案情介紹：債務(wù)人低價(jià)賣房

李某期拖欠張某工程款1400萬(wàn)元，張某多次催要，李某提出因資金周轉(zhuǎn)困難暫時(shí)無(wú)力償還。張某于3月10日找李某催要工程款時(shí)，李某提出以籌措資金償還張某的債務(wù)，因此準(zhǔn)備將其一幢辦公樓和一幢已出租的樓房賣給他人。按當(dāng)時(shí)市價(jià)，兩幢樓估價(jià)約為l500萬(wàn)元。李某正在尋找買主，賣掉樓房后將立即償還原告的債務(wù)。同年4月18日，李某與第三人達(dá)成協(xié)議，將兩幢樓賣給第三人，共得價(jià)款900萬(wàn)元。5月20日，李某租用了第三人的一幢小樓，租期兩年。張某了解到被告所付的租金很低，因此認(rèn)為李某與第三人惡意串通，低價(jià)買賣樓房，以損害原告利益。以后，張某與李某、第三人多次協(xié)商催討欠款不成，遂到法院起訴，請(qǐng)求法院根據(jù)被告與第三人的惡意串通行為而宣告該買賣合同無(wú)效。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：合同雙方惡意串通

關(guān)于李某與第三人之間的買賣合同是否應(yīng)當(dāng)被宣告無(wú)效，對(duì)此存在兩種不同觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：李某與第三人之間的買賣合同是有效的。因?yàn)楸M管兩幢樓房的賣價(jià)確實(shí)低于市場(chǎng)價(jià)格，但當(dāng)事人之間因存在許多合作關(guān)系，李某愿以較低的價(jià)格出售給第三人，這是他自由處分其財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。張某認(rèn)為被告與第三人之間有惡意串通行為，證據(jù)是不充足的。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：李某與第三人之間的買賣合同應(yīng)被宣告無(wú)效。因?yàn)槔钅持詫欠康蛢r(jià)出售給第三人，是為了低價(jià)租用第三人的房屋，這樣最終將導(dǎo)致對(duì)張某利益的損害，據(jù)此可以認(rèn)定李某與第三人之間存在惡意串通，損害第三人利益的行為。

律師說(shuō)法：怎樣做才屬于合同上的惡意串通

本案中李某與第三人之間的買賣合同從表面上看似乎符合惡意串通的要件。因?yàn)橛袃蓚€(gè)事實(shí)支持這一觀點(diǎn)。第一，買賣合同中關(guān)于房?jī)r(jià)定得偏低，而且據(jù)法院查證被告租用第三人房屋的租金確實(shí)偏低?？梢?，被告低價(jià)轉(zhuǎn)讓樓房是為了從租房中得到補(bǔ)償。第二，被告與第三人之間通過(guò)訂立低價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋和低價(jià)租用房屋的行為，最終使原告對(duì)被告的債權(quán)很難得到完全實(shí)現(xiàn)。然而，僅憑這兩個(gè)事實(shí)是不能認(rèn)定被告與第三人之間具有惡意串通，損害原告利益的行為的。其原因在于：

1、惡意串通首先要求當(dāng)事人都具有惡意，這種惡意就是指當(dāng)事人明知或應(yīng)當(dāng)知道其訂立的合同或?qū)嵤┑钠渌袨閷?gòu)成對(duì)他人的損害而故意為之。從本案來(lái)看，盡管被告從事該種行為時(shí)具有逃避部分債務(wù)，從而最終損害原告利益的意圖，但對(duì)于第三人來(lái)說(shuō)，很難認(rèn)定其具有損害原告利益的惡意。

2、惡意串通行為在結(jié)果上直接導(dǎo)致了對(duì)他人的損害，在惡意串通與他人的損害之間具有直接的因果關(guān)系。從本案來(lái)看，原告雖然最終遭受了損害，但是要認(rèn)定原告的損害是因?yàn)楸桓媾c第三人訂立買賣合同的結(jié)果，則是困難的。因?yàn)楸桓媾c第三人之間的低價(jià)買賣的行為雖然影響了原告?zhèn)鶛?quán)的實(shí)現(xiàn)，但并沒有直接導(dǎo)致對(duì)原告?zhèn)鶛?quán)的侵害，尤其是第三人并沒有實(shí)施直接侵害原告?zhèn)鶛?quán)，導(dǎo)致原告?zhèn)鶛?quán)不能實(shí)現(xiàn)的行為。