一、抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突怎么處理
租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突問題，原則上依據(jù)二者成立時間的先后確定二者之間的沖突問題。如果租賃權(quán)成立在先，抵押權(quán)成立在后，則依據(jù)《擔(dān)保法》第48條“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”的規(guī)定，租賃權(quán)可以對抗抵押權(quán)，也即在實現(xiàn)抵押權(quán)時，對租賃合同不產(chǎn)生影響。
如果抵押權(quán)成立于租賃權(quán)之前的，抵押權(quán)則可以對抗租賃權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力，抵押物的受讓人可以終止租賃關(guān)系，租賃關(guān)系因受讓人終止租賃合同而結(jié)束。這時，“買賣不破租賃”的原則不再適用。當(dāng)然，如果承租人因租賃關(guān)系終止而遭受損失的，承租人的損失可以按照《擔(dān)保法司法解釋》第66條第2款規(guī)定確定損失的承擔(dān)人，即如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知了承租人該財產(chǎn)已抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)后造成的損失由承租人自己承擔(dān)。
二、設(shè)立抵押權(quán)時應(yīng)注意什么
1、設(shè)立抵押與發(fā)生債權(quán)同時進行。在發(fā)生債權(quán)的同時，就設(shè)立抵押權(quán)，避免發(fā)生債權(quán)在先，設(shè)立抵押在后，這樣可以防止債務(wù)人有多個債權(quán)人時，被其他債權(quán)人認(rèn)為抵押權(quán)人與債務(wù)人惡意串通的嫌疑。如果債權(quán)發(fā)生在前已經(jīng)既成事實，那么，債權(quán)人在設(shè)立抵押權(quán)時，應(yīng)充分考察債務(wù)人是否有多個債權(quán)人，債權(quán)是否已經(jīng)屆滿，若債務(wù)人將該財產(chǎn)抵押給一個債權(quán)人時，是否會導(dǎo)致債務(wù)人履行能力的喪失，等等。如果可能會構(gòu)成惡意抵押的要件，則我們建議，債權(quán)人就不要接受抵押，不如直接行使訴權(quán)，提起訴訟或者申請仲裁，并申請財產(chǎn)保全。
2、房地產(chǎn)抵押時，分別到房屋管理部門和土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。在現(xiàn)有的法律框架下，房地產(chǎn)的房屋管理部門和土地管理部門分別隸屬于不同的行政部門，為避免抵押人將同一房地產(chǎn)分別抵押給不同的抵押權(quán)人，抵押權(quán)人在設(shè)立抵押時，就應(yīng)當(dāng)要求抵押人將房屋和房屋所占用的土地一并抵押給抵押權(quán)人。盡管這樣的建議有些保守，但從謹(jǐn)慎角度出發(fā)，避免房屋與土地的重復(fù)抵押是非常有效的。待今后象上海、廣東省等地方房地統(tǒng)一到一個行政部門管理時，這個問題會迎刃而解，但在現(xiàn)有行政管理體制下，此乃權(quán)宜之計。
