手的抵押權(quán)落空，不能對(duì)抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償;先手的抵押權(quán)人未行使抵押權(quán)的，抵押人對(duì)后手債權(quán)的擔(dān)保未超出抵押的房地產(chǎn)價(jià)值，后手抵押權(quán)人則有優(yōu)先受償權(quán)。

5 、共同抵押中的房地產(chǎn)《擔(dān)保法》第三十四條第二款規(guī)定抵押人可以將其擁有的土地使用權(quán)及地上定著物、房屋、機(jī)器和交通運(yùn)輸工具一并設(shè)定抵押。此是關(guān)于共同抵押的規(guī)定。共同抵押中的房地產(chǎn)抵押無(wú)須專門(mén)簽訂房地產(chǎn)抵押合同，在共同抵押合同中一并約定即可，其它并無(wú)特別之處，除與其他財(cái)產(chǎn)共同列入抵押財(cái)產(chǎn)清單之外，須按《擔(dān)保法》第四十二條的規(guī)定與其他財(cái)產(chǎn)到不同的登記部門(mén)分別辦理抵押登記。