為確保到期還款約定房屋買賣合同

2009年3月13日，李某與甲公司簽訂了一份借款合同，約定李某向甲公司出借款項2000萬元，借款期限為兩年，借款利率為年利率20%。同日，甲公司與李某又簽訂了四份商品房買賣合同，在該合同中約定，如果甲公司到期不還款，則李某可以依據(jù)房屋買賣合同，要求將某區(qū)的四處門面房過戶至李某名下。簽訂合同第二日，雙方去房管局對涉案商鋪進行了商品房預售登記。2012年1月9日，李某以甲公司為被告起訴至法院，要求確認商品房買賣合同效力，并將四處門面房過戶至李某名下。

法院判決

法院認定，該商品房買賣合同具有流質(zhì)條款的性質(zhì)而無效，最終駁回了李某的訴訟請求。

法官提示

在民間借貸司法實踐中，出現(xiàn)了一種新的擔保形式：有的債權(quán)人為了避免債務人無力償還借款，同時增加自己債權(quán)實現(xiàn)的可能，往往在與借款人簽訂民間借貸合同的同時，又簽訂了買賣合同，例如本案的房屋買賣合同。并將標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移。一旦債務人不履行還款義務，債權(quán)人即取得標的物所有權(quán)。由于買賣合同中標的物價值和買房應當支付的借款金額差距較大，債權(quán)人往往在訴訟中直接要求依據(jù)買賣合同獲得標的物，比如房屋，而不再主張債務人還款。同時，債務人又往往在訴訟中以買賣合同違反流質(zhì)契約的強制性規(guī)定為由，主張買賣合同無效。

對于此種情況，《民間借貸司法解釋》第二十四條明確規(guī)定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償?！?/p>