案情簡介：請求確認商品房預售合同及補充協議的效力

2009年，xxxx村小組預占用本村集體土地進行新農村建設項目開發(fā)，經群眾代表大會決議成立了A公司，并由A公司負責開發(fā)園丁園小區(qū)。2010年9月14日A公司與劉某簽訂了園丁園商品房預售合同，約定將園丁園住宅小區(qū)6號樓全部樓盤預售給劉某，同日，雙方又簽訂了園丁園商品房預售合同補充協議，明確按揭手續(xù)由A公司辦理并允許劉某自行轉讓。2011年底，園丁園小區(qū)建設工程竣工。劉某的房屋按揭貸款因故未能辦理。2012年8月22日，園丁園小區(qū)6號樓取得商品房預售許可證。另查明，園丁園小區(qū)用地為xxxx村小組預留的安置用地，現土地性質為國有，但未辦理供地手續(xù)?，F在原告劉某訴至法院請求確認商品房預售合同及補充協議的效力。

法院判決：未取土地使用權所簽訂的商品房預售合同及補充協議應為無效合同

關于劉某與A公司簽訂的園丁園商品房預售合同及補充協議的效力問題，《中華人民共和國土地管理法》第十一條規(guī)定：“農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權?！薄冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第五條規(guī)定：“商品房預售應當符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書?！?009年，xxxx村小組預占用本村集體土地進行新農村建設項目開發(fā)，經群眾代表大會決議成立了A公司，并由A公司負責開發(fā)園丁園小區(qū)，實際操作過程中，園丁園小區(qū)由新農村建設轉變?yōu)樯唐贩块_發(fā)。后A公司雖向環(huán)縣環(huán)城鎮(zhèn)紅星村繳納了土地出讓金等各項費用，但土地管理部門至今未辦理供地手續(xù)，A公司也未取得所開發(fā)土地的使用權證書。同時，A公司在向劉某預售園丁園小區(qū)6號樓時，房管部門亦未給其頒發(fā)商品房預售許可證，雖然2012年8月22日A公司取得了涉案房屋的商品房預售許可證，但A公司在未取得土地使用權的情況下開發(fā)商品房并出售的行為違背了土地管理的強制性規(guī)定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效…（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的”的規(guī)定，劉某與A公司簽訂的園丁園商品房預售合同及補充協議應為無效合同。

律師說法：在集體土地上建商品房但未取得土地使用權，此時商品房預售合同是否有效？

根據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定可知，合同無效的法定情形包括：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

就本案而言，在集體所有的土地上建造并銷售商品房時，應當首先取得建設用地使用權，這是國家對土地用途的強制性規(guī)定。否則，其行為將被應認定為違反法律、行政法規(guī)強制規(guī)定的情形，即上述規(guī)定的第五種情形。因此，開發(fā)商在集體所有的土地上建造并預售商品房但未取得土地使用權的，因違反土地管理的強制性規(guī)定，故其所簽訂的商品房預售合同無效。

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