案情簡介：以房產(chǎn)抵押借款，未及時清償應(yīng)怎么辦
銀行稱，陳某為借款人，陳一、周某為共同還款人，A公司為保證人，被告住房保障中心為房產(chǎn)回購人。2012年2月21日，銀行與陳某簽訂了編號為ZXX-XXX的《個人經(jīng)濟適用住房組合抵押借款合同》，約定陳某向銀行借款17萬元(人民幣，下同)，用于購買本市浦東新區(qū)和炯路XXX弄XXX號XXX室房產(chǎn)，借款期限為10年，貸款本金和利息采用按月等額還款方式；合同還約定，陳某以其所購房產(chǎn)為上述借款提供抵押擔(dān)保，并辦理了預(yù)告抵押登記手續(xù)；A公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證期間為本合同保證條款生效之日起至抵押財產(chǎn)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記已辦妥并記載于登記機關(guān)房屋登記簿上，且抵押人將其名下的抵押財產(chǎn)的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》交貸款人核對無誤之日止；截止2015年10月31日，陳某已累計逾期超過6期，累計逾期還款金額為36,789.77元，被告住房保障中心也未按約履行回購義務(wù)。據(jù)此，銀行為維護自身合法權(quán)益，特訴至法院，要求判令：1、陳某、陳一、周某歸還銀行個人住房貸款本金131,439.31元及本金清償之日止的利息(截止2015年11月18日暫計為29,054.11元)；2、A公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任；3、被告住房保障中心履行回購義務(wù)，歸還貸款本息。
法院判決：應(yīng)及時承擔(dān)還款責(zé)任
本院認為，A公司的抗辯意見缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采信。至于回購具體操作，按照《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》(滬府發(fā)[2009]29號)及《關(guān)于支持市公積金管理中心、商業(yè)銀行提供經(jīng)濟適用住房購房貸款的指導(dǎo)意見(試行)》等相關(guān)規(guī)定實施，回購人按照該經(jīng)濟適用住房原銷售價格加銀行定期存款利息進行回購，計息時段為《經(jīng)濟適用住房預(yù)(出)售合同》簽訂之日起至房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日，利率為簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同之日的銀行定期存款利率，借款人所得的回購款優(yōu)先用于清償貸款債務(wù)，并直接由住房保障中心劃至貸款銀行，剩余的回購款歸借款人所有。原購房人可以與住房保障中心按照規(guī)定，辦理租賃經(jīng)濟適用住房的相關(guān)手續(xù)，以租賃方式使用原居住的經(jīng)濟適用住房。判決如下：一、陳某、陳一、周某于本判決生效之日起十日內(nèi)歸還銀行個人住房貸款本金人民幣131,439.31元及至2015年11月18日止的利息人民幣29,054.11元，并償付自2015年11月19日起至實際清償日止的利息(按《個人經(jīng)濟適用住房組合抵押借款合同》約定標(biāo)準(zhǔn)計付)；二、被告上海永慧置業(yè)有限公司對本判決第一項付款義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；被告上海永慧置業(yè)有限公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任后，有權(quán)向陳某、陳一、周某追償。
律師說法：如何認定抵押借款的效力
當(dāng)事人之間簽訂的《個人經(jīng)濟適用住房抵押借款合同》、《共同還款承諾書》均合法有效，雙方均應(yīng)按照誠實信用原則全面履行合同義務(wù)。本案中，陳某向銀行借款17萬元，事實清楚，證據(jù)充分。銀行依約向陳某發(fā)放了貸款，但陳某在貸款發(fā)放之日起至取得經(jīng)濟適用住房房地產(chǎn)權(quán)證滿五年之日期間，未按借款合同約定按期足額償還借款本息，且累計逾期達到或超過6期，已構(gòu)成違約，銀行有權(quán)依據(jù)合同之約定，宣布貸款立即到期，要求借款人立即清償借款本息，并要求回購人住房保障中心回購上述經(jīng)濟適用住房，經(jīng)濟適用住房的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)配合回購人，向相關(guān)登記機構(gòu)申請辦理抵押注銷及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)；又因陳一、周某向銀行出具《共同還款承諾書》，承諾與借款人陳某共同還款，直至借款人向銀行所借貸款全部清償，故陳一、周某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共同還款責(zé)任。鑒于陳某預(yù)購上述經(jīng)濟適用住房，至今仍未辦妥抵押財產(chǎn)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記手續(xù)，故銀行依據(jù)合同約定要求A公司對本合同項下借款承擔(dān)階段性連帶責(zé)任保證，并無不當(dāng)，
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