案情簡介：守約方主張按約定支付違約金

2012年3月28日，A公司與B公司就某大廈項目簽訂《商品房包銷合同》，該合同約定：某大廈項目包括高層酒店式公寓和商業(yè)，可銷售的酒店公寓面積為6700平方米、商業(yè)面積3000平方米（最終以竣工測算的實際面積為準(zhǔn)）。A公司委托B公司為某大廈項目獨家全程策劃、銷售代理。委托期限為八個月，自五證齊全后開始計算。代理方式為底價包銷（項目代理均價）。A公司無故單方解除本合同的，應(yīng)支付B公司違約金4000萬元。雙方還約定了其他權(quán)利義務(wù)。其后，B公司對售樓處進行了裝修，并進行了企劃推廣等銷售前期準(zhǔn)備工作。在B公司尚未進行正式銷售的情況下，2012年9月26日，A公司向B公司發(fā)出《解除合同通知書》，載明：“某大廈項目被市人民政府整體收回，我們已經(jīng)無法繼續(xù)履行合同。因此2012年9月26日我們解除雙方于2012年3月18日簽訂的《商品房包銷合同》及《補充協(xié)議書》。雙方如有爭議可通過法律程序解決?！爆F(xiàn)B公司提起訴訟要求A公司承當(dāng)違約責(zé)任并支付違約金4000萬元。

法院判決：違約方可以約定的違約金過高為由請求適當(dāng)減少

B公司與A公司簽訂的是委托銷售房屋的合同，不管是一般委托合同，還是包銷合同，其合同糾紛的解決都應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國合同法》及其相關(guān)司法解釋的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條和《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，可知，人民法院認(rèn)定違約金是否過高時，應(yīng)以違約造成的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過錯、合同的預(yù)期利益、社會經(jīng)濟狀況等因素，根據(jù)公平、誠實信用原則進行衡平。本案中，B公司對售樓處進行了裝修，及企劃推廣等銷售前期準(zhǔn)備工作，尚未進入正式銷售階段，包銷合同的主要內(nèi)容尚未履行，故結(jié)合案情，該院確認(rèn)合同約定的4000萬元違約金過高。綜合考慮B公司對售樓處裝修等實際投入，以及相對應(yīng)的預(yù)期利益等因素，該院酌定將違約金數(shù)額調(diào)整為800萬元比較合理。

律師說法：違約方可否以約定的違約金過高為由請求法院適當(dāng)減少？

違約金，是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢。若當(dāng)事人認(rèn)為約定的違約金過分高于實際損失時，違約方可以向人民法院申請予以適當(dāng)調(diào)整，法律依據(jù)如下：

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法；約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決?！?/p>

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