案情簡(jiǎn)介：請(qǐng)求確認(rèn)商品房預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議的效力
2009年，xxxx村小組預(yù)占用本村集體土地進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)，經(jīng)群眾代表大會(huì)決議成立了A公司，并由A公司負(fù)責(zé)開發(fā)園丁園小區(qū)。2010年9月14日A公司與劉某簽訂了園丁園商品房預(yù)售合同，約定將園丁園住宅小區(qū)6號(hào)樓全部樓盤預(yù)售給劉某，同日，雙方又簽訂了園丁園商品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議，明確按揭手續(xù)由A公司辦理并允許劉某自行轉(zhuǎn)讓。2011年底，園丁園小區(qū)建設(shè)工程竣工。劉某的房屋按揭貸款因故未能辦理。2012年8月22日，園丁園小區(qū)6號(hào)樓取得商品房預(yù)售許可證。另查明，園丁園小區(qū)用地為xxxx村小組預(yù)留的安置用地，現(xiàn)土地性質(zhì)為國(guó)有，但未辦理供地手續(xù)。現(xiàn)在原告劉某訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)商品房預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議的效力。
法院判決：未取土地使用權(quán)所簽訂的商品房預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為無效合同
關(guān)于劉某與A公司簽訂的園丁園商品房預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議的效力問題，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十一條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)?！薄冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。”2009年，xxxx村小組預(yù)占用本村集體土地進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)，經(jīng)群眾代表大會(huì)決議成立了A公司，并由A公司負(fù)責(zé)開發(fā)園丁園小區(qū)，實(shí)際操作過程中，園丁園小區(qū)由新農(nóng)村建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩块_發(fā)。后A公司雖向環(huán)縣環(huán)城鎮(zhèn)紅星村繳納了土地出讓金等各項(xiàng)費(fèi)用，但土地管理部門至今未辦理供地手續(xù)，A公司也未取得所開發(fā)土地的使用權(quán)證書。同時(shí)，A公司在向劉某預(yù)售園丁園小區(qū)6號(hào)樓時(shí)，房管部門亦未給其頒發(fā)商品房預(yù)售許可證，雖然2012年8月22日A公司取得了涉案房屋的商品房預(yù)售許可證，但A公司在未取得土地使用權(quán)的情況下開發(fā)商品房并出售的行為違背了土地管理的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效…（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的”的規(guī)定，劉某與A公司簽訂的園丁園商品房預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為無效合同。
律師說法：在集體土地上建商品房但未取得土地使用權(quán)，此時(shí)商品房預(yù)售合同是否有效？
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定可知，合同無效的法定情形包括：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
就本案而言，在集體所有的土地上建造并銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先取得建設(shè)用地使用權(quán)，這是國(guó)家對(duì)土地用途的強(qiáng)制性規(guī)定。否則，其行為將被應(yīng)認(rèn)定為違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定的情形，即上述規(guī)定的第五種情形。因此，開發(fā)商在集體所有的土地上建造并預(yù)售商品房但未取得土地使用權(quán)的，因違反土地管理的強(qiáng)制性規(guī)定，故其所簽訂的商品房預(yù)售合同無效。
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