死后房屋被出售

北青網(wǎng)訊：5年前，劉女士在國外意外去世，留下了年幼的兒子小王，并留下了自己名下位于通州區(qū)的房產(chǎn)一套。由于家人沒有及時為其在國內(nèi)辦理戶口注銷手續(xù)，亦未就其留下的房產(chǎn)進行繼承分割處理，房屋仍舊登記在劉女士名下。

2012年，一女子冒充劉女士，手持劉女士身份證件原件及房本原件通過我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司將劉女士名下的房屋出售給了李先生，李先生支付了房款，并在該名女子的配合下辦理了房屋過戶手續(xù)取得了房屋，還花費百余萬元對房屋進行了裝修。5年后，劉女士的兒子小王起訴要求確認房屋買賣合同無效。

昨天上午記者獲悉，通州法院查明房產(chǎn)是其丈夫委托他人賣出，買房者不知情，認定購房合同有效。

法院認為，冒名女子雖然是無權(quán)代理，但其賣房時出具了產(chǎn)權(quán)人劉女士的身份證原件及房本原件，并與劉女士的丈夫共同出售房屋。買房人李先生經(jīng)過正常交易流程，并按照正常市場價格購買，有理由相信該名女子就是房主本人，其盡到了買房人的審慎義務，故李先生與該名女子簽訂的合同應當有效。

無權(quán)代理的法律后果

無權(quán)代理是指在沒有代理權(quán)的情況下以他人名義實施的民事行為的現(xiàn)象。可見，無權(quán)代理并非代理的種類，而只是徒具代理的表象卻因其欠缺代理權(quán)而不產(chǎn)生代理效力的行為。

根據(jù)民法通則第66條規(guī)定：“沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任?！?/p>

被代理人本人對無權(quán)代理行為既可以追認，也可以拒絕承認。一旦追認即發(fā)生有權(quán)代理的效力。

但是，還有一種無權(quán)代理行為稱作表見代理。表見代理制度是基于被代理人的過失或被代理人與無權(quán)代理人之間存在特殊關(guān)系，使相對人有理由相信無權(quán)代理人享有代理權(quán)而與之為民事法律行為，代理行為的后果由被代理人承擔的一種特殊的無權(quán)代理。

本案中雖然冒名女子是無權(quán)代理，但其出示的證件以及共同辦理人均讓買受人有理由相信其有處分權(quán)，因此，買受人基于善意取得原則獲得房產(chǎn)。

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